Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00090 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JDFP

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Lauren PAYET Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire
assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2026

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] REP PAR SON SYNDIC LE CABINET MELLIER-MICHAS
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Nathalie DREVET RIVAL DE LA SELAR LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. ALEKS AND [G] CHEZ M [V] [H] [Y]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Marion FAU, avocat au barreau de LYON, substituée par Me Magali GANDIN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Octobre 2026

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI ALEKS AND [G] est propriétaire des lots n°7 et 8 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à SAINT-ETIENNE.

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic en exercice, a fait délivrer, le 11 juin 2024, à l’encontre de la SCI ALEKS AND [G], un commandement de payer la somme de 3 406,20 euros.

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI ALEKS AND [G] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 4 février 2026, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

Lors de l’audience du 2 septembre 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires a été représenté par son avocat. Il demande au tribunal de :
condamner La SCI ALEKS AND [G] à lui payer les sommes de :5 944,55 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts ;1 500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
Au visa de la loi du 10 juillet 1965 et 2332 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées. Il ajoute que les relances répétées, son absence de réaction et de règlement caractérisent une résistance abusive. S’agissant de la recherche de fuite, il explique que la contestation ne dispensait pas la SCI ALEKS AND [G] de payer les charges appelées et qu’il semblait que les éléments avaient été adressés au copropriétaire en septembre 2024.
Il précise, par ailleurs, qu’une procédure avait été engagé pour un cas d’impayé en 2021, que la dette de ce copropriétaire représente 69% du budget et que 2 appels spéciaux ont été lancés pour défaillance de trésorerie du fait de la dette de ce copropriétaire. Il ajoute qu’un accord était intervenu, en janvier 2025 pour un paiement en 4 fois mais qu’aucun paiement n’a été réalisé entre décembre 2023 et avril 2025.

Lors de l’audience du 2 septembre 2026, La SCI ALEKS AND [G] a été représentée par son avocat. Il demande au tribunal de :

A titre principal, le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme correspondant à la facture de recherche de fuite ;A titre subsidiaire, la réduction du montant des condamnations aux seules sommes dûment justifiées ;l’octroi de délai de paiement ;le rejet de la demande de dommages et intérêts ;le rejet de la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au visa de l’article 1353 du code de procédure civile, il soutient que l’intervention relative à la recherche de fuite a été réalisée sans information ni accord préalable du propriétaire, qu’elle a été contestée dès l’origine et que le rapport et la facture n’ont été transmis que plusieurs mois après l’intervention, en méconnaissance du principe de transparence et qu’aucun sinistre ou désordre ultérieur n’est venu confirmer la nécessité de confirmer cette intervention.
Elle indique être confrontée à d’importantes difficultés financières, affirme avoir réalisé un règlement de 900 euros, n’avoir commis aucune faute susceptible de justifier l’octroi de dommages et intérêts. S’agissant de sa demande de délais de paiement, elle précise avoir entrepris des démarches de cession de ses biens immobiliers.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 28 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

– une matrice cadastrale attestation de la propriété du des lots n° 7 et 8, cette dernière n’étant, par ailleurs, pas contestée ;
– le règlement de copropriété, avec état descriptif de division y attachant 1237/9612e et 1276e/9612 ;
– le contrat de syndic ;
– les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 15 février 2024 et 16 février 2025, approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel et les travaux ;
– les appels de fonds ;
– un relevé de compte du 5 944,55 euros au 1er septembre 2026.

La SCI ALEKS AND [G] conteste partiellement la créance du syndicat des copropriétaires et indique s’opposer au paiement de la somme de 480 euros correspondant à la recherche de fuite et demande, à titre principal, le rejet de la demande en paiement du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle concerne cette facture. Le syndicat des copropriétaires indique que la contestation ne le dispense pas de payer les charges qui ont été appelées. Il ne produit, toutefois, à l’appui de sa demande, aucun appel de fonds ni aucune facture et sera donc débouté de sa demande au titre de cette dépense.

Il y a lieu de déduire des sommes réclamées les frais de commissaire de justice (337,11 euros), les frais de commandement de payer étant retenus au titre des frais nécessaires et les frais d’assignation étant compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance de 5 127,44 euros au titre des charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires justifie, en outre, du coût du commandement de payer de 151,44 euros, qui s’analyse en frais nécessaires.

En conséquence, il y a lieu de condamner La SCI ALEKS AND [G] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
– 5 127,44 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er septembre 2026, appels de charges du 1er juillet 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 926,20 euros due à cette date (déduction faite des 480 euros pour lesquels le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif) et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;
– 151,44 euros au titre du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, une procédure est abusive lorsqu’elle est caractérisée par une légèreté blâmable ou une mauvaise foi, causant un préjudice aux autres parties.

En l’espèce, la SCI ALEKS AND [G] ne contestait qu’une fraction de la dette (480 euros sur la somme totale de 5 127,44 euros).

Par ailleurs, il ressort du dossier que le syndicat des copropriétaires a été contraint de faire voter la mise en place d’une avance spéciale de trésorerie pour couvrir temporairement la défaillance de La SCI ALEKS AND [G], lors des assemblées générales des 14 janvier 2020 et 16 décembre 2025

Les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, le retard de paiement des charges met en péril l’équilibre de la trésorerie de la copropriété en aggravant ses dépenses, risquant de le placer en état de cessation des paiements. Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 16 décembre 2025 que l’avance sur trésorerie avait pour objectif de permettre à la copropriété d’engager les travaux de purge et de reprise des souches de cheminées votés lors de l’assemblée générale du 15 février 2024.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la SCI ALEKS AND [G] à lui payer la somme de 500 euros.

Sur les délais de paiement

L’article 1244-1 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si la SCI ALEKS AND [G] justifie de difficultés financières, il convient de relever qu’elle n’a procédé à aucun règlement entre le 3 décembre 2023 et le 1er janvier 2025 alors même qu’elle ne contestait sa dette qu’à hauteur de 480 euros. S’agissant des besoins du créancier, il convient de souligner qu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale que du fait des impayés, le retard des paiements met en péril l’équilibre de la trésorerie.

Sa demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI ALEKS AND [G] succombant à l’instance, il est condamné aux dépens. Le coût du commandement de payer s’analysant en frais nécessaires, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens. L’assignation est nécessairement comprise dans les dépens, sans qu’il soit nécessaire de le préciser.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI ALEKS AND [G], partie perdante, est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI ALEKS AND [G], représentée par son gérant, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à SAINT-ETIENNE représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

– 5 127,44 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er septembre 2026, appels de charges du 1er juillet 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 926,20 euros due à cette date et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;
– 151,44 euros au titre du commandement de payer.
Notification le :
– CCC à :
– Copie exécutoire à :
– CCC au dossier

CONDAMNE la SCI ALEKS AND [G] représentée par son gérant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à SAINT-ETIENNE représenté par son syndic en exercice la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI ALEKS AND [G] représentée par son gérant de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SCI ALEKS AND [G] représentée par son gérant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à SAINT-ETIENNE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI ALEKS AND [G] représentée par son gérant de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ALEKS AND [G] représentée par son gérant aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE