TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 26 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 26/03448 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7NRH

AFFAIRE : S.D.C. DU [Adresse 1] ( la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)
C/ M. [C] [F] et Mme [E] [F] (défaillants)

Grosse délivrée le
26 Octobre 2026
À
-la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES

–
–

A l’audience Publique d’orientation tenue le 06 juillet 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 octobre 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro [XXXXXXXXXX01] et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son établissement de [Localité 1] situé [Adresse 3], en la personne de son représentant légal, désignée à cette fonction par ordonnance en date du 28/10/2022

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C130552025068459 du 09/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [C] [F], né le 25 décembre 1963 à [Localité 1] (13), domicilié et demeurant [Adresse 4]
et
Madame [E] [F], née le 23 juin 1965 à [Localité 3] (13), domiciliée et demeurant [Adresse 5]

tous deux défaillants

***
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [F] et Madame [E] [F] sont propriétaires des lots n°5 et n°29 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], est placé sous administration judiciaire depuis le 4 mars 2017. La SELARL AJASSOCIES a été désignée administrateur provisoire par ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Marseille en date du 28 octobre 2022, sa mission a été prolongée par une ordonnance rendue le 24 septembre 2025.

Ultérieurement, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que le compte du copropriétaire présentait un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.
Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception leur a été expédiée le 1er avril 2025 pour la somme au principal de 4 758,15 euros.

*
Par actes d’huissier en date du 2 mars et du 1er avril 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a assigné Monsieur [C] [F] et Madame [E] [F] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
– CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], les sommes suivantes :
o 7 212,13 euros au titre des charges et provisions pour charges, travaux votés et frais dus, compte arrêté au 03/12/2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er avril 2025 sur la somme de 4 738,15 euros et à compter des présentes pour le surplus.
o 3 500,00 euros pour la réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive.
o 1 500,00 euros par application de l’article 700 du CPC.
– CONDAMNER aux entiers dépens, en lesquels seront compris tous les frais de commissaires de justice actuellement exposés.
– DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*
Régulièrement cités, Monsieur [C] [F] et Madame [E] [F] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/03448.

La clôture de la procédure est intervenue le 06 juillet 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 26 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– Le relevé de propriété et le règlement de copropriété
– L’ordonnance du 28/10/2022
– Le décompte arrêté au 3 décembre 2025
– La mise en demeure du 1er avril 2025

– Les appels de provisions
– Les procès-verbaux des décisions prises le 30/10/2023, le 26/02/2025 et le 02/12/2025
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 3 décembre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat.

Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent à des frais de recouvrement.
L’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
– Les frais de mise en demeure du 07/04/2025 (20,00 euros)
En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [C] [F] et Madame [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 7 192,13 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 4 758,15 euros, et à compter du 2 mars 2026 s’agissant de Monsieur [C] [F], et du 1er avril 2026 s’agissant de Madame [E] [F], dates des assignations, pour le surplus.

Enfin, il y aura lieu de les condamner solidairement, conformément aux dispositions du chapitre cinq du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6], établit le 18 mars 1995. En effet, Le règlement de copropriété précise qu’en cas d’indivision les indivisaires seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférents au lot considéré.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil établit que tout fait de l’homme causant à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété génère d’importantes difficultés financières en faisant peser sur la copropriété et les autres copropriétaires des frais supplémentaires de gestion, et retarde le cas échéant les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.
A ce titre, la copropriété est placée sous administration judiciaire depuis le 4 mars 2017, cette décision ayant été renouvelée à plusieurs reprises en raison de difficultés financières persistantes.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [C] [F] et Madame [E] [F] supporteront solidairement la charge des dépens liés à la présente instance, comprenant les frais de commissaires de justice exposés dans le cadre de la présente procédure.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], la somme de 7 192,13 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 4 758,15 euros, et à compter du 2 mars 2026 s’agissant de Monsieur [C] [F], et du 1er avril 2026 s’agissant de Madame [E] [F], dates des assignations, pour le surplus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété impayées et des frais nécessaires,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [E] [F] à payer la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [E] [F] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.