Jugement du : 03 Novembre 2026
N° RG n° N° RG 26/00228 – N° Portalis DBZE-W-B7K-J2HB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY
JUGEMENT DU TROIS NOVEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Julie SAMMARI, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 36, substituée par Me CAGLAR, avocat au barreau de NANCY

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [R]
né le 14 Mai 1981 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 6]
non comparant, non représenté

Madame [Y] [G] épouse [R]
née le 28 Juin 1983 à [Localité 3] (MAROC), demeurant [Adresse 6]
non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Noëlle ROBIN, juge placée auprès du premier président près la cour d’appel de Nancy, déléguée au tribunal judiciaire de Nancy pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance en date du 26 juin 2026, rectifiée par ordonnance du 30 juin 2026 ;

Greffier : Madame GAGGIOLI lors des débats, madame CABLÉ lors du délibéré,

DÉBATS : Audience publique du : 07 Septembre 2026

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu,

Décision réputée contradictoire mise à la disposition des parties au greffe et en premier ressort.

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Copie exécutoire délivrée le : à Me SAMMARI

Copie simple délivrée le : à Me SAMMARI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 juillet 2014, la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 560,37 euros, outre une provision sur charges de 135,83 euros par mois.

Des loyers étant restés impayés, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025 un commandement de payer la somme en principal de 1.076,97 euros pour les arriérés de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 05 novembre 2025, auquel il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy, lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;prononcer à titre subsidiaire la résiliation du bail pour manquement grave du locataire à ses obligations,ordonner l’expulsion de Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,condamner solidairement Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] au paiement de la somme de 939,86 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner solidairement Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] au paiement des loyers et charges compris entre la date de l’assignation et la date d’audience ainsi qu’entre la date d’audience et la date de la décision à intervenir ; fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement des défendeurs et à chaque fois que la législation l’autorisera,condamner solidairement Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] au paiement de cette indemnité jusqu’à libération effective des lieux,condamner solidairement Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications aux services de la CCAPEX et du représentant de l’Etat,condamner solidairement Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] au paiement de la somme de 220 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
A l’audience du 07 septembre 2026, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l’arriéré locatif à la somme de 6.018,55 euros et a maintenu le surplus de ses demandes à l’identique.

Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R], régulièrement convoqués par citation à étude, n’étaient ni présents, ni représentés.

Un diagnostic social et financier de carence est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 novembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, régulièrement cités à étude, Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et d’expulsion
Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la CCAPEX par notification d’une signification de commandement à payer, enregistrée par voie électronique le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 novembre 2025.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir notifié l’assignation à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 07 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, le 27 avril 2026.

En conséquence, il convient de déclarer la demande recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 04 juillet 2014 contient en son article 12 une clause résolutoire qui dispose qu’« à défaut de paiement par le preneur de tout ou partie des loyers et/ou charges aux termes convenus, ou du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit si bon semble au bailleur dans les conditions prévues par la réglementation, deux mois après un simple commandement de payer rester sans effet. L’expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par le juge compétent ».

Un commandement de payer visant cette clause a été délivré à Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] le 12 mars 2025 pour une somme en principal de 1.076,97 euros.

Ce commandement de payer reproduisait la clause résolutoire insérée à l’article 12 du contrat de bail et visait les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il rappelait la mention que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comportait le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement le locataire s’exposait à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de solliciter un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Or, il résulte des pièces produites par le bailleur, et notamment le décompte des loyers, non contesté par le locataire, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, en ce que la somme n’a pas été intégralement acquittée.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande d’expulsion

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis, Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement donné à bail par la société BATIGERE HABITAT depuis le 13 mai 2025.

En conséquence, l’expulsion de Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 6] sera ordonnée.

Concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation
Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 13 mai 2025 ce qui cause un préjudice à la société BATIGERE HABITAT.

Dès lors, il convient de réparer le dommage subi par le bailleur et de condamner solidairement Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] à payer à la société BATIGERE HABITAT, à compter du 13 mai 2025 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges applicables si le bail s’était poursuivi, soit la somme totale de 769 euros.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la société BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, a laquelle le contrat est soumis, les locataires sont tenus d’une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise a disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date de la conclusion du bail, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 04 juillet 2014 comporte à l’article 4 6) une clause de solidarité aux termes de laquelle « les cotitulaires du bail, quel que soit leur statut juridique (concubin ou colocataire), restent tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail ».

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et plusieurs décomptes, le dernier établissant une dette locative à hauteur de 6.018,55 euros au 02 septembre 2026.

Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R], en leur absence, ne contestent pas le montant de cette dette locative ni ne présentent aucun élément tendant à la remettre en cause.

La dette locative sera ainsi fixée à la somme de 6.018,55 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] au paiement de la somme de 6.018,55 euros à la société BATIGERE HABITAT au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 02 septembre 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamné aux dépens, Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] indemniseront solidairement la société BATIGERE HABITAT de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 220 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juillet 2014 entre, d’une part, la société BATIGERE HABITAT et, d’autre part, Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 6] dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, qui sera révisable selon les conditions prévues par le bail et la législation en vigueur, due par Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] à compter du 13 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 769 euros ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 6.018,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 02 septembre 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle, qui sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, d’un montant de 769 euros, à compter du 03 septembre 2026 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 12 mars 2025 et de l’assignation du 05 novembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [G] épouse [R] et Monsieur [B] [R] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 220 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nancy aux jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le greffier La juge des contentieux de la protection