Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00533 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JKSH

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Lauren PAYET Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire
assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2026

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LE GAIA 1″ SIS [Adresse 1] A ST ETIENNE REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET DELOMIER SIS [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. [I] [H]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [J] [H], gérante

JUGEMENT :

contradictoire et en dernier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Octobre 2026

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI [I] [H] est propriétaire des lots n°119, 232 et 396 au sein de l’immeuble « Le Gaïa » sis [Adresse 1] à SAINT-ETIENNE.

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic en exercice, a fait délivrer, le 30 avril 2025, à l’encontre de la SCI [I] [H], un commandement de payer la somme de 1 173,86 euros.

Suite à une tentative de conciliation, un constat de carence a été dressé le 24 avril 2026.

Par acte délivré par commissaire de justice le 18 juin 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI [I] [H] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience du 2 septembre 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires a été représenté par son avocat. Il demande au tribunal de :
condamner la SCI [I] [H] à lui payer les sommes de :
2 578,75 au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts et avec capitalisation des intérêts au titre de l’article 1343-2 du Code civil ;1 500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées. Il ajoute que les relances répétées, son absence de réaction et de règlement caractérisent une résistance abusive.

Lors de l’audience du 2 septembre 2026, la SCI [I] [H] a été représentée par sa gérante Mme [J] [H] par son avocat. Elle reconnait la dette au titre des charges de copropriété et demande au tribunal de :

rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des dommages-intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile ;lui octroyer des délais de paiement.
Elle explique avoir rencontré des difficultés en raison d’impayés de la part de ses locataires et précise vouloir vendre l’appartement.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 28 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

– un avis de mutation attestant de la propriété des lots n° 119, 232 et 396 qui n’est pas contestée ;
– le règlement de copropriété, avec état descriptif de division ;
– le contrat de syndic ;
– les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2025, approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel et les travaux ;
– les appels de fonds ;
– un relevé de compte du 31 août 2026.

La SCI [I] reconnait la dette correspondant aux charges de copropriété.

Il y a lieu de déduire des sommes réclamées les frais de commissaire de justice (89,78 euros correspondant aux frais de commandement de payer qui seront retenus au titre des frais nécessaires).

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance de 2 488,97 euros au titre des charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires justifie, en outre, du coût du commandement de payer de 89,78 euros, qui s’analyse en frais nécessaires.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

– 2 488,97 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 31 août 2026, appels de charges du 15 juillet 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 173,86 euros due à cette date et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;
– 89,78 euros au titre du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, une procédure est abusive lorsqu’elle est caractérisée par une légèreté blâmable ou une mauvaise foi, causant un préjudice aux autres parties.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi de la SCI [I] [H], ni d’un préjudice distinct du retard indemnisé par les intérêts moratoires, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande de condamnation pour résistance abusive.

Sur les délais de paiement

L’article 1244-1 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il convient d’octroyer à la SCI [I] [H] des délais pour le paiement de la créance selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI [I] [H] succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens. Le coût du commandement de payer s’analysant en frais nécessaires, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens. L’assignation est nécessairement comprise dans les dépens, sans qu’il soit nécessaire de le préciser.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI [I] [H], partie perdante, est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [I] [H], représentée par sa gérante, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 1] à SAINT-ETIENNE, représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :
Notification le :
– CCC à :
– Copie exécutoire à :
– CCC au dossier

– 2 488,97 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 31 août 2026, appels de charges du 15 juillet 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 173,86 euros due à cette date et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;
– 89,78 euros au titre du commandement de payer ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et autorise la SCI [I] [H], représentée par sa gérante, à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 105 euros avant le 15 de chaque mois, la dernière étant majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que la première mensualité devra être réglée avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la SCI [I] [H], représentée par sa gérante, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 1] à SAINT-ETIENNE, représenté par son syndic en exercice, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [I] [H], représentée par sa gérante, aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE