Infiltrations de copropriété : responsabilité de plein droit du syndicat et concours des défauts d’étanchéité et d’entretien

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 engage de plein droit la responsabilité du syndicat lorsque le dommage trouve son origine dans les parties communes, sans qu’une faute d’entretien soit nécessaire. Le syndicat ne peut s’exonérer qu’en démontrant une force majeure ou une faute de la victime ou d’un tiers.

Le règlement de copropriété, qui qualifie les balcons, terrasses et leurs éléments d’étanchéité de parties communes, confirme le périmètre de cette responsabilité. Ses stipulations mettant à la charge du copropriétaire l’entretien des exutoires et la responsabilité des dommages provenant de ses installations ont une valeur contractuelle et constituent une application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

La juridiction retient une pluralité de causes concomitantes : défauts d’étanchéité, obstruction des évacuations, défaut d’entretien et percements liés à l’installation d’une climatisation. Elle écarte l’appréciation juridique de l’expert sur un partage égal des responsabilités, celui-ci excédant sa mission et n’ayant pas techniquement quantifié l’imputabilité de chaque cause. La preuve repose notamment sur les recherches de fuite, les sondages, les mesures d’humidité, les mises en eau contradictoires et l’expertise judiciaire.

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Des infiltrations provenant de balcons et terrasses supérieurs avaient endommagé l’appartement de copropriétaires. Les investigations et l’expertise ont établi plusieurs causes, liées notamment à des défauts d’étanchéité, à l’évacuation des eaux pluviales et à des percements. Après la réalisation de travaux, les propriétaires ont demandé réparation au syndicat, au copropriétaire concerné et aux assureurs.

Des propriétaires d’un appartement situé au cinquième étage ont subi, à partir de janvier 2021, des infiltrations affectant plusieurs pièces, provenant des balcons et terrasses de l’appartement situé au-dessus.

Les premières recherches de fuite et investigations techniques ont relevé des défauts d’étanchéité, des évacuations d’eaux pluviales obstruées, un défaut d’entretien et des percements liés à l’installation d’une climatisation. Une expertise judiciaire a confirmé deux ensembles de causes concomitantes concernant le balcon à dalles sur plots et la terrasse carrelée du sixième étage.

Après plusieurs refus de travaux en assemblée générale, des travaux d’étanchéité ont finalement été votés puis réceptionnés. Les propriétaires ont néanmoins demandé la réparation de leurs préjudices et la condamnation du syndicat des copropriétaires et du copropriétaire de l’étage supérieur, ainsi que la garantie de leurs assureurs.

• Dommages établis dans les lots affectés par les infiltrations
• Origine des désordres située dans des balcons ou terrasses qualifiés de parties communes
• Défauts d’étanchéité et d’évacuation techniquement constatés
• Défaut d’entretien et aménagements privatifs participant aux dommages
• Percements de l’étanchéité liés à l’installation d’une climatisation
• Absence de force majeure ou de faute exonératoire démontrée

• Rapport de recherche de fuite avec photographies des infiltrations
• Sondages révélant les défauts des complexes d’étanchéité
• Mesures d’humidité et constatations de l’architecte mandaté par le syndic
• Expertise judiciaire constatant les causes affectant balcon et terrasse
• Mise en eau avec traceur UV réalisée contradictoirement
• Photographies des obstructions, percements et infiltrations

Le syndicat répond des dommages provenant des éléments communs, même sans faute d’entretien. Le copropriétaire demeure exposé au titre des défauts d’entretien et des installations ayant contribué aux infiltrations ; la répartition ne peut être déduite mécaniquement d’une appréciation juridique de l’expert.

• Identifier précisément la qualification commune ou privative des ouvrages
• Faire constater les défauts d’étanchéité et d’évacuation
• Documenter l’entretien des terrasses et des siphons
• Vérifier les autorisations relatives aux percements et climatiseurs
• Organiser des mises en eau contradictoires
• Quantifier techniquement l’imputabilité de chaque cause

À faire

• Conserver les rapports de recherche de fuite
• Faire réaliser des sondages contradictoires
• Photographier les infiltrations et obstructions
• Vérifier le règlement de copropriété
• Documenter les autorisations de travaux

À éviter

• Refuser des travaux sans analyse technique complète
• Confondre usage privatif et propriété privative
• Installer ou percer sans autorisation
• Négliger le nettoyage des siphons
• Fonder la responsabilité sur le seul avis juridique de l’expert

La responsabilité de plein droit du syndicat pour les parties communes

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 suffit lorsque le dommage a pour origine une partie commune. Aucune faute du syndicat n’est exigée. Son exonération suppose la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Le règlement de copropriété qualifie ici les balcons, terrasses et éléments d’étanchéité de parties communes.

La responsabilité objective du copropriétaire pour ses installations

Les stipulations du règlement de copropriété imposant l’entretien des exutoires et la responsabilité des dommages provenant des aménagements ou installations du copropriétaire ont une valeur contractuelle. Elles constituent une application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Les percements liés à la climatisation et la suppression de la grille du siphon sont ainsi juridiquement déterminants.

La preuve de causes concomitantes des infiltrations

L’expertise judiciaire, corroborée par les recherches de fuite, sondages, mesures d’humidité et mises en eau, retient plusieurs causes : défauts d’étanchéité, obstruction des évacuations, défaut d’entretien et percements. L’expert ne pouvait toutefois fixer juridiquement un partage égal des responsabilités ; cette appréciation relève du juge et n’était pas techniquement quantifiée.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 3-4 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 1103, 1108 et 1240 du Code civil, Article L.124-3 du Code des assurances, Article A.444-32 du Code de commerce