Responsabilité du constructeur et du syndic après des travaux de plomberie inachevés : rejet faute de causalité et de manquement établi

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel comme fait illicite lorsqu’il démontre un lien de causalité avec son dommage. L’article 1103 impose le respect des stipulations contractuelles, tandis que l’article 9 du Code de procédure civile fait peser sur chaque partie la preuve des faits nécessaires à sa prétention. En l’espèce, le manquement de l’entreprise, qui n’avait pas remplacé les vannes privatives prévues au devis, était caractérisé. Toutefois, le lien certain et direct avec le dégât des eaux n’était établi que par une expertise amiable succincte diligentée par l’assureur de la demanderesse, sans corroboration technique. La demande indemnitaire a donc été rejetée.

Au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic devait assurer l’exécution des décisions d’assemblée et l’administration de l’immeuble, mais sa mission de suivi administratif et comptable n’incluait ni direction des travaux, ni maîtrise d’œuvre, ni réception technique. L’absence de contrôle matériel ne constituait donc pas un manquement. La garantie de l’article 1792 du Code civil n’était pas applicable, les travaux n’étant pas des ouvrages compromettant la solidité ou rendant l’immeuble impropre à sa destination. Les diligences entreprises après le sinistre excluaient également la faute alléguée du syndic.

Les articles 696 et 700 du Code de procédure civile ont conduit à mettre les dépens et les frais irrépétibles à la charge de la demanderesse. L’exécution provisoire de droit, prévue par les articles 514 et suivants, n’a pas été écartée.

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À la suite d’un dégât des eaux provenant de canalisations communes, une propriétaire recherchait la responsabilité de l’entreprise chargée de travaux sur des conduites en plomb et celle du syndic. Le tribunal a retenu un manquement contractuel de l’entreprise, mais estimé que son lien causal avec le sinistre n’était pas démontré. Il a également écarté toute faute du syndic, dont la mission ne comprenait pas le contrôle matériel des travaux, et rejeté l’ensemble des demandes indemnitaires.

Une propriétaire non occupante possédait un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Après des votes d’assemblées générales, des travaux de remplacement des canalisations en plomb avaient été confiés à la SAS EGBD, sous le suivi administratif et comptable du syndic, la SARL COGEIM.

Un dégât des eaux est survenu en 2019 dans les parties communes, avec une fuite provenant des canalisations desservant l’appartement. Une expertise amiable contradictoire a relevé que les canalisations du troisième étage avaient été remplacées, sauf celles de la propriétaire, et que les vannes n’avaient pas fait l’objet d’une reprise.

La propriétaire a recherché la responsabilité de l’entreprise et du syndic afin d’obtenir le coût des travaux de remise en état et l’indemnisation de pertes locatives. Le tribunal a retenu le manquement contractuel de l’entreprise, mais a jugé insuffisamment démontré son lien causal avec le sinistre. Il a également écarté toute faute du syndic, dont la mission ne comprenait pas le contrôle matériel des travaux. Toutes les demandes indemnitaires ont été rejetées.

• Existence d’un manquement contractuel précis et établi
• Preuve d’un dommage personnel et certain
• Démonstration d’un lien causal direct entre manquement et dommage
• Éléments techniques corroborant l’expertise amiable
• Délimitation de la mission effectivement confiée au syndic
• Établissement d’une faute du syndic excédant ses obligations administratives

• Procès-verbal d’assemblée générale du 24 novembre 2011
• Devis détaillé prévoyant les travaux dans les logements
• Rapport d’expertise amiable du 9 mai 2022
• Constat du remplacement des canalisations sauf celles de la demanderesse
• Rapports de recherches de fuite des 2 et 19 septembre 2019
• Échanges de courriels et résolutions d’assemblée générale

La demanderesse ne reçoit aucune indemnisation et supporte les dépens ainsi que les frais irrépétibles. L’entreprise échappe à la condamnation faute de causalité suffisamment prouvée, tandis que le syndic bénéficie de la limitation de sa mission et des diligences établies après le sinistre.

• Rejet des travaux de remise en état et pertes locatives
• Absence de condamnation solidaire de l’entreprise et du syndic
• Prise en charge des entiers dépens par la demanderesse
• Paiement de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles
• Maintien de l’exécution provisoire de droit

À faire

• Produire le contrat et le devis détaillé des travaux
• Documenter précisément l’origine technique du sinistre
• Faire corroborer l’expertise par des éléments indépendants
• Vérifier l’étendue contractuelle de la mission du syndic
• Conserver les recherches de fuite et échanges avec les assureurs

À éviter

• Fonder la causalité sur une expertise unilatérale בלבד
• Confondre suivi administratif et contrôle matériel des travaux
• Alléguer une garantie décennale sans ouvrage relevant de l’article 1792
• Omettre de démontrer le dommage causé par l’absence de déclaration
• Ne pas reprendre une prétention dans le dispositif des conclusions

Le manquement contractuel invoqué par un tiers au contrat

L’article 1240 du Code civil permet au tiers d’invoquer un manquement contractuel comme fait illicite lorsqu’il démontre un lien de causalité avec son dommage. L’article 1103 impose le respect du contrat. Le manquement de l’entreprise était établi par le devis voté et l’absence de reprise des vannes, mais le lien causal avec le dégât des eaux n’était pas suffisamment prouvé.

La preuve du lien causal entre inexécution et dommage

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, la demanderesse devait prouver les faits nécessaires à sa prétention. Le tribunal a refusé de retenir exclusivement l’expertise amiable de l’assureur, conformément à l’article 16, car son analyse était succincte, imprécise et non corroborée par un élément technique établissant une causalité certaine et directe.

Les limites de la mission administrative du syndic

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 imposait au syndic l’exécution des décisions collectives et l’administration de l’immeuble. Le procès-verbal limitait toutefois sa mission au suivi administratif et comptable, sans maîtrise d’œuvre, direction ni réception technique. L’absence de contrôle matériel et de déclaration autonome du sinistre ne caractérisait donc pas un manquement établi.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 16 du Code de procédure civile, Loi du 10 juillet 1965, Article 18 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1792 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile