Nullité d’une assemblée générale de copropriété : urgence non prouvée et délai de convocation de 21 jours

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose, sauf urgence, une convocation au moins 21 jours avant l’assemblée générale. La nullité est encourue de plein droit lorsque ce délai n’est pas respecté, sans que le copropriétaire ait à établir un préjudice. L’article 37 du même décret permet au syndic d’agir sans délai uniquement pour des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à charge d’en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale.

La juridiction retient que le syndicat ne rapportait pas la preuve d’une urgence justifiant les démolitions engagées. Les travaux conservatoires antérieurs, les avis techniques contradictoires et le courrier municipal ne suffisaient pas à établir la nécessité immédiate des travaux litigieux. L’assemblée convoquée avec un délai insuffisant est donc annulée.

Le syndic a commis une faute en faisant exécuter des travaux non urgents malgré le rejet antérieur de projets similaires. Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, sa responsabilité est retenue pour le préjudice moral subi par le copropriétaire, fixé à 1 000 euros. En revanche, l’absence de preuve d’un préjudice financier distinct exclut toute indemnisation à ce titre.

Le syndicat reste condamné aux dépens et aux frais irrépétibles. Le copropriétaire demandeur est dispensé de sa participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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Une assemblée générale de copropriété avait été convoquée avec un délai inférieur au délai légal, pour décider de travaux de démolition après un arrêté de péril. La cour confirme son annulation, l’urgence n’étant pas démontrée, et retient une faute du syndic. Le préjudice financier n’est pas prouvé, mais 1 000 euros sont accordés au copropriétaire au titre de son préjudice moral.

Un copropriétaire détenait deux lots dans un immeuble soumis à une rénovation complète après un arrêté de péril imminent. Le syndicat des copropriétaires avait désigné comme syndic un copropriétaire également gérant d’une société détenant plusieurs lots.

Après le rejet de projets de confortement et de rénovation, le syndic a fait engager des travaux de démolition. Une assemblée générale a été convoquée le 15 décembre 2016 pour le 29 décembre, soit sans respecter le délai légal de 21 jours. Le syndicat invoquait l’urgence et la nécessité de sauvegarder l’immeuble.

Le tribunal a annulé l’assemblée et accordé au copropriétaire une indemnité de procédure, mais a rejeté sa demande indemnitaire contre le syndic. En appel, la juridiction confirme l’annulation, juge l’urgence non démontrée et retient une faute du syndic. Elle refuse toutefois l’indemnisation du préjudice financier, faute de preuve certaine, mais accorde 1 000 euros au titre du préjudice moral résultant de l’atteinte aux parties privatives.

• Respect du délai de convocation de 21 jours
• Existence d’une urgence réelle et actuelle
• Nécessité des travaux pour sauvegarder l’immeuble
• Preuve de l’urgence rapportée par le syndicat
• Faute du syndic dans l’exécution de sa mission
• Préjudice moral directement lié aux travaux irréguliers

• Note technique du BET Adour Etudes du 1er décembre 2016
• Compte rendu de visite du chantier du 16 décembre 2016
• Arrêté de péril imminent et décision de mainlevée partielle
• Courrier municipal du 13 décembre 2016
• Rapport de l’EURL CEBG du 28 décembre 2016
• Procès-verbaux des assemblées générales antérieures

Le syndicat supporte l’annulation de l’assemblée, les dépens et les frais irrépétibles. Le syndic engage sa responsabilité pour le préjudice moral causé par les travaux irréguliers, tandis que le copropriétaire obtient réparation sans établir un préjudice financier certain.

• Annulation de l’assemblée générale irrégulièrement convoquée
• Condamnation du syndicat aux dépens et frais irrépétibles
• Condamnation du syndic à 1 000 euros
• Rejet de l’indemnisation du surcoût non démontré
• Dispense du copropriétaire de participer aux frais

À faire

• Vérifier le délai légal de convocation
• Documenter précisément toute situation d’urgence
• Conserver les rapports techniques contemporains
• Justifier la nécessité immédiate des travaux
• Établir distinctement chaque préjudice subi

À éviter

• Engager des travaux sans autorisation préalable
• Invoquer une urgence ancienne ou générale
• Confondre travaux conservatoires et rénovation complète
• Produire des rapports établis après l’assemblée
• Réclamer un préjudice financier non chiffré avec certitude

Le délai de convocation des assemblées générales

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose une convocation au moins 21 jours avant l’assemblée, sauf urgence. Le non-respect de ce délai entraîne la nullité de l’assemblée sans que le copropriétaire ait à démontrer un préjudice. En l’espèce, le délai n’était pas respecté et l’urgence n’était pas établie.

L’urgence justifiant l’intervention du syndic

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, puis à convoquer immédiatement l’assemblée. La charge de prouver cette urgence pèse sur le syndicat. Les pièces produites ne démontraient pas que les démolitions litigieuses étaient immédiatement nécessaires.

La responsabilité du syndic pour préjudice moral

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la faute du syndic est caractérisée par la réalisation de travaux non urgents et la convocation irrégulière destinée à les faire ratifier. Aucun préjudice financier distinct n’étant prouvé, cette demande est rejetée. L’atteinte aux parties privatives et le contexte conflictuel établissent toutefois un préjudice moral indemnisé à hauteur de 1 000 euros.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 804 du Code de procédure civile, Article 18 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 9 du décret du 17 mars 1967, Article 37 du décret du 17 mars 1967, Article 1240 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile