COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 03 NOVEMBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05142 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QNEB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 SEPTEMBRE 2024

Tribunal Judiciaire de BEZIERS – N° RG 23/00442

APPELANT :

Monsieur [P], [T] [D]

né le 13 Décembre 1958 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Clotilde GARDE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Bénédicte CHAUFFOUR, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame [Q] [X]

née le 13 Avril 1989 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de Me Lisa MONSARRAT, avocat au barreau de BEZIERS substituant Me Patricia PIJOT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

SYNDIC DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] À [Localité 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL LOTIER, RCS BEZIERS 452117294, dont le siège se situe [Adresse 7], [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Me Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Août 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Septembre 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Mme Emmanuelle WATTRAINT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 juillet 2017, Madame [Q] [X] a acquis de Madame [N] [C] un appartement situé au 3ème étage d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 7].

Elle allègue avoir subi, au cours de l’été 2020, d’importantes infiltrations en provenance de l’appartement et de la terrasse tropézienne de Monsieur [P] [D] situés au 4ème étage.

Après la découverte d’un précédent litige ayant opposé Monsieur [P] [D] et Madame [N] [C] portant également sur des infiltrations et ayant donné lieu à un rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [A] le 21 mars 2017, puis à un jugement rendu par le tribunal d’instance de Béziers le 6 avril 2018 condamnant Monsieur [P] [D] à verser à Madame [N] [C] la somme de 7.802,55 euros en réparation de son préjudice locatif, Madame [Q] [X] a, selon exploit du 17 juin 2021, assigné Madame [N] [C] devant le tribunal judiciaire de Béziers.

Par jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 29 août 2022, Madame [N] [C] a été notamment condamnée à verser à Mme [Q] [X] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de sa réticence dolosive.

Par acte du 14 février 2023, Madame [Q] [X] a fait assigner Monsieur [P] [D] devant le tribunal judiciaire de Béziers, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux fins de le voir condamner sous astreinte à effectuer les réparations nécessaires afin de mettre fin aux infiltrations subies par elle, et de le voir condamner à lui payer le coût des travaux de reprise de l’intérieur de son appartement.

Par acte du 17 octobre 2023, Monsieur [P] [D] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 7] sur le fondement des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 1240 du code civil, aux fins notamment de le voir condamner à réaliser sous astreinte les travaux votés lors de l’assemblée générale du 5 décembre 2022 et à le relever et garantir des éventuelles condamnations qui pourraient être mises à sa charge.

Par jugement en date du 12 février 2024, la jonction des deux affaires a été prononcée.

Par jugement contradictoire rendu le 16 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Béziers :

condamne Monsieur [P] [D] sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui prendra effet sous 2 mois suivant la signification du jugement, à effectuer les réparations nécessaires afin de mettre fin aux infiltrations subies par Madame [Q] [X], et ce conformément aux préconisations prévues dans le rapport d’expertise de Monsieur [Z] [A] du 21 mars 2017 ;

condamne Monsieur [P] [D] à verser 8.515,39 euros à Madame [Q] [X] au titre du coût des travaux de reprise de l’intérieur de son logement ;

dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 31 janvier 2023 (date du devis de l’entreprise Loic Eco) jusqu’à la date du présent jugement ;

condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 7], pris en la personne de son syndic la SARL Lotier Immobilier, à réaliser les travaux de descente des eaux de la terrasse de Monsieur [P] [D] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui prendra effet sous 2 mois suivant la signification du présent jugement à intervenir ;

dispense Madame [Q] [X] du paiement de l’astreinte en qualité de copropriétaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 7] ;

condamne Monsieur [P] [D] à supporter la charge des entiers dépens ;

condamne Monsieur [P] [D] à verser 1.800 euros à Madame [Q] [X] au titre des frais irrépétibles ;

rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Sur la question de la responsabilité (sur le fondement de l’article 1240 du code civil), le premier juge relève qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [A] en date du 21 mars 2017, que des infiltrations similaires à celles constatées dans le procès-verbal d’huissier de justice du 21 juillet 2020 s’étaient manifestées à l’occasion du litige opposant Madame [N] [C] à Monsieur [P] [D]. Il retient que Monsieur [P] [D], qui se réfère à des travaux datant du 8 juillet 2016, donc effectués antérieurement à la mission d’expertise judiciaire ordonnée le 20 juillet 2016, ne démontre pas avoir réalisé les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations. Il rappelle qu’il résulte du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Béziers du 6 avril 2018, qui bénéficie de l’autorité de la chose jugée, que la terrasse de l’appartement de Monsieur [P] [D] doit être considérée comme une partie privative. En outre, le premier juge constate que s’il est acquis que l’étanchéité des terrasses constituait une partie commune, Monsieur [P] [D] a pris la responsabilité de l’aménagement du grenier en terrasse à ciel ouvert sans s’assurer de créer une étanchéité adéquate, de sorte que la responsabilité de celle-ci lui incombe. Par ailleurs, il juge qu’il n’est pas démontré que les infiltrations seraient dues en tout ou partie à la mauvaise évacuation des eaux pluviales de la terrasse litigieuse.

S’agissant du syndicat des copropriétaires le premier juge considère que la preuve de la réalisation des travaux relatifs à la rénovation des gouttières n’est pas rapportée.

Monsieur [P] [D] a régulièrement relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 14 octobre 2024.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 27 juillet 2026, il demande à la cour d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser sous astreinte les travaux sur les descentes EP de sa terrasse. Il sollicite de voir débouter Madame [Q] [X] de ses demandes à son encontre et de voir :

condamner Madame [Q] [X] à le laisser, ainsi que tout expert mandaté par ses soins, accéder à l’intérieur de son appartement lot n°8 pour vérifier la réalité des dommages, dans un délai de deux mois à compter de l’arrêt à intervenir et, au besoin sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois,

condamner le syndicat des copropriétaires à justifier d’une mise en eau complète des parties communes descentes EP et façade au droit du logement de Madame [Q] [X] permettant de s’assurer de l’absence d’infiltrations, dans un délai de deux mois à compter de l’arrêt à intervenir et au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard et pour un délai de six mois,

condamner Madame [Q] [X] à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre la somme de 1.740 euros au titre des frais de mise en eau et de rapport d’expertise F.L.T,

condamner Madame [Q] [X] à lui verser la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant de la procédure d’appel ;

condamner in solidum Madame [Q] [X] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Lafont & Associés, en ce compris les frais de sommation par commissaire de justice.

Il soutient que l’expert [A] n’a jamais constaté le désordre à l’origine des dommages de Madame [I] ([C]), puisque, les infiltrations ayant cessé suite à la réalisation de travaux en 2016, l’expert n’aurait fait que relever quelques non-conformités et évaluer le préjudice locatif subi. Pour lui, les désordres actuels ne sont pas les mêmes que ceux subis par Madame [C]. Il précise qu’une nouvelle mise en eau en novembre 2024, à laquelle Madame [X] n’a pas assisté, aurait confirmé que la terrasse n’était pas en lien avec les désordres subis par Madame [X]. Il ajoute qu’aucune nouvelle infiltration n’a eu lieu entre 2017 et 2020, et en déduit que les travaux réalisés en 2016 ont donné satisfaction. Il souligne que le juge de l’exécution, dans un jugement du 24 juin 2025 toutefois infirmé par la cour par arrêt en date du 7 avril 2026 qui a fait l’objet d’un pourvoi en cassation actuellement pendant devant la Cour de Cassation, a retenu que le problème d’infiltration serait potentiellement dû à un problème d’étanchéité des conduites d’eau pluviale dans l’épaisseur du mur de façade de l’immeuble, et soutient que la responsabilité de la copropriété serait dès lors engagée de ce chef. Il souligne enfin que les photographies versées aux débats par Madame [X] ne sont pas datées, de sorte qu’elles seraient dénuées de toute force probante et que la réunion contradictoire du 17 février 2026 au cours de laquelle l’étendue des infiltrations a pu être constatée ne révèle pas l’origine des désordres. S’agissant enfin des demandes qu’il présente pour la première fois en cause d’appel, Monsieur [D] soutient qu’elles sont reconventionnelles et justifiées par des évènements survenus postérieurement au prononcé de la décision dont appel.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 25 mars 2026, Madame [Q] [X] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de rejeter les demandes formalisées par Monsieur [P] [D] dans ses conclusions n°1 d’appelant (demande tendant à se voir laisser accéder à l’intérieur de l’appartement, demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et demande au titre des frais de mise en eau et de rapport d’expertise FLT) comme étant nouvelles et irrecevables en cause d’appel, et subsidiairement infondées. Elle demande en outre la condamnation de Monsieur [P] [D] aux entiers dépens au titre de la présente procédure d’appel et à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle souligne qu’elle appuie ses demandes sur un rapport d’expertise judiciaire homologué par le tribunal judiciaire de Béziers, que Monsieur [D] n’a jamais sollicité de contre-expertise, et que les photographies des infiltrations ayant donné lieu au rapport d’expertise de Monsieur [A] laissent apparaître que les désordres se situaient au même endroit que ceux constatés dans le procès-verbal du 21 juillet 2020, à savoir au plafond, devant les fenêtres de son appartement et donc sous la terrasse de Monsieur [D]. Selon elle, il n’a jamais été correctement remédié au problème d’étanchéité de la terrasse de Monsieur [D], ainsi que constaté dans le rapport d’expertise de Monsieur [A], qui fait état de défauts de conformité et d’un risque de nouvelles infiltrations, et ce alors que, par la suite, Monsieur [D] n’a jamais réalisé les travaux préconisés par l’expert. Selon elle, l’appartement ayant été remis à neuf par sa venderesse, il est possible que des infiltrations se soient produites avant 2020 mais que les plafonds et les revêtements de murs neufs les aient dissimulés pendant un temps. S’agissant du rapport d’expertise privée versé aux débats par Monsieur [P] [D], elle souligne son caractère non contradictoire.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné à réaliser les travaux de descente des eaux de la terrasse de Monsieur [P] [D] sous astreinte. Il demande à voir :

déclarer irrecevable, et subsidiairement mal fondée, la demande nouvelle formée par Monsieur [P] [D] tendant à sa condamnation à justifier d’un rapport de mise en eau complète des parties communes descentes EP et façade au droit du logement de Madame [Q] [X],

débouter Monsieur [P] [D] de ses demandes dirigées contre lui,

condamner Monsieur [P] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Monsieur [P] [D] aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 24 août 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [P] [D] tendant à se voir laisser accéder à l’intérieur de l’appartement, à justifier d’un rapport de mise en eau complète des parties communes descentes EP et façade au droit du logement de Madame [Q] [X], à des dommages et intérêts pour résistance abusive et au titre des frais de mise en eau et de rapport d’expertise FLT

Ces demandes sont présentées par Monsieur [P] [D] pour la première fois en cause d’appel.

Aux termes des articles 564 à 567 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, mais elles peuvent ajouter à leurs prétentions des demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, et les demandes reconventionnelles sont également recevables dans la mesure où elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Dans la mesure où Monsieur [P] [D] conteste la réalité des infiltrations dénoncées par Madame [Q] [X] et s’interroge sur l’efficacité des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires en cours de procédure, ses demandes tendant à se voir laisser accéder à l’intérieur de l’appartement, à justifier d’un rapport de mise en eau complète des parties communes descentes EP et façade au droit du logement de Madame [Q] [X], et au titre des frais de mise en eau et de rapport d’expertise FLT apparaissent clairement comme accessoires à ses prétentions initiales.

Par ailleurs, la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive découle de l’attitude reprochée à Madame [Q] [X] malgré le temps qui passe. Elle apparaît donc également comme l’accessoire des demandes de Monsieur [P] [D].

Ces demandes seront dans ces conditions déclarées recevables.

Les désordres

Les infiltrations dont fait l’objet l’appartement de Madame [Q] [X] ont été constatées par huissier de justice le 21 juillet 2020 (pièce 2 de Madame [X]), le 7 novembre 2025 (pièce 20 de Madame [X]) et le 17 février 2026 (pièce 21 de Madame [X]). Elles concernent le séjour et la chambre (dégâts visibles au niveau du sous-plafond, du sol et des plinthes notamment).

L’examen comparatif des constatations de l’expert judiciaire (pièce 6 de Madame [X]), du procès-verbal de constat du 21 juillet 2021 (pièce 2 de Madame [X]) et du procès-verbal de constat du 7 novembre 2025 (pièce 20 de Madame [X]), notamment au travers des photographies, permet de se convaincre de ce que les désordres subis par Madame [Q] [X] depuis 2020 sont les mêmes que ceux décrits par l’expert judiciaire en 2017 et si le constat du 21 juillet 2020 porte sur une simple zone du plafond, cet élément de fait ne contredit pas, comme le soutient Monsieur [P] [D], la réalité des désordres, lesquels nécessitent des travaux de réfection sur la totalité de l’appartement, les travaux nécessaires s’étendant au-delà de la partie strictement visible des désordres.

La demande tendant à la réalisation par Monsieur [P] [D] des travaux préconisés par l’expert

Les derniers travaux que Monsieur [P] [D] a fait réaliser sur la terrasse litigieuse sont ceux datant du 8 juillet 2016 (facture SET), ce qu’il ne conteste pas, pas plus qu’il ne remet en question en cause d’appel le caractère privatif de la terrasse litigieuse.

Contrairement à ce qu’affirme Monsieur [P] [D], l’expert judiciaire missionné dans le litige l’ayant opposé à Madame [N] [C] (pièce 6 de Mme [X]), a examiné ces travaux et a pu constater que non seulement ils n’étaient pas conformes aux règles de l’art mais encore et surtout qu’ils étaient à l’origine des infiltrations subies, l’expert relevant en outre un défaut d’isolation thermique (page 31 du rapport d’expertise judiciaire). L’expert a préconisé un certain nombre de travaux, que Monsieur [P] [D] ne conteste pas ne pas avoir réalisés.

Il ne peut être déduit du fait qu’aucun désordre n’ait été constaté de 2017 à 2020 que les travaux réalisés en 2016 ont donné satisfaction, dans un contexte où d’une part l’expert judiciaire précisait en 2017 que de nouvelles infiltrations pouvaient avoir lieu, d’autre part que l’appartement de Madame [Q] [X] a été entièrement remis à neuf par Madame [C], de sorte que les désordres ont pu être masqués pendant un moment (au niveau du faux plafond notamment) avant d’apparaître au grand jour.

Par ailleurs, le rapport amiable FLT (pièce 11 de Monsieur [D]) n’apporte aucun élément technique déterminant aux débats dans la mesure où d’une part il ne fait aucune référence à l’expertise judiciaire, de sorte qu’il est manifeste qu’il a été établi sans avoir connaissance de l’existence d’une telle expertise, dont les conclusions auraient pu modifier sa perception du sinistre notamment concernant le problème du défaut d’étanchéité des conduites d’eau pluviales, et où, d’autre part, les conséquences de la mise en eau réalisée de manière non contradictoire sont inconnues, Monsieur [P] [D] affirmant qu’aucune infiltration ne s’en serait suivie tandis que Madame [Q] [X] prétend, sans le démontrer puisque les photographies qu’elle verse aux débats ne sont pas datées (pièce 19 de Madame [X]), avoir constaté de nouvelles infiltrations après cette mise en eau.

Enfin, il ne peut être tiré aucun argument de la décision rendue le 24 juin 2025 par le juge de l’exécution puisque ce jugement a été infirmé par la cour d’appel, qui a estimé que le premier juge n’avait pas à apprécier le principe de l’obligation à la charge de Monsieur [P] [D], et que la procédure est toujours en cours, l’arrêt de la cour d’appel ayant fait l’objet d’un pourvoi en cassation actuellement pendant devant la Cour de Cassation.

Dans ces conditions, les éléments du dossier laissent clairement apparaître un lien de causalité entre les infiltrations subies et le défaut d’étanchéité de la terrasse privative de Monsieur [P] [D] ainsi que l’énoncé des travaux nécessaires pour remédier aux désordres figurant dans le rapport d’expertise de Monsieur [Z] [A].

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [P] [D] à effectuer les réparations nécessaires telles que préconisées dans le rapport d’expertise de Monsieur [Z] [A].

La demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux de descente des eaux pluviales

Le syndicat des copropriétaires justifie de la réalisation des travaux litigieux (pièce 9 du syndicat), ce qui n’est pas contesté.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé.

Les demandes reconventionnelles de Monsieur [P] [D]

Madame [Q] [X] ayant apporté la preuve de l’existence des désordres et de leur lien de causalité avec la terrasse de Monsieur [P] [D], la demande tendant à voir laisser accéder Monsieur [P] [D] à l’intérieur de l’appartement de Madame [Q] [X] se trouve sans objet. Monsieur [P] [D] en sera dans ces conditions débouté.

S’agissant des frais de mise en eau et de rapport d’expertise amiable, ils seront laissés à la charge de Monsieur [P] [D], qui sera débouté de sa demande, dans la mesure où ces éléments, estimés nécessaires par Monsieur [P] [D], se sont trouvés sans réelle pertinence dans le cadre du présent litige.

Par ailleurs, Madame [Q] [X] triomphant dans ses prétentions, il ne saurait lui être utilement reproché une quelconque résistance abusive dans le cadre de la présente procédure. Monsieur [P] [D] sera là encore débouté de sa demande.

Enfin, s’agissant de la demande tendant à justifier d’un rapport de mise en eau complète des parties communes descentes EP et façade au droit du logement de Madame [Q] [X], aucun élément du dossier ne laisse apparaître que les travaux effectués à la demande du syndicat des copropriétaires ne donneraient pas satisfaction, de sorte que la demande sera également rejetée comme étant dépourvu d’objet.

Les dépens et les frais irrépétibles non compris dans les dépens

Monsieur [P] [D] succombant, le jugement sera confirmé.

Monsieur [P] [D] sera débouté de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamné aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause, et à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à Madame [Q] [X] la somme de 2 000 euros et au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déclare recevables les demandes de Monsieur [P] [D] tendant à se voir laisser accéder à l’intérieur de l’appartement, à justifier d’un rapport de mise en eau complète des parties communes descentes EP et façade au droit du logement de Madame [Q] [X], à des dommages et intérêts pour résistance abusive et au titre des frais de mise en eau et de rapport d’expertise FLT mais l’en déboute ;

Confirme le jugement rendu le 16 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Béziers sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux de descente des eaux pluviales ;

Statuant du chef infirmé,

Déboute Monsieur [P] [D] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux de descente des eaux pluviales ;

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [P] [D] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [P] [D] à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à Madame [Q] [X] la somme de 2 000 euros et au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros ;

Condamne Monsieur [P] [D] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause.

Le greffier Le président