TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/01257 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2N5Z

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 15 Octobre 2026

S.A. VILOGIA

C/

[N] [J] [Z]
[E] [J] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Octobre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [X] [U], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [J] [Z], demeurant [Adresse 2]
comprant en personne

Mme. [E] [J] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juillet 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Octobre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 septembre 2018 à effet au 25 septembre 2018, la S.A. Vilogia a donné à bail à M. [N] [J] [Z] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 409,10 euros, la somme de 8,45 euros au titre des accords collectifs, la somme de 0,80 euros au titre des divers contrats outre une provision sur charges de 100,95 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, la S.A. Vilogia a fait signifier à M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] un commandement de payer la somme principale de 3.073,04 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, la S.A. Vilogia a fait assigner M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

– Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z], sont occupants sans droit ni titre.
– à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges
– ordonner l’expulsion de M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z], ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
– condamner solidairement M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z], à lui payer :
* la somme de 3.002,54 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail.
* les loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,
* les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
* la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer,
– dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,
– ordonner l’exécution provisoire,

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juillet 2026.

A cette audience, la S.A. Vilogia comparaît représentée M. [X] [U], régulièrement muni d’un pouvoir.

Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 2 juillet 2026, à la somme de 4.600,30 euros.

Elle indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur des défendeurs. Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

M. [N] [J] [Z] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette et propose de s’en acquitter par 36 mensualités de 127 euros. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais. Il précise que le couple ne bénéficie pas d’une procédure de surendettement en cours et que les revenus du foyer s’élèvent à 3000 euros par mois. Enfin, il indique avoir effectué un versement la veille de l’audience.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [E] [J] [Z] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [E] [J] [Z], assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A. Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 19 janvier 2026, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

– Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 septembre 2018 contient en page 4 des conditions générales une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] le 16 septembre 2025, pour la somme en principal de 3.073,04 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 17 novembre 2025 à 24.00 heures, le 16 novembre 2025 étant un dimanche.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. 

En l’occurrence, le contrat de bail est au seul nom de M. [N] [J] [Z] et n’a pas été signé par Mme [E] [J] [Z].
Toutefois, en vertu de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.
Par ailleurs, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.
Il s’ensuit que Mme [E] [J] [Z] est cotitulaire du bail en application des textes susvisés.
Le décompte produit par la S.A. Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 4.600,30 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 30 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 comprise, après soustraction des frais inclus dans les dépens.
M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z], non comparants à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] à payer à la S.A. Vilogia la somme de 4.600,30 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 30 juin 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :
« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] proposent de verser la somme de 127 euros par mois en remboursement de la dette locative.

La S.A. Vilogia donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l’accord des parties, M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] seront autorisés à s’acquitter de leur dette en 35 mensualités de 127 euros par mois et une 36ème et dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A. Vilogia pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A. Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A. Vilogia recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2018 concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3], sont acquises à la date du 17 novembre 2025, 24H00 ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] à payer à la S.A. Vilogia la somme de 4.600,30 euros, créance arrêtée au 30 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 127 euros, outre une 36ème et dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;dit qu’à défaut pour M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. Vilogia puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;condamne solidairement en tant que de besoin M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] à payer à la S.A. Vilogia à compter du 1er juillet 2026 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;rappelle que M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 4]

DEBOUTE la S.A. Vilogia de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [J] [Z] et Mme [E] [J] [Z] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 15 octobre 2026.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;