TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 27 OCTOBRE 2026

N° RG 26/01715 – N° Portalis DBWH-W-B7K-HL6P

Dans l’affaire entre :

Syndic. de copro. [Adresse 1] – représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA DES LACS sise [Adresse 2] immatriculée sous le numéro 895 304 772
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Philippe FIALAIRE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 359

DEMANDERESSE

et

Monsieur [A] [W]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Jean BOISSON, avocat plaidant au barreau de CHAMVERY, et par Me Benoit CONTENT, avocat postulant au barreau de l’AIN, vestiaire : T 70 substitué à l’audience par Me Alice BADOUX, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 6

DEFENDEUR

* * * *

Magistrat : Madame POMATHIOS,

Greffier : Madame CORMORECHE,

Débats : en audience publique le 28 Juillet 2026

Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [A] [W] est propriétaire des lots de copropriété n° 1 à usage de local commercial, le lot n°37 à usage de local professionnel, les lots n°6, 7, 9 et 10 à usage de grenier et les lots n°5 et 39 à usage d’appartement, au sein de l’immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 5] à [Localité 1] (Ain).

À la suite d’impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Des Lacs, a adressé à M. [W] un commandement de payer la somme de 2 271,40 euros en principal le 5 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Des Lacs, a fait assigner M. [W] devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, statuant selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 9 juin 2026 afin qu’il soit condamné à lui payer, sur le fondement des articles 10, 10-1 et suivants, 19, 19-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35, 36 et suivants du décret du 17 mars 1967 et des articles 1231-6 alinéa 3 et 1240 du code civil :

– la somme de 6 077,22 euros au titre des charges échues selon décompte arrêté au 7 mai 2026 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 novembre 2024, sous réserve d’actualisation à l’audience,

– la somme de 2 153,21 euros au titre des charges à échoir sur l’exercice en cours (appels du 01/07/2026),

– la somme de 1 290 euros au titre des frais de l’article 10-1,

– la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires indépendant du simple retard,

– la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties, pour échange des pièces et conclusions, à l’audience du 28 juillet 2026, date à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Des Lacs, maintient ses demandes telles qu’elles ressortent de l’assignation, sauf à actualiser à hauteur de 8 770,02 euros la somme qu’il réclame au titre des charges échues et impayées arrêtées au 1er juillet 2026, et à hauteur de 1 322 euros les charges à échoir qu’il réclame, correspondant à la constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle. Il s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par le défendeur et s’en rapporte aux termes de son assignation, ainsi qu’aux pièces qu’il dépose.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur fait valoir notamment que :
– les frais figurant sur le décompte versé aux débats correspondent à l’envoi de courriers de relance et mises en demeure et à la constitution du dossier contentieux ; que ces frais, prévus au contrat de syndic type annexé au décret du 26 mars 2015 ont été engagés pour obtenir le recouvrement de sa créance, laquelle est incontestablement justifiée, mais non apurée, ce qui l’a conduit à transmettre le dossier à l’huissier pour tenter d’obtenir aimablement le règlement des sommes dues, puis à demander judiciairement la condamnation de M. [W] ; que ces frais, nécessaires au recouvrement de la créance, doivent être mis à la charge exclusive de ce dernier,
– le non-règlement des charges appelées à leur échéance lui crée un préjudice indépendant du simple retard, mettant le fonctionnement de la copropriété en difficulté ; qu’une avance exceptionnelle a dû être votée lors de la dernière assemblée générale afin de pallier le déficit.

M. [W], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions écrites en défense et aux pièces qu’il dépose. Il demande à la juridiction de, rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, sur le fondement des articles 10, 10-1 et suivants, 19, 19-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35, 36 et suivants du décret du 17 mars 1967 et des articles 1231-6 alinéa 3, 1240 et 1343-5 du code civil :
– lui octroyer un délai de trois mois pour qu’il s’acquitte des sommes dues au titre de ses charges de copropriété,
– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de ses demandes :
– d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 novembre 2024,
– de condamnation au titre de l’article 10-1 à hauteur de 1 290 euros,
– de condamnation à une somme de 1 500 euros au titre de la réparation de son préjudice,
– de condamnation à une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– de condamnation aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le défendeur fait valoir notamment que :
– il était très ponctuel dans le règlement des charges de copropriété jusqu’à ce qu’il rencontre dernièrement des difficultés financières ; qu’il a procédé à des virements dès qu’il le pouvait afin de montrer sa bonne foi et sa détermination à régler ses dettes ; que ses difficultés devraient pouvoir être résolues d’ici le mois d’octobre 2026, raison pour laquelle il sollicite un délai de trois mois pour s’acquitter de sa dette,
– la juridiction rejettera la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 novembre 2024,
– les pièces versées aux débats par le demandeur ne permettent pas d’aboutir à la somme de 1 290 euros réclamée au titre des frais de l’article 10-1 ; qu’en outre, en vertu du dit article, le juge peut, en considération de l’équité ou de la situation économique des parties, décider de ne pas imputer lesdites sommes prévues par cet article au copropriétaire ; qu’au vu de sa volonté de ne pas réfuter les sommes mises à sa charge et de les payer dans les meilleurs délais, il sollicite le rejet de ladite somme de 1 290 euros,
– le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement d’un préjudice subi à hauteur de 1 500 euros ; que s’il a été voté, lors de l’assemblée générale du 26 mars 2026, une avance exceptionnelle de 12 000 euros pour les impayés de charges, cette avance ne le concerne pas au regard du montant de son impayé, mais potentiellement d’autres copropriétaires qui ne paieraient pas leurs charges ; qu’il n’est d’ailleurs pas visé dans cette résolution et qu’on ignore pour quelle dette cette résolution d’avance exceptionnelle a été votée.

La décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2026, prorogée au 27 octobre 2026.

Par courrier reçu le 3 septembre 2026, le conseil de M. [W] a informé la juridiction, ainsi qu’il y avait été invité, que ce dernier confirmait son adresse à la Villa CELIA – [Adresse 6] à [Localité 2], tel que mentionné dans l’assignation qu’il aindiquait avoir bien réceptionnée, malgré sa signification conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile [le commissaire de justice a constaté qui’au 13 mai 2026, aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’avait son établissement à l’adresse mentionnée].

MOTIFS

Sur la demande principale

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, «A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.(…)».

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], en particulier les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 22 février 2024, 6 mars 2025 et 26 mars 2026, les appels de fonds et de provisions, les bilans annuels de charges et le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2026, qu’après déduction :
– des frais de relance, de mise en demeure, de constitution du dossier transmis à l’huissier et de sommation de payer, relevant de l’article 10-1,
– des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat, relevant de l’article 700 du code de procédure civile,
– des intérêts inclus dans le décompte,
M. [W] ne justifie pas qu’il s’est acquitté de la somme de 8 753,69 euros au titre des charges de copropriété échues, arrêtées au 1er juillet 2026 inclus.

La demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] apparaît dès lors bien fondée dans la limite retenue ci-dessus. Les intérêts sur la somme de 8 753,69 euros seront dus à compter du 19 septembre 2025, date de signature de l’accusé de réception de la mise en demeure du 16 septembre 2025, sur la somme de 3 128,25 euros, à compter du 13 mai 2026, date de l’assignation sur la somme de 2 927,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. Les sommes réclamées aux termes de la sommation de payer du 5 novembre 2024 sont en revanche soldées.

Il ressort en outre des pièces produites qu’il y a lieu de condamner M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1322 euros au titre de la constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle votée lors de l’assemblée générale du 26 mars 2026 payable pour les 50 % restant au 1er septembre 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sollicite la condamnation de M. [W] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

A l’appui de sa demande, il fait valoir qu’une avance de trésorerie exceptionnelle a été votée lors de l’assemblée générale du 26 mars 2026 pour faire face aux impayés de charges.

Toutefois, cette décision ne vise pas expressément les impayés de charges de M. [W] et ne permet ainsi pas d’établir que ceux-ci sont à l’origine d’un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement réparé par l’application des intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [W] sollicite un délai de trois mois afin qu’il puisse s’acquitter des sommes dues et soutient qu’il rencontre des difficultés financières qui devraient pouvoir être résolues d’ici le mois d’octobre 2026.

Toutefois, le défendeur ne produit aucun justificatif de sa situation financière actuelle, ni ne donne le moindre élément d’information sur celle-ci de nature à justifier l’octroi d’un délai de paiement.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M. [W].

Sur les mesures accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont, imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Au vu des éléments figurant sur le relevé de compte, ainsi que des justificatifs et du contrat de syndic produits, il sera alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 1 079,38 euros au titre des frais de relance, de mise en demeure, de constitution du dossier transmis à l’huissier et de commandement de payer (dont le coût est de 139,38 euros et non 153,75 euros), relevant comme tel de l’article 10-1, frais que ni l’équité, ni la situation économique des parties ne justifie de ne pas mettre à la charge du défendeur.

En revanche, les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W], partie perdante, sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] une indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de le rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [A] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 8 753,69 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er juillet 2026 (appel de provisions sur charges, appel de provisions sur travaux création de pilier et de cotisation de fonds travaux du 1er juillet 2026 inclus), outres intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 sur la somme de 3 128,25 euros, à compter du 13 mai 2026 sur la somme de 2 927,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne M. [A] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1 079,38 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [A] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1322 euros au titre de la constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle votée lors de l’assemblée générale du 26 mars 2026 payable pour les 50 % restant au 1er septembre 2026 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute M. [A] [W] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M. [A] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [A] [W] aux dépens ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

La greffière Le président

copie à :
Me Benoit CONTENT
Me Philippe FIALAIRE

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 3] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER