TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT
du 03 Novembre 2026

Enrôlement : N° RG 25/00315 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VWI

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1] ( Me Dominique DI COSTANZO)
C/ M. [B] [Z] et Mme [X] [J] épouse [Z] (défaillants) – M. [D] [O] (Me Stéphane GALLO) – Mme [A] [R] (défaillante)

Grosse délivrée le
03 Novembre 2026
À
-la SELARL ABEILLE AVOCATS
Me Dominique DI COSTANZO

–
–

DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY, Juge

Greffier : Madame Pauline ESPAZE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Novembre 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIERE TARIOT, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro344406848 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maîtree Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [B] [Z], né le 12 septembre 1969 à [Localité 2] (13)
et
Madame [X] [J] épouse [Z], née le 13 juillet 1972 à [Localité 2] (13), tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 4]

défaillants

Monsieur [D] [O], né le 05 février 1992 à [Localité 3] (75), domicilié et demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [A] [R], domiciliée et demeurant [Adresse 5]

défaillante
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant vente consentie le 22 décembre 2022 par Mme [C] [P], M. [D] [O] et Mme [A] [R] sont devenus propriétaires d’une cave au sous-sol et d’un appartement au rez-de-chaussée côté rue (lots n° 5 et 9) au sein de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4].

Mme [C] [P] avait elle-même acquis le bien vendu de M. [B] [Z] et Mme [X] [J] épouse [Z] par acte du 17 mai 2022.

M. et Mme [Z] avaient fait installer des WC dans leur lot et installé, à cette fin, des canalisations dans les parties communes.

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Des désordres ayant été constatés dans les parties communes de l’immeuble, par acte de commissaire de justice en date des 18 et 31 décembre 2024, syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à Marseille (13003), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE TARIOT, a fait assigner M. [D] [O], M. [B] [Z], Mme [X] [J] épouse [Z] et Mme [A] [R] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’indemnisation.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 2 juin 2026.

***

Par dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE TARIOT, demande :
– le rejet des demandes formées par M. [D] [O],
– la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer les sommes de :
– 3 245,35 euros au titre des factures de débouchage ;
– 11 649,14 euros au titre des travaux de remise en état du réseau des eaux usées
– et 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
– et la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec prise en charge par le débiteur du droit proportionnel de recouvrement, le tout avec maintien de l’exécution provisoire de droit.

Par dernières conclusions notifiées le 3 avril 2026, M. [D] [O] demande :
– le rejet des demandes formées à son encontre,
– subsidiairement, la limitation du quantum des demandes,
– d’être garanti par les époux [Z] de toute condamnation prononcée à son encontre
– et la condamnation du demandeur ou tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, le tout avec retrait de l’exécution provisoire de droit.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignés à l’étude du commissaire de justice, M. [B] [Z], Mme [X] [J] épouse [Z] et Mme [A] [R] n’ont pas constitué avocat.

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A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 16 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, certaines des demandes tendant à voir « juger » et la demande formée aux fins de « débouter de la demande de juger » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civile visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes d’indemnisation formées par le syndicat des copropriétaires

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de la même loi dispose quant à lui que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Enfin, l’article 3 de ladite loi prévoit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

En l’espèce, par courrier du 25 octobre 2021, le syndic a alerté M. et Mme [Z] d’un changement des écoulements et d’une fuite dans les caves. Il indique en outre que les travaux réalisés n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il n’est pas contesté et il ressort des mentions qui y sont portées que les factures datées des 19 février de 137,50 euros et 27 avril 2022 de 137,50 euros concernent l’entretien de la canalisation litigieuse. Il en va de même de la facture de 462 euros du 26 avril 2022.

Dans l’acte de vente du 17 mai 2022, de M. et Mme [Z] à Mme [P], il est stipulé que l’appartement du rez-de-chaussée comprend une cuisine et deux chambres ainsi que la jouissance en commun avec les propriétaires du lot n°10 du WC situé sur le palier du rez-de-chaussée mais que le vendeur déclare que la désignation réelle du lot est désormais qu’il est composé d’une pièce à vivre, d’une chambre et d’une salle d’eau avec WC dès lors qu’il a créé un WC privatif dans le lot n°9. Le vendeur précise que le WC commun sur le palier existe toujours. Le bien a été vendu loué. Concernant les procédures en cours, le vendeur déclare à l’acquéreur qu’il existe une procédure relativement à une fuite sur une canalisation traversant les caves du sous-sol mais que cette fuite a été réparée à la diligence du syndic. Le vendeur autorise ainsi le notaire à prélever le coût de la réparation sur le produit de la vente.

Par courrier du 18 mai 2022, M. [Z] a indiqué au syndicat des copropriétaires accepter une médiation et avoir réglé la facture d’un montant de 462 euros.

La convocation à l’assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2022, lors de laquelle a été votée la réfection du réseau d’eaux usées du regard bas des escaliers jusqu’au mur intérieur côté rue, a été adressée aux copropriétaires au mois de novembre 2022.

Dans l’acte de vente du 22 décembre 2022 de Mme [P] à M. [O] et Mme [R], il est stipulé que le bien vendu est composé d’une cuisine et de deux chambres ainsi que de la jouissance en commun avec les propriétaires du lot n°10 du WC sur le palier du rez-de-chaussée mais que le précédent vendeur a déclaré que l’appartement était en réalité constitué d’une pièce à vivre, d’une chambre et d’une salle d’eau avec WC dès lors qu’il a créé un WC privatif. Il est précisé que le WC commun sur le palier existe toujours. Le bien a à nouveau été vendu loué. Il est en outre stipulé que le vendeur déclare qu’il existe une procédure en cours et qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années à l’exception de travaux d’embellissement ne nécessitant pas l’obtention d’une autorisation de copropriété.

Par courrier daté du 31 août 2023, le syndic a contacté le notaire ayant instrumenté la vente du 17 mai 2022 mais, par courriel du 5 septembre 2023, il a indiqué à M. [O] que ce notaire n’avait pas donné suite à ses demandes.

Selon le procès-verbal de constat du 29 juillet 2024, au sous-sol de l’immeuble, un tuyau en PVC gris dirigé vers une plaque en fonte au sol est ouvert et cassé juste au-dessus du bord de cette plaque. Des eaux usées sont visibles autour de l’extrémité du tuyau. Le commissaire de justice constate par ailleurs que ce tuyau évacue des eaux provenant de l’appartement situé en rez-de-chaussée au-dessus des caves côté rue. Sur une photographie annexée au procès-verbal, il est possible de voir que le tuyau sort du plafond des caves au niveau de l’appartement du dessus.

Il n’est pas contesté et il ressort des mentions qui y sont portées que la facture du 31 août 2023 d’un montant de 264 euros concerne l’entretien de la canalisation litigieuse.
En revanche, il n’est pas suffisamment démontré en quoi les factures de 864 euros et 612 euros émises par la société GLOBAL SOUTIEN SERVICES le 30 septembre 2023 concernent la canalisation litigieuse dès lors qu’il y est fait état d’évacuation d’encombrants et non de l’entretien d’une canalisation.
En outre, il n’est pas contesté et il ressort des deux factures émises par la société FARINA, aux mois de novembre et décembre 2023, qu’elles concernent des opérations d’entretien de la canalisation litigieuse pour des montants de 212,30 euros.
Enfin, la facture de la société BF ASSAINISSEMNT du 15 septembre 2022 fait état du débouchage d’une canalisation horizontale obstruée par des lingettes et du débouchage du regard plein dans la cave vers le regard sur trottoir pour un montant de 343,75 euros. En présence d’une contestation, ces mentions ne suffisent pas à démontrer que ces frais concernent la canalisation desservant le lot de M. [O].

Il ressort suffisamment des stipulations de l’acte de 17 mai 2022, des factures d’entretien produites, des échanges produits et du procès-verbal de constat que les propriétaires du lot n°9 ont fait installer des WC au sein de leur lot, que cette installation a nécessité la pose d’une canalisation dans les parties communes ayant endommagé une plaque en fonte, que les travaux ont été réalisés sans l’autorisation, pourtant nécessaire, de l’assemblée générale et que cette canalisation est à l’origine de fuites d’eau dans les parties communes. Ainsi, les travaux réalisés sans autorisation dans les parties communes portent atteinte à celles-ci.

Il convient d’ajouter qu’à compter du jour où M. [O] est devenu propriétaire, il est devenu redevable des atteintes causées aux parties communes par l’usage de son lot privatif au titre de l’article 9 précité. Le fait qu’il n’ait pas été informé de l’existence de travaux non autorisés lors de la vente n’est pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité.
En revanche, il n’est pas redevable des sommes exposées pour l’entretien de la canalisation litigieuse par le syndicat des copropriétaires pour la période lors de laquelle il n’était pas encore propriétaire.

Par ailleurs, il ressort des stipulations de l’acte de vente du 17 mai 2022 et il n’est pas contesté que M. et Mme [Z] sont à l’origine des modifications du lot privatif ayant entraîné une atteinte aux parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Ils ont ainsi commis une faute qui engage leur responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Enfin, il résulte des devis produits au débat, émis par les sociétés SACCOCCIO et AMENAGEMENTS ET SERVICES que les travaux de réfection des lieux présentent un coût moyen de 11 649 euros TTC. Le défendeur ne produit aux débats aucun autre devis susceptible de démontrer que les travaux de remise en état des parties communes pourraient présenter un coût moindre.

En conséquence, M. [D] [O] et M. [B] [Z], Mme [X] [J] épouse [Z] et Mme [A] [R] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 689 euros au titre des factures de débouchage.

M. et Mme [Z] seront en outre condamnés in solidum à ce titre à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 737 euros.

L’ensemble des défendeurs seront également condamnés in solidum à payer la somme 11 649 euros au titre des travaux de remise en état du réseau des eaux usées.

En revanche, et en l’absence de toute démonstration d’un préjudice distinct du préjudice matériel, la demande de réparation formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de
2 000 euros sera rejetée.

II – Sur la demande de garantie formée par M. [O]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des stipulations de l’acte de vente du 17 mai 2022 et il n’est pas contesté par les défendeurs non comparants que M. et Mme [Z] ont procédé à l’installation d’un WC au sein du lot n°9, que l’installation de ce WC a nécessité l’installation d’une canalisation dans les parties communes, qu’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’a été sollicitée pour ce faire et que la canalisation installée est à l’origine de désordres au sein de la copropriété.

Ainsi, M. et Mme [Z] ont commis une faute en faisant procéder à des travaux portant atteinte aux parties communes de l’immeuble sans solliciter d’autorisation de l’assemblée générale.

Cette faute a causé un préjudice à M. [O], lequel doit s’acquitter des frais de remise en état des parties communes et d’entretien de la canalisation défectueuse.

En conséquence, M. et Mme [Z] seront condamnés in solidum à garantir M. [O] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige.

III – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, les défendeurs, partie perdante à l’instance en cours, seront condamnés in solidum aux dépens.

L’article L111-8 du code des procédure civiles d’exécution dispose qu’à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. L’article 10 du décret n°96-1080 modifié par le décret n°2001-212 du 8 mars 2001 n’est plus en vigueur et il n’y a par ailleurs pas lieu de faire application des dispositions de l’article R631-4 du code de la consommation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient, en l’espèce, de condamner les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre des dispositions précitées.
La demande formée par M. [O] sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire, laquelle vise à l’octroi d’une indemnisation, le demandeur ne rapportant pas la preuve d’un risque d’impécuniosité du syndicat des copropriétaires en cas de réformation du jugement.
La demande de retrait de celle-ci sera donc rejetée.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE in solidum M. [D] [O], M. [B] [Z], Mme [X] [J] épouse [Z] et Mme [A] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE TARIOT, la somme de 689 euros au titre des factures de débouchage ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [Z] et Mme [X] [J] épouse [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE TARIOT, la somme de 737 euros au titre des factures de débouchage ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [O], M. [B] [Z], Mme [X] [J] épouse [Z] et Mme [A] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE TARIOT, la somme de 11 649 euros au titre des travaux de remise en état du réseau des eaux usées ;

REJETTE la demande de réparation formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 2 000 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [Z] et Mme [X] [J] épouse [Z] à garantir M. [D] [O] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [O], M. [B] [Z], Mme [X] [J] épouse [Z] et Mme [A] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE TARIOT, la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par M. [D] [O] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [O], M. [B] [Z], Mme [X] [J] épouse [Z] et Mme [A] [R] aux dépens ;

REJETTE la demande de retrait de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 novembre 2026.

Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 5] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.