N° RG 25/02694 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MYAT

C8

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 22 OCTOBRE 2026

Appel d’une décision (N° RG 24/04007)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

en date du 31 mars 2025

suivant déclaration d’appel du 21 juillet 2025

APPELANTE :

S.A.S.U. YOU AND MI au capital de 3.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°830 193 900, prise en la personne de sa Présidente en exercice Madame [I] [K].

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Pierre BRASQUIES de la SELARL CHAMPOLLION AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me Kevin CHAPUIS, avocat au barreau de LYON,

INTIMÉE :

S.C.I. CEGEMEN inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°391 413 408, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social,

[Adresse 2]

[Localité 2]

non représentée,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Céline PAYEN, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 septembre 2026, Mme FIGUET, Présidente, qui a fait rapport assisté de Alice MARION, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique dressé le 14 juin 2017 par Maître [O] [Y], notaire à [Localité 1], la société Cegemen a donné à bail commercial à la société You and mi un local sis [Adresse 1] à [Localité 1] pour une durée de neuf ans, commençant à courir le 14 juin 2017, et moyennant un loyer mensuel de 1.280 euros, outre 120 euros à titre de provision sur les charges, taxes et prestations à la charge du preneur.

Ledit bail stipule au titre de la disposition sur la destination des lieux loués que les locaux  » devront être consacrés par le preneur à l’exploitation de son activité de Restauration rapide sur place et à emporter, traiteur, cours de cuisine à l’exclusion de toute autre même temporairement « , sous la réserve des activités connexes ou complémentaires ou de l’autorisation des activités différentes.

La même clause précise que  » le preneur déclare être parfaitement informé de l’existence de travaux à réaliser par le syndicat des copropriétaires consistant en la reconstruction de la gaine d’évacuation desservant le local.

Le preneur déclare être en contact avec l’entreprise CRAC, en charge de la réalisation desdits travaux, et faire son affaire personnelle de la bonne réalisation desdits travaux et de leur délai d’exécution, sans recours contre le bailleur à ce sujet « .

Selon facture n° 3817102747 du 9 octobre 2017, la société Crac a procédé à la mise en place d’un  » tubage du conduit de fumée au départ du 1er étage en acier inoxydable [de diamètre] 180 mm jusqu’en sortie toiture, compris collier de fixation en partie haute  » et à la  » remise en état du chantier « , pour la somme Ttc de 3.535,20 euros.

Par acte sous seing privé du 7 février 2023, la société You and Mi a conclu avec M. [F] [C] un compromis de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives, notamment de  » l’absence de contestation par le bailleur du caractère connexe de l’activité de « Restauration traditionnelle » ».

La société You and Mi s’est engagé au titre de ce compromis à remettre au cessionnaire une  » attestation de nettoyage et dégraissage des conduits d’extraction d’air (gaine d’extraction) établie par un professionnel habilité et datant d’un (1) mois au jour de l’entrée en jouissance du Cessionnaire « , ainsi qu’une  » attestation de conformité de la gaine d’extraction établie par un professionnel habilité « .

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 février 2023, le conseil des parties à la cession de fonds de commerce a sollicité auprès du bailleur l’agrément du cessionnaire tout en indiquant qu’il ne pouvait s’opposer à la cession du bail avec le fonds de commerce. Il précisait également la volonté du cessionnaire d’adjoindre à la destination des lieux loués celle de restauration traditionnelle.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2023, la société Cegemen a fait part de son opposition à la cession et au changement de destination.

Faute d’accord du bailleur pour adjoindre l’activité de restauration traditionnelle et d’établissement d’une attestation de conformité de la gaine d’extraction d’air aux normes de sécurité en vigueur, le cessionnaire a renoncé à l’acquisition du fonds de commerce.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 avril 2023, la société You and mi a mis en demeure la société Cegemen de remplir son obligation de délivrance conforme des locaux à leur destination de restauration en prenant à sa charge les travaux de mise aux normes de la gaine d’extraction d’air.

Par acte d’huissier du 28 novembre 2023, la société You and mi a fait assigner la société Cegemen devant le tribunal de commerce de Grenoble aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire, aux torts exclusifs du bailleur, du bail commercial conclu le 14 juin 2017 et d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de 14.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et en compensation du manque à gagner du fait de l’inaction du bailleur dans la réalisation des travaux de mise aux normes, de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance de vendre en l’état son fonds de commerce de restauration et de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 1er mars 2024, le tribunal de commerce de Grenoble s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Grenoble qui a été saisi le 24 juin 2024.

Par jugement du 31 mars 2025, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

– débouté la société You and mi de l’intégralité de ses demandes,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la société You and mi aux dépens.

La société You and mi a interjeté appel de cette décision le 21 juillet 2025 en toutes ses dispositions.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 25 juin 2026.

Prétentions et moyens de la société You and mi

Selon ses conclusions remises par voie électronique le 20 octobre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1219, 1240, 1719 et 1721 du code civil, de :

– infirmer intégralement le jugement déféré du tribunal judiciaire de Grenoble du 31 mars 2025 (RG n° 24/04007), ayant débouté la société You and mi de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial, en ce qu’il a été jugé que le défaut de délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle de restaurant, qui serait de nature à justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur, n’était pas établi,

statuant à nouveau,

– juger a contrario que la preuve de la non-conformité de la gaine d’extraction aux normes en vigueur de sécurité, notamment contre les incendies, est établie,

– juger dès lors que la société Cegemen a commis un manquement à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle de restaurant, laquelle nécessite de facto la mise à disposition par le bailleur d’une gaine d’extraction conforme aux normes en vigueur,

– juger que ce défaut de délivrance conforme des locaux constitue un manquement suffisamment grave de la société Cegemen, justifiant l’exception d’inexécution de la société You and mi et la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur,

– juger que le manquement de la société Cegemen à son obligation essentielle de délivrance conforme des locaux cause un préjudice de jouissance à la société You and mi, du fait de l’impossibilité d’exploiter pleinement les locaux, conformément à leur destination de restaurant,

– juger que le manquement de la société Cegemen à son obligation de délivrance conforme des locaux cause un préjudice de manque à gagner de la société You and mi,

– juger que les préjudices de jouissance et de manque à gagner de la société You and mi ne sauraient être évalués forfaitairement à moins de 1.000 euros par mois à compter de la mise en demeure du bailleur du 20 avril 2023, soit la somme totale de 31.000 euros à la date des présentes (à parfaire),

– juger que le manquement de la société Cegemen à son obligation de délivrance conforme des locaux cause à la société You and mi un préjudice caractérisé par la perte de chance de vendre en l’état son fonds de commerce de restauration,

– juger que ce préjudice de perte de chance de vendre en l’état son fonds de commerce de restauration ne saurait être évalué à moins des deux tiers du prix de cession envisagé dudit fonds, soit la somme forfaitaire de 10.000 euros,

en conséquence,

– prononcer la résiliation judiciaire, aux torts exclusifs du bailleur, du bail commercial conclu entre la société You and mi et la société Cegemen le 14 juin 2017,

– condamner la société Cegemen à verser à la société You and mi la somme globale et forfaitaire de 31.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et en compensation du manque à gagner subis par la société You and mi,

– condamner la société Cegemen à verser à la société You and mi la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance de vendre en l’état son fonds de commerce de restauration,

– condamner la société Cegemen à verser à la société You and mi la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

* Sur le défaut de délivrance conforme et la résiliation judiciaire du bail,

– que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée ; que l’obligation de délivrance conforme est d’ordre public et le bailleur n’en est pas exonéré même si les parties ont convenu que les locaux sont pris  » dans l’état « , que c’est au bailleur de locaux de restaurant de louer des locaux pourvus d’un système d’extraction de l’air adapté conformément à son obligation de délivrance conforme ; qu’à défaut il engage sa responsabilité et doit prendre à sa charge exclusive les travaux de mise aux normes ; que dans un tel cas le locataire peut se libérer de l’obligation de payer les loyers en invoquant l’exception d’inexécution ; que, s’agissant d’un local commercial, l’exception d’inexécution ne peut être retenue que si le trouble invoqué rend le bien loué impropre à l’usage auquel il est destiné ;

– que la société You and mi exploite un fonds de commerce de restauration; que le bail stipule au titre de la destination  » Restauration rapide sur place et à emporter, traiteur, cours de cuisine à l’exclusion de tout autre même temporairement  » ; que le bail prévoit que la société You and mi fasse réaliser des travaux de reconstruction de la gaine d’évacuation desservant le local, sous le contrôle de l’architecte du bailleur ; que la société You and mi a fait réaliser lesdits travaux par la société Crac, recommandée par le bailleur, ce dernier s’étant désintéressé de l’avancement des travaux et n’a communiqué aucune information au preneur à ce titre ; que la société Cfm 38 a relevé que la gaine d’extraction d’air, en partie souple en sortie du capteur, n’était pas aux normes en vigueur dans la mesure où la totalité du réseau doit être en tube rigide pour assurer la sécurité contre les incendies ; que la condition de conformité de la gaine d’extraction, érigée en condition essentielle et déterminante du consentement du cessionnaire, n’a pas pu être levée de sorte que la cession n’a pas pu être réitérée ;

– que l’obligation du bailleur de délivrance conforme des locaux à leur destination de restauration n’est pas contestable et qu’il ne saurait y être dérogé ; que le bailleur ne peut invoquer les dispositions du bail pour se départir de son obligation ; que la fourniture d’une gaine d’extraction pour un fonds de restauration relève des travaux de mise en conformité aux normes d’hygiène et de sécurité à la charge du bailleur ; que le bailleur se désintéresse des difficultés rencontrées par le preneur ; que l’obligation de délivrance conforme du bailleur est la contrepartie principale du versement des loyers par le preneur ; que la société You and mi ne peut poursuivre, sans risque pour les biens et les personnes, s’agissant d’un local accueillant du public dans un immeuble d’habitation, l’exploitation de son activité de restauration et n’exploite plus que l’activité secondaire de cours de cuisine ; que la société You and mi ne tire que partiellement profit de la destination du bail alors que son activité principale réside dans la restauration ; que la situation financière de la société You and mi se dégrade ; que le refus du bailleur de prendre en charge les travaux caractérise un manquement grave du bailleur ; que le preneur est bien fondé à demander la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du bailleur ;

– que la société ayant constaté le défaut de conformité, à savoir la société Cfm 38, n’est pas la même que celle ayant procédé à la pose de la gaine non-conforme qui est la société Crac ; que la société Cfm 38 s’est contenté de raccorder la gaine à la hotte d’aspiration ; que la société You and mi a fait établir un nouveau devis de mise en conformité par la société Airs solutions qui fait état de la nécessité de mettre le système aux normes ; que les normes en vigueur prévoit que la gaine doit être en acier alors que celle installée est en partie souple et non en acier sur toute sa longueur ; que la non-conformité n’est pas contestable ;

* Sur la réparation des préjudices,

– que l’obligation de jouissance paisible du bailleur implique une garantie des vices cachés affectant le bien loué ; qu’il importe peu que le bailleur ait eu ou non connaissance du vice ; que pour obtenir la condamnation du bailleur à l’indemniser du préjudice subi, le preneur n’a pas à prouver que le bailleur n’a pas fait le nécessaire pour l’entretien de l’équipement défaillant mais doit démontrer que l’équipement présente un dysfonctionnement à l’origine de son préjudice ;

– que le préjudice lié à la perte de chance pour le preneur de vendre son fonds de commerce par la faute du bailleur est indemnisé sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

– que la société You and mi était convaincue de la conformité des travaux aux normes en vigueur lors de leur réalisation ; que la société Crac a été recommandée par le bailleur qui s’est désintéressé des travaux ; que la société You and mi n’a connu l’absence de conformité et le risque d’incendie qu’à la suite du diagnostic réalisé en février 2023 ;

– que la non-conformité de la gaine d’extraction d’air est la raison principale de la non-réitération de la cession du fonds de commerce ; qu’informé de la situation, le bailleur n’a fait aucune démarche de mise en conformité ;

– que la société You and mi est empêchée depuis plus de deux ans d’exploiter pleinement les locaux conformément à leur destination, devant se limiter à son activité secondaire ; que cette impossibilité d’exploiter les locaux cause un préjudice de jouissance à la société You and mi ;

– que l’inexécution de l’obligation de délivrance conforme cause un manque à gagner à la société You and mi dans la mesure où elle n’exploite que partiellement ses activités et ne peut en retirer qu’un chiffre d’affaires moindre;

– que les préjudices de jouissance et de manque à gagner de la société You and mi seront évalués forfaitairement à la somme de 1.000 euros par mois depuis la mise en demeure du 20 avril 2023, soit la somme de 31.000 euros à la date des conclusions à parfaire ;

– que le refus du bailleur de mettre aux normes la gaine d’extraction d’air cause également un préjudice lié à la perte de chance de vendre en l’état son fonds de commerce avec un bail commercial de locaux non-conformes à leur destination de restaurant ; qu’il est établi que la réitération de la cession du fonds de commerce n’a pas eu lieu en raison de cette absence de conformité dès lors que la fourniture d’une attestation de conformité de la gaine était érigée à titre de condition déterminante et essentielle du consentement du cessionnaire ; qu’en l’absence d’une telle attestation, le cessionnaire n’a pas souhaité poursuivre la cession, d’autant plus en présence d’un bailleur récalcitrant à assumer ses obligations ; que sans cette difficulté, la société You and mi aurait pu vendre son fonds de commerce pour le prix de 15.000 euros ; qu’il est illusoire qu’un éventuel cessionnaire accepte de prendre le risque d’acquérir le fonds de commerce dans ces conditions ; que, dans la mesure où en présence d’une gaine d’extraction d’air aux normes, la cession du fonds aurait des probabilités très élevées d’advenir, l’indemnisation de la perte de chance de vendre son fonds de commerce ne peut être évaluée à une somme inférieure aux deux tiers du prix de cession envisagé, soit la somme de 10.000 euros.

La société Cegemen n’ayant pas constitué avocat, la déclaration d’appel lui a été signifiée le 10 septembre 2025 selon les formalités de l’article 659 du code de procédure et les conclusions d’appelant le 20 octobre 2025 selon les mêmes formalités.

Par requête notifiée par voie électronique le 7 juillet 2026, la société Cegemen a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 25 juin 2026 et le renvoi du dossier à la mise en état pour le dépôt des conclusions d’appel.

Par message électronique du 20 août 2026, la présidente de la chambre commerciale a rejeté la demande de révocation de clôture, les significations ayant été régulièrement faites au siège social de l’intimée et la constitution d’avocat postérieure à l’ordonnance de clôture ne constituant pas une cause grave.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

L’article 1719 du code civil dispose que  » le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations « .

L’article 1720 du même code précise que  » le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives « .

L’article 1720 du code civil n’est pas d’ordre public, il peut dès lors y être dérogé par des conventions particulières (Civ. 3e, 7 févr. 1978, n° 76-14.214) dès lors qu’elles comportent une stipulation expresse contraire (Civ. 3e, 19 déc. 2012, n° 11-25.414).

L’article 1721 du même code prévoit que  » il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser « .

Il est constant que ledit article n’est pas d’ordre public.

En l’espèce, le bail stipule que  » le preneur déclare être parfaitement informé de l’existence de travaux à réaliser par le syndicat des copropriétaires consistant en la reconstruction de la gaine d’évacuation desservant le local.

Le preneur déclare être en contact avec l’entreprise CRAC, en charge de la réalisation desdits travaux, et faire son affaire personnelle de la bonne réalisation desdits travaux et de leur délai d’exécution, sans recours contre le bailleur à ce sujet « .

Il précise également que  » toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacement des (…) gaines d’extraction  » et que  » par dérogation à l’article 1719 alinéa premier du Code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifiques à son activité « .

Ainsi, comme l’a justement précisé le premier juge, le bailleur a été valablement déchargé de son obligation d’effectuer les réparations de mise en conformité de la gaine d’évacuation desservant le local, et partant de son obligation de délivrance à ce titre.

Au demeurant, ainsi qu’il en résulte de la fature du 9 octobre 2017 adressée par la société CRAC à la société You and Mi, c’est bien cette dernière qui a fait procéder aux travaux de réfection de la gaine d’évacuation ainsi qu’elle s’y était engagée aux termes du bail.

La société You and Mi ne peut dès lors reprocher au bailleur un manquement à son obligation de délivrance alors qu’elle l’a expressément déchargée de cette obligation de mise en conformité de la gaine d’évacuation et que les défauts de conformité de la gaine allégués portent sur les travaux qu’elle a fait réaliser à ce titre.

En outre, au soutien de ses allégations de non conformité, la société You and Mi ne produit qu’un mail de la société CFM faisant état d’une gaine non compatible avec les normes en vigueur et un devis d’une société Airs Solutionc au titre de la réhabilitation d’un conduit d’extraction. En l’absence de tout constat d’huissier ou d’analyse technique, ces éléments sont insuffisants à établir les faits allégués.

La cour relève que la société You and Mi ne se prévaut que du défaut de conformité de la gaine litigieuse à l’appui de sa demande au titre du manquement à l’obligation de délivrance conforme du bailleur.

Aussi, la société You and Mi, ne caractérisant aucun manquement grave du bailleur, ne saurait obtenir la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de ce dernier.

Faute de démontrer le manquement à l’obligation de délivrance dont elle se prévaut, la société You and Mi n’est pas fondée à solliciter des dommages et intérêts en raison dudit manquement.

Par ailleurs, les travaux concernant la gaine de réfaction étant à la charge de la société You and Mi, sans recours contre le bailleur, elle ne saurait se prévaloir de l’article 1721 du code civil pour obtenir réparation des préjudices qu’elle invoque.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société You and Mi de l’intégralité de ses demandes.

2/ Sur les mesures accessoires

La société You and Mi, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.

Pour les mêmes raisons, elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par défaut, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Ajoutant,

Condamne la société You and Mi aux dépens d’appel.

Déboute la société You and Mi de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice MARION, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente