TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT
du 26 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 26/03136 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7OPF

AFFAIRE : S.D.C. de la RESIDENCE sise [Adresse 1] (Me Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)
C/ Société FIRST INVEST (défaillante)

Grosse délivrée le
26 Octobre 2026
À
-la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES

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A l’audience Publique d’orientation tenue le 06 juillet 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 octobre 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro [XXXXXXXXXX01] et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en son établissement de [Localité 1] situé [Adresse 4], en la personne de son représentant légal, désignée à cette fonction par ordonnance en date du 05/12/2022

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c130552024019606 du 20/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de
Marseille)

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA SCI FIRST INVEST, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro [XXXXXXXXXX02] et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante
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EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière FIRST INVEST est propriétaire du lot n°5 au sein de l’immeuble du [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

A titre liminaire, il convient de préciser que la copropriété a été placée sous l’administration provisoire de Monsieur [L] [O], par ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille le 16 septembre 2022. Par ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille, en date du 5 décembre 2022, l’administrateur provisoire a été remplacé par la SELARL AJASSOCIES.

Par ailleurs, un premier jugement a été rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 28 mai 2021, condamnant la SCI FIRST INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], la somme de 2 351,98 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 février 2021, et la somme de 992,72 euros au titre des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ultérieurement, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.
Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée le 8 novembre 2024 pour la somme au principal de 5 955,23 euros.

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Par acte d’huissier en date du 18 mars 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a assigné la SCI FIRST INVEST devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

– CONDAMNER la SCI FIRST INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], les sommes suivantes :
o 14 355,38 euros au titre des charges et provisions pour charges dues, comptes arrêtés au 09/02/2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2024, sur la somme de 7 285,72 euros, et à compter des présentes pour le surplus.
o 4 000,00 euros pour la réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive.
o 1 500,00 euros par application de l’article 700 du CPC.
– CONDAMNER aux entiers dépens.
– PRONONCER la distraction au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES.
– DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

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Régulièrement citée à étude, la SCI FIRST INVEST n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/03136.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 juillet 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 26 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– Le relevé de propriété et le règlement de copropriété
– Le contrat de syndic en cours
– Le décompte arrêté au 9 février 2026
– La mise en demeure du 8 novembre 2024
– Les appels de fonds, dont l’appel de fonds relatif au ravalement de façade privatif
– Les procès-verbaux des assemblées générales du 06/07/2022, du 14/02/2022 et du 08/09/2022
– Les procès-verbaux des décisions prises le 07/11/2023, le 13/03/2024 et le 27/11/2024
– Les appels de fonds
– La décision rendue le 28 mai 2021
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de ses demandes un décompte, arrêté au 9 février 2026, faisant apparaitre un montant dû au titre des charges de copropriété de 19 300,18 euros, duquel il convient de déduire le montant correspondant à la précédente condamnation prononcée par le tribunal judiciaire de Marseille le 28 mai 2021, soit 4 944,79 euros.

Néanmoins, l’approbation des comptes du syndic par l’Assemblée générale des copropriétaires est indispensable afin de rendre la créance certaine, liquide et exigible. Or, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant d’établir l’approbation d’un budget prévisionnel pour l’exercice comptable du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, de sorte que les sommes réclamées au titre de l’année 2026 ne peuvent être considérées comme certaines, liquides et exigibles. En effet aucun procès-verbal de décisions de l’administrateur provisoire n’est produit pour les comptes de l’exercice comptable de l’année 2026. Il conviendra donc de déduire ces sommes du montant demandé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées, pour un montant total de 11 530,47.

En revanche, s’agissant des charges de copropriété restantes et antérieures au 1er janvier 2026, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat.
Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent à des frais de recouvrement.

L’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
– Les frais de  » suivi de procédure de recouvrement  » du 14/06/2021 (125,00 euros), du 16/09/2021 (125,00 euros), du 08/12/2021 (125,00 euros), du 08/03/2022 (125,00 euros), du 09/06/2022 (125,00 euros) et du 15/09/2022 (125,00 euros)
Pour un montant total de 750,00 euros.
En conséquence, il conviendra de condamner la SCI FIRST INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 074,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 5 955,23 euros, et à compter du 18 mars, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil établit que tout fait de l’homme causant à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, génère des difficultés financières en faisant peser sur la copropriété et les autres copropriétaires des frais supplémentaires de gestion, et retarde le cas échéant les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.
Au surplus, il convient de souligner que le défendeur persiste à présenter un solde débiteur malgré une condamnation au titre des charges de copropriétés impayées par jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 28 mai 2021.
Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI FIRST INVEST, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile sous réserve de la renonciation au bénéfice des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle dont bénéficie le syndicat des copropriétaires.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière FIRST INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], la somme de 2 074,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 5 955,23 euros, et à compter du 18 mars 2026, date de l’assignation, pour le surplus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété impayées,

CONDAMNE la société civile immobilière FIRST INVEST à payer la somme de
2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la société civile immobilière FIRST INVEST aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la société civile immobilière FIRST INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, sous réserve de la renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale dont bénéficie le syndicat des copropriétaires.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

AUTORISE la distraction des dépens en faveur de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.