Clause résolutoire d’un bail d’habitation : recevabilité après saisine de la CCAPEX et dette locative partiellement justifiée

La demande de constat de résiliation est recevable lorsque le bailleur personne morale a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation et notifié celle-ci à la préfecture au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, selon l’article 24 de cette loi et l’article 1225 du code civil. Le juge retient également les règles de computation des articles 641 et 642 du code de procédure civile. L’indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective sur le fondement des articles 1760 et 1240 du code civil.

La dette locative doit être établie par le bailleur, tandis que le locataire doit prouver son paiement en application de l’article 1353 du code civil. En vertu de l’article 24 V de la loi précitée, le juge vérifie d’office les éléments de la dette et exclut les frais non dus ainsi que les charges non justifiées. L’article 7 a impose le paiement du loyer et des charges, tandis que l’article 23 exige leur justification et la régularisation annuelle des provisions.

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Après des impayés, le bailleur a obtenu la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés. Une provision a été accordée, après exclusion des frais de rejet, de relance, de la taxe d’ordures ménagères et des régularisations de charges insuffisamment justifiées.

Une SCI a donné à bail un logement à un locataire moyennant un loyer mensuel incluant une provision sur charges. Après plusieurs impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer, puis l’a assigné afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir son expulsion et recouvrer les sommes dues.

Le bailleur a justifié de la saisine de la commission de prévention des expulsions et de la notification de l’assignation à la préfecture dans les délais légaux. Le locataire n’a pas comparu.

Le juge a constaté que le commandement était demeuré infructueux pendant deux mois et que la clause résolutoire était acquise. Il a ordonné la libération des lieux, fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés et accordé une provision après exclusion de frais de rejet, frais de relance, taxe d’ordures ménagères et régularisations de charges non justifiées.

• Saisir la commission de prévention des expulsions au moins deux mois avant l’assignation.
• Notifier l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.
• Délivrer un commandement de payer mentionnant la clause résolutoire.
• Constater le défaut de paiement pendant les deux mois suivant le commandement.
• Établir les loyers et charges par un décompte vérifiable.
• Justifier les charges récupérables et leur régularisation annuelle.
• Maintenir l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et la remise des clés.

• Contrat de bail du 30 août 2022 comportant une clause résolutoire.
• Commandement de payer délivré le 2 juin 2025.
• Historique des versements démontrant l’absence de règlement.
• Justificatif de saisine de la commission daté du 3 juin 2025.
• Preuve de notification de l’assignation à la préfecture.
• Décompte locatif arrêté au 17 juin 2026.

Le bailleur obtient la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion et une provision après contrôle du décompte. Le locataire doit libérer les lieux, restituer les clés et régler la dette retenue ainsi que l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective.

• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux.
• Indemnité d’occupation payable jusqu’à remise des clés.
• Provision fixée à 5 467,40 euros.
• Frais indus et charges insuffisamment justifiées exclus.
• Entiers dépens mis à la charge du locataire.

À faire

• Saisir la commission compétente avant toute assignation.
• Notifier l’assignation à la préfecture dans le délai requis.
• Vérifier la mention de la clause résolutoire.
• Établir un décompte détaillé et actualisé.
• Justifier chaque charge récupérable et sa régularisation.

À éviter

• Assigner sans respecter les délais de saisine préalable.
• Réclamer des frais de rejet ou de relance.
• Imputer une taxe non prévue au contrat.
• Inclure des régularisations de charges non justifiées.
• Arrêter l’indemnité avant la remise effective des clés.

La recevabilité des demandes d’expulsion du bailleur personne morale

La demande est recevable lorsque la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie au moins deux mois avant l’assignation et que celle-ci a été notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire exige un commandement de payer mentionnant la clause et demeuré infructueux pendant deux mois. Le défaut de paiement et l’absence de plan d’apurement ont établi sa mise en œuvre.

La vérification judiciaire de la dette locative

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1353 du code civil, le juge vérifie d’office les éléments de la dette. Il exclut les frais non dus, la taxe non contractuellement imputable et les régularisations de charges dépourvues de justificatifs.

Article 24 II, III, IV et V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1225 du Code civil, Article 641 du Code de procédure civile, Article 642 du Code de procédure civile, Article 1760 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile