LC / CS

Jugement N°
du 03 NOVEMBRE 2026

Chambre 6

N° RG 26/00719 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KYHU
du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1]

c/

[E] [Z]

GROSSES le

– Me Marie-françoise VILLATEL

Copies électroniques :

– Me Marie-françoise VILLATEL

Copies :

– Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendue le TROIS NOVEMBRE DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

Madame [E] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

***

Après débats à l’audience publique du 29 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [Z] est copropriétaire des lots n° 0006 et 0018 au sein d’une résidence située [Adresse 1] à [Localité 3].

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par Mme [Z] aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure avec accusé de réception qui lui a été adressée le 16 décembre 2021.

Par jugement en date du 28 avril 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant selon la procédure accélérée au fond, a notamment condamné Mme [Z] à payer :
– la somme de 1.270,03 € au titre des charges impayées selon décompte au 10 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2021 pour la somme de 972,72 € et à compter de la présente décision pour le surplus,
– la somme de 1.268,43 € au titre des provisions sur charges à échoir et des fonds de travaux obligatoires,
– la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires a de nouveau constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par Mme [Z] aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure avec accusé de réception qui lui a été adressée le 21 juillet 2026.

Par acte en date du 17 septembre 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » située [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, a assigné Mme [E] [Z] selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :
– Constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027.
– Condamner à titre provisionnel Mme [E] [Z] au paiement de la somme de 2 219,49 € correspondant aux charges impayées au 02 septembre 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer qui lui a été adressée le 21 juillet 2026 par le conseil dudit Syndicat, cette somme étant à parfaire au jour du jugement à intervenir.
– Condamner à titre provisionnel Mme [E] [Z] au paiement de la somme de 1 207,44 € (somme représentant la dernière provision sur charges de 2026 et les trois premiers trimestres de l’année 2027) en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété.
– Condamner à titre provisionnel Mme [E] [Z] au paiement de la somme de 1 600 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
– Condamner Mme [E] [Z] au paiement de la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– Dire que les frais et les dépens seront à la charge de Mme [E] [Z].
– Dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’Huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 08 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par la défenderesse en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.

– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 29 septembre 2026 à laquelle les débats se sont tenus, le demandeur a repris le contenu de son assignation.

Mme [E] [Z], régulièrement assignée, n’a pas comparu ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le Juge est ainsi tenu de vérifier la régularité de sa saisine.

Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :
une convocation par lettre recommandé avec accusé de réception (LRAR) à l’assemblée générale (AG) des copropriétaires du 23 octobre 2023 + AR non réclaméle procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 octobre 2023 + AR non réclaméune convocation par LRAR à l’AG des copropriétaires du 4 novembre 2024 + AR non réclamé le procès-verbal de l’assen1blée générale des copropriétaires du 4 novembre 2024 + AR non réclaméune convocation par LRAR à l’AG des copropriétaires du 3 novembre 2025 par LRAR + AR non réclaméle procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2025 + AR non réclaméune mise en demeure de payer par LRAR du 21 juillet 2026un relevé de compte copropriétaire arrêté au 2 septembre 2026des appels de fonds.
Le décompte précité arrêté au 2 septembre 2026 justifie d’un solde débiteur de 2 219,49 euros.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le Syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Or, le décompte précité fait apparaître les sommes suivantes :
– frais de mise en demeure du 22 août 2025 de 30 euros
– honoraires avocat mise en demeure de 84 euros
– frais de mise en demeure du 5 mai 2026 de 30 euros
– mise en demeure par avocat de 84 euros.

La somme totale desdits frais de 228 euros sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que le décompte comporte également la somme de 144 euros correspondant à des honoraires du syndic pour la transmission du dossier à l’avocat. Or, il y a lieu de rappeler à cet égard que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires correspondant aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur s’élève à la somme de 1 847,49 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 847,49 euros avec intérêts au taux légal à la mise en demeure du 20 juillet 2026 au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 2 septembre 2026.

Sur la déchéance du terme

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

Ainsi, outre les charges de copropriété échues, Mme [Z] est redevable la dernière provision sur charges de 2026 et des trois premiers trimestres de l’année 2027.

En conséquence, il convient de constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027 et de condamner Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 207,44 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Il est constant que Mme [Z] s’abstient régulièrement de régler ses charges auprès de la copropriété, de sorte qu’une condamnation a déjà été prononcée à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à se prévaloir d’un préjudice financier qui résulte nécessairement de la défaillance de Mme [Z] dans le règlement de ses charges qui pèsent sur la collectivité des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi des charges engendrées en raison des démarches et des procédures diligentées.

Eu égard aux explications fournies par le demandeur, ce préjudice sera réparé par le paiement d’une indemnité de 300 euros à la charge de Mme [Z] à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les frais et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Mme [Z] sera en conséquence condamnée à verser au demandeur la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [E] [Z] à payer au le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » située [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de MILLE HUIT CENT QUARANTE-SEPT EUROS ET QUARANTE-NEUF CENTIMES (1 847,49 €) avec intérêts au taux légal à la mise en demeure du 20 juillet 2026 au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 2 septembre 2026,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027,

CONDAMNE Mme [E] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » située [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de MILLE DEUX CENT SEPT EUROS ET QUARANTE-QUATRE CENTIMES (1 207,44 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure,

CONDAMNE Mme [E] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » située [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de TROIS CENTS EUROS (300 €) à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Mme [E] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » située [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [Z] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,

EN CONSEQUENCE

LA REPUBLIQUE FRANCAISE

Mande et Ordonne :

A tous comissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.