TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 26 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 26/06271 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7NY5

AFFAIRE : S.D.C. de la résidence dénommée [Adresse 5] sise [Adresse 5] (Me Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU)
C/ M. [P] [D] et Mme [B] [D] (défaillants)

Grosse délivrée le
26 Octobre 2026
À
-la SELARL TATARIAN JOUREAU

–
–

A l’audience Publique d’orientation tenue le 06 juillet 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 octobre 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET BPY IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 951164938 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [P] [D], né le 17 décembre 1951 à [Localité 2],
et
Madame [B] [D], née le 21 février 1951 à [Localité 1] (13),
tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 5]

tous deux défaillants
***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D] sont propriétaires des lots n°221 et n°188 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer lui a été délivré le 21 juillet 2025 pour la somme au principal de 1 756,18 euros.

Par actes d’huissier en date du 17 juin 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice cabinet BPY IMMOBILIER, a assigné Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

– CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], les sommes suivantes :
o 10 301,57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 juin 2026, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 6 413,02 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

o 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
o 2 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
o les entiers dépens.
– ORDONNER la capitalisation des intérêts.
*
Régulièrement cités à étude, Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/06271.

La clôture de la procédure est intervenue le 06 juillet 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 26 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– Le règlement de copropriété
– La matrice cadastrale
– Le commandement de payer du 17/10/2025
– Les procès-verbaux des assemblées générales du 11/04/2024, du 03/04/2025 et du 23/04/2026
– Les attestations de non-recours
– Le décompte arrêté au 12 juin 2026
– Les appels de fonds
– Le contrat de syndic en cours
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de ses demandes un décompte, arrêté au 12 juin 2026, faisant apparaitre un montant de 1 941,15 euros libellé  » solde nouveau  » en date du 01/10/2024. Cette somme est justifiée par les grands livres versés au débat et pourra, en conséquence, être prise en compte au titre des charges de copropriété.
Aussi, s’agissant des charges de copropriété arrêtées au 12 juin 2026, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat.

Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent à des frais de recouvrement.
L’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
– Les frais de rappel du 24/05/2023 (12,00 euros), du 25/01/2024 (12,00 euros), du 04/09/2024 (12,00 euros), du 20/01/2025 (12,00 euros), du 19/03/2025 (66,82 euros) et du 21/11/2024 (66,82 euros)
– Les frais de  » remise dossier avocat  » du 13/11/2023 (358,80 euros)
– Les frais sur chèque impayé du 18/12/2024 (12,60 euros)
– Les frais d’honoraires de mise en demeure du 22/08/2025 (36,00 euros), du 09/09/2025 (60,00 euros) et du 09/03/2026 (36,00 euros)
– Les frais d’honoraires  » dossier transmis à l’auxiliaire de justice  » du 26/09/2025 (300,00 euros) et les frais d’honoraires  » dossier transmis à l’avocat  » du 30/12/2025 (600,00 euros)

Pour un montant total de 1 585,04 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 8 716,53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2025, date de la sommation de payer, sur la somme de 5 631,01 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

En outre, il conviendra d’écarter la solidarité en l’absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires ne justifiant par ailleurs pas de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D] seront alors condamnés chacun à hauteur de sa quote-part dans l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil établit que tout fait de l’homme causant à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, génère des difficultés financières en faisant peser sur la copropriété et les autres copropriétaires des frais supplémentaires de gestion, et retarde le cas échéant les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D] supporteront, chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la somme de 8 716,53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2025, date de la sommation de payer, sur la somme de 5 631,01 euros, et à compter du 17 juin, date de l’assignation, pour le surplus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété impayées,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.