TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 26 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 26/01388 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7MC2

AFFAIRE : Syndicat [Adresse 1] (Me Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS)
C/ S.A. CREDIT LYONNAIS (défaillante)

Grosse délivrée le
26 Octobre 2026
À
-la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS

–
–

A l’audience Publique d’orientation tenue le 06 juillet 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 octobre2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL SPH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.A. CREDIT LYONNAIS, exploitant sous l’enseigne SA LCL CREDIT LYONNAIS, inscrite au RCS sous le numéro 954 509 741 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en son établissement situé [Adresse 5], en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante
***

EXPOSE DU LITIGE

La société CREDIT LYONNAIS est propriétaire des lots n°5, n°16, n°17 et n°18 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.
Un commandement de payer lui a été expédié le 2 février 2026 pour la somme au principal de 70 493,51 euros.

*
Par acte d’huissier en date du 2 février 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société SARL SPH IMMOBILIER, a assigné la société CREDIT LYONNAIS devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
– CONDAMNER la société CREDIT LYONNAIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], les sommes suivantes :
o 72 551,25 euros en paiement des charges de copropriété arriérées et charges travaux ravalement de façade, selon décompte arrêté au 20 janvier 2026, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer.
o 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
o 5 000,00 euros par application de l’article 700 du CPC.
– CONDAMNER aux dépens.
– DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Régulièrement citée à étude, la société CREDIT LYONNAIS n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/01388.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 juillet 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 26 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– Le relevé de propriété
– Le contrat de syndic en cours
– Le décompte arrêté au 20 janvier 2026
– Le décompte arrêté au 31 décembre 2024
– Les appels de fonds, dont l’appel de fond relatif au ravalement de façade privatif
– Les procès-verbaux des assemblées générales du 23/07/2021, 16/09/2021, du 24/01/2023, du 30/10/2024 et du 26/06/2025
– Le commandement de payer du 2 février 2026

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], produit à l’appui de ses demandes un décompte, arrêté au 20 janvier 2026, qui reprend un solde antérieur au 02/01/2025, correspondant à la somme de 75 156,74 euros. Le syndicat produit également un décompte complémentaire pour la période s’étendant du 01/10/2021 au 24/12/2024, faisant apparaitre un montant de 5 460,60 euros au titre des charges impayées.

Par ailleurs, les frais de ravalement de façade (01/10/2021) d’un montant de 68 913,81 euros, qui n’apparaissent pas distinctement dans les décomptes, pourront toutefois être retenus dès lors qu’ils sont suffisamment étayés par un appel de fonds spécifique, par un tableau de répartition des charges entre les copropriétaires, ainsi que par les procès-verbaux de l’Assemblée générale extraordinaire du 16/09/2021 et de l’Assemblé générale ordinaire du 24/01/2023.

Ainsi, et en l’absence d’un décompte exhaustif permettant de retracer l’ensemble des charges de copropriété dues au titre de la période antérieure au 02/01/2025, il conviendra de retenir au titre du  » solde antérieur  » la somme de 74 374,41 euros.

Par ailleurs, s’agissant des charges de copropriété restantes et postérieures au 02/01/2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat.

Toutefois, certaines des sommes figurant aux différents décomptes fournis s’apparentent à des frais de recouvrement.

L’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce:
– Les frais de rappel recommandé du 28/01/2022 (29,90 euros)
– Les frais de remise à l’huissier du 13/12/2022 (220,00 euros), du 24/12/2024 (264,00 euros), du 23/12/2025 (229,18 euros) et les frais de remise à l’avocat du 13/02/2025 (264,00 euros)
– Les honoraires d’huissiers et d’avocats du 06/01/2023 (376,87 euros), du 27/07/2023 (84,00 euros), du 13/01/2025 (210,92 euros) et du 03/06/2025 (144,00 euros)
Pour un montant total de 1 822,87 euros.

En outre, les frais de commandement de payer du 26/12/2024 (161,82 euros) et du 02/02/2026 (385,64 euros) constituent des frais de recouvrement. Ils sont justifiés en l’espèce, de sorte qu’il y aura lieu de condamner la société CREDIT LYONNAIS à les prendre en charge à ce titre.

En conséquence, il conviendra de condamner la société CREDIT LYONNAIS à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 69 946,05 euros (72 551,25 – 782,33 (somme du solde antérieur non justifiée) – 1 822,87 (frais non compris dans l’art 10-1) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 janvier 2026, ainsi que la somme de 547,46 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2026, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil établit que tout fait de l’homme causant à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, génère des difficultés financières en faisant peser sur la copropriété et les autres copropriétaires des frais supplémentaires de gestion, et retarde le cas échéant les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la société CREDIT LYONNAIS, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société CREDIT LYONNAIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], la somme de 69 946,05 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2026, date du commandement de payer, sur la somme de 70 493,51 euros, et à compter du 2 février 2026, date de l’assignation, pour le surplus,

CONDAMNE la société CREDIT LYONNAIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], la somme de 547,46 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2026, date du commandement de payer,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE la société CREDIT LYONNAIS à payer la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la société CREDIT LYONNAIS aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la société CREDIT LYONNAIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.