Travaux affectant l’aspect extérieur d’une copropriété : démolition partielle sans astreinte malgré l’usage privatif

Les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 autorisent le changement d’affectation d’un lot dès lors qu’il ne contrevient ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires. Le changement de garages et réserve en habitation a donc été admis, faute d’interdiction expresse et de preuve d’une nuisance ou d’un trouble de jouissance.

En revanche, l’article 25 b) de la même loi impose une autorisation de l’assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur. La création d’un ensemble porte-fenêtres visible depuis la cour a été qualifiée de modification de l’aspect extérieur, même réalisée dans le périmètre privatif. Sa démolition a été ordonnée sur le fondement de l’article 1221 du Code civil, sans astreinte, l’urgence n’étant pas établie.

Les raccordements à des réseaux existants n’ont pas été considérés comme une atteinte aux parties communes, faute de preuve de percements ou de modifications des canalisations. La demande de régularisation des charges a été rejetée : l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 réserve la modification de la répartition à l’assemblée générale, le juge ne pouvant s’y substituer. La demande pour procédure abusive a également été écartée faute de malice, mauvaise foi, erreur grossière, préjudice et lien causal établis.

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La juridiction a admis la transformation de garages et d’une réserve en locaux d’habitation, aucune atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des copropriétaires n’étant démontrée. Elle a toutefois ordonné la suppression des fenêtres et de la porte vitrée, réalisées sans autorisation et modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble. Les autres demandes de remise en état et de paiement ont été rejetées.

Des copropriétaires ont transformé trois lots décrits comme deux garages et une réserve en locaux à usage d’habitation. Ils ont notamment remplacé un rideau métallique par un ensemble comportant une façade en bois, des fenêtres et une porte vitrée, et réalisé des raccordements aux réseaux communs ainsi qu’un faux-plafond autour de canalisations de chauffage.

Le syndicat des copropriétaires a demandé la restitution de la destination initiale, la remise en état des aménagements, la suppression des branchements, la réouverture de l’accès aux canalisations et le paiement de charges supplémentaires.

La juridiction a admis le changement d’affectation, faute d’atteinte démontrée à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. Elle a toutefois ordonné la suppression des fenêtres et de la porte vitrée, qui modifiaient l’aspect extérieur sans autorisation. Les autres demandes de remise en état et de paiement ont été rejetées. Les copropriétaires ont été condamnés aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.
• Visibilité des aménagements depuis les parties communes.
• Absence d’autorisation de l’assemblée générale.
• Interprétation stricte des clauses du règlement de copropriété.
• Preuve insuffisante d’une atteinte aux canalisations communes.
• Absence de disproportion manifeste entre démolition et intérêt collectif.

• Procès-verbal de constat du 5 août 2013 décrivant le rideau métallique initial.
• Procès-verbal de constat du 5 avril 2017 constatant les châssis vitrés et la porte.
• Procès-verbal de constat du 22 février 2017 décrivant la façade en bois.
• Procès-verbal de constat du 15 juin 2022 établissant la visibilité des aménagements.
• État descriptif de division établissant la destination et la composition des lots.

Le syndicat obtient la suppression des fenêtres et de la porte vitrée, mais échoue sur la restitution des lots, les branchements, les charges et l’astreinte. Les copropriétaires doivent remettre en état l’aménagement de façade et supporter les conséquences financières de leur succombance principale.

• Suppression des fenêtres et de la porte vitrée.
• Absence d’astreinte attachée à la remise en état.
• Maintien du changement d’affectation en habitation.
• Rejet de la demande de charges supplémentaires.
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700.
• Prise en charge des entiers dépens.

À faire

• Identifier les travaux visibles depuis les parties communes.
• Vérifier les clauses du règlement de copropriété.
• Obtenir l’autorisation de l’assemblée générale.
• Documenter l’état initial et l’état modifié.
• Soumettre toute nouvelle répartition des charges au vote.

À éviter

• Modifier une façade sans autorisation préalable.
• Confondre partie privative et absence d’impact extérieur.
• Réclamer des charges sans décision modificative.
• Alléguer une atteinte aux réseaux sans preuve technique.
• Demander une astreinte sans établir l’urgence.

Le changement d’affectation des lots privatifs

Les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 permettent le changement d’affectation lorsque celui-ci n’est contraire ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires. La destination mixte de l’immeuble ne réservait pas l’habitation aux seuls appartements. Faute d’interdiction expresse, de nuisance ou de trouble de jouissance établi, la restitution des lots à leur destination de garages et réserve a été refusée.

L’autorisation des travaux modifiant l’aspect extérieur

Selon les articles 9 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, une autorisation de l’assemblée générale est requise pour les travaux affectant l’aspect extérieur, même réalisés dans une partie privative. L’ensemble porte-fenêtres, visible depuis la cour, modifiait l’apparence de l’immeuble. Réalisé sans autorisation, il devait être démoli, sans astreinte faute d’urgence justifiée.

La modification de la répartition des charges

L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 réserve à l’assemblée générale la modification des bases de répartition des charges. Le juge ne peut se substituer à celle-ci. La demande de paiement supplémentaire a donc été rejetée, les charges acquittées conformément au règlement de copropriété n’étant pas contestées.

Article 805 du Code de procédure civile, Articles 8, 9, 10-1 et 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1343-2 du Code civil, Article 1221 du Code civil, Article 32-1 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile