LC / CS

Jugement N°
du 03 NOVEMBRE 2026

Chambre 6

N° RG 26/00735 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KYMR
du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

c/

[Y] [H] [V] [N]

GROSSES le

– la SELARL BEMA & ASSOCIES
, Me Marie-françoise VILLATEL

Copies électroniques :

– la SELARL BEMA & ASSOCIES
, Me Marie-françoise VILLATEL

Copies :

– Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendue le TROIS NOVEMBRE DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [H] [V] [N]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par la SELARL BEMA & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

***

Après débats à l’audience publique du 29 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [H] [V] [N] est propriétaire des lots 17, 41 et 63 au sein de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 4] / [Adresse 5] à [Localité 3] (63).

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par M. [V] [N] aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure avec accusé de réception qui lui a été adressée le 20 juillet 2026.

Par acte en date du 9 septembre 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA a assigné M. [Y] [H] [V] [N] selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir : – Constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de gestion courante du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2027.
– Condamner Monsieur [Y] [V] [N] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 10 131,06 € correspondant aux charges impayées arrêtées au 03 septembre 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception qui lui a été adressée le 20 juillet 2026 par le Conseil dudit Syndicat, cette somme étant à parfaire au jour du jugement à intervenir.
– Condamner Monsieur [Y] [V] [N] at payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], compte-tenu de la déchéance du terme, la somme globale de 3 923,93 € (somme représentant le dernier trimestre de l’am1ée 2026 et les quatre trimestres de l’année 2027) en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de Ia copropriété.
– Condamner Monsieur [Y] [V] [N] a payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 600 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil.
– Condamner Monsieur [Y] [V] [N] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure
Civile.
– Dire que les frais et dépens seront à la charge de Monsieur [Y] [V] [N].
– Dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’artic1e 10 du décret du 8 Mars 2001, portant modification du décret du 12 Décembre 1996, devront être supportées par le défendeur en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 septembre 2026 à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, M. [Y] [H] [V] [N] a sollicité de voir :
– JUGER recevables et fondées les demandes de Monsieur [Y] [V] [N]
– CONSTATER que Monsieur [Y] [V] [N] a payé les sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA
– DECLARER la demande principale de règlement des sommes dues par Monsieur [V] [N] à la copropriété devenue sans objet
– JUGER que la créance évoquée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la SARL IMMOBILIER GERGOVIA concernant la facture d’avocat du 20/07/2026 et les frais de mise en demeure du 16/06/2026 pour 114 euros n’est pas certaine
En conséquence,
– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la SARL IMMOBILIER GERGOVIA à rembourser la somme de 114 €
– JUGER que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA ne rapporte aucun élément probant au soutien de sa demande à hauteur de 1 600 € pour résistance abusive
– DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA de sa demande de condamnation pour résistance abusive
– DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– DEBOUTER purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA à porter et payer à Monsieur [Z] [V] [N] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
– CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA aux entiers dépens.

Au dernier état de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a demandé de voir : – Constater que Monsieur [Y] [V] [N] a été assigné par exploit de commissaire de justice du 09 septembre 2026 et qu’il s’est acquitté de sa dette en principal postérieurement à cette délivrance, soit le 15 septembre 2026 seulement ; qu’ainsi, le Syndicat des copropriétaires ne maintient plus ses demandes en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété et du budget prévisionnel.
– Condamner Monsieur [Y] [V] [N] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 114 € correspondant aux mises en demeure de payer qui ont été adressées pour 30 € par le syndic IMMOBILIER GERGOVIA et pour 84 € par Me VILLATEL, avocat, ce en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles restent encore dues.
– Condamner Monsieur [Y] [V] [N] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 600 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil.
– Condamner Monsieur [Y] [V] [N] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– Dire que les frais et dépens seront à la charge de Monsieur [Y] [V] [N].

– Dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001, portant modification du décret du 12 Décembre 1996, devront être supportées par le défendeur en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.
En l’espèce, il y a lieu de constater que les demandes principales du syndicat des copropriétaires sont devenues sans objet par l’effet du règlement de sa dette principale par M. [V] [N] au titre des charges de copropriété.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Au soutien de sa demande, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que les sommes de 30 € et de 84 € ont été nécessaires au recouvrement de l’important arriéré de charges rencontré par M. [V] [N] et sont donc bien dues en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

M. [V] [N] s’oppose à cette demande, soutenant qu’il n’a jamais eu communication de la facture du 20 juillet 2026 ni le détail des frais de mise en demeure du 16 juin 2026, aucun justificatif n’a été transmis, faisant que la créance de 114 € (84+30) n’est pas certaine. Il précise que ces documents auraient dû lui être envoyés en Espagne où il réside.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.
En l’espèce, eu égard aux textes précités les honoraires d’avocat déboursés pour engager une procédure de recouvrement de charges impayées au tribunal à l’encontre d’un copropriétaire débiteur ne figurent pas dans la liste des frais imputables au seul copropriétaire concerné.
Seuls les frais engagés par le syndicat se rapportant à des prestations amiables de recouvrement (mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, acte d’huissier, honoraires particuliers du syndic…) le sont.
Dès lors, M. [V] [N] ne peut être condamné à payer les honoraires réclamés à hauteur de 84 euros.
En revanche, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure daté du 16 juin 2026 par LRAR.

M. [V] [N] ne peut valablement soutenir qu’il n’a pas eu connaissance des mises en demeure qui lui ont été adressées en raison d’un défaut d’adressage, dès lors qu’il a valablement été cité à la même adresse, adresse qui figure également dans les dernières conclusions qui viennent d’être prises pour son compte.
En conséquence, le défendeur sera condamné à payer la somme de 30 euros au titre de la mise en demeure du 16 juin 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il rencontre une difficulté constante pour recouvrer les charges de M. [V] [N] et que cela porte atteinte au bon fonctionnement et à l’entretien de la copropriété depuis plusieurs années.
Pour s’opposer à cette demande, M. [V] [N] fait valoir que le demandeur ne caractérise à aucun moment une quelconque résistance abusive, ayant fait part au syndic des différentes difficultés de communication et de paiement des sommes réclamées en une seule fois.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reconnait que M. [V] [N] a procédé au règlement du montant de sa dette. Il en résulte que le préjudice financier allégué par le demandeur n’est pas démontré.
Or, une demande au titre des dommages-intérêts reposant exclusivement sur la carence en paiement d’un copropriétaire ne saurait prospérer en l’absence de preuve d’un préjudice spécifique distinct du retard de paiement.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les frais et les dépens

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

En revanche, M. [V] [N], qui a attendu la délivrance de l’assignation pour régler la totalité de sa dette, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les demandes principales du syndicat des copropriétaires sont devenues sans objet par l’effet du règlement de sa dette principale par M. [Y] [H] [V] [N] au titre des charges de copropriété,

CONDAMNE M. [Y] [H] [V] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4] / [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA la somme de TRENTE EUROS (30 €) au titre de la mise en demeure du 16 juin 2026 en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4] / [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE M. [Y] [H] [V] [N] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,

EN CONSEQUENCE

LA REPUBLIQUE FRANCAISE

Mande et Ordonne :

A tous comissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.