Clause résolutoire et délais de paiement en cas d’impayés locatifs

La demande de résiliation est recevable lorsque les formalités prévues par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ont été respectées, notamment la dénonciation de l’assignation à la préfecture et l’information de la CAF. La clause résolutoire produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux dans le délai applicable au bail en cours.

Sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement des loyers et charges aux termes convenus. Le décompte produit a permis de retenir une dette provisionnelle de 2 416,18 euros.

En application combinée de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil, des délais peuvent être accordés si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et présente une capacité de règlement. La clause résolutoire est alors suspendue pendant l’échelonnement. Le non-paiement d’une échéance ou du loyer courant rend immédiatement exigible le solde et permet la reprise des effets de la clause, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation. Les dépens et les frais irrépétibles sont mis à la charge du locataire sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

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À la suite d’impayés locatifs, une bailleresse a délivré un commandement de payer puis demandé en référé la résiliation du bail et l’expulsion. Le juge a retenu une dette de 2 416,18 euros, accordé un échelonnement sur trente-six mois et suspendu les effets de la clause résolutoire. La résiliation et l’expulsion interviendront en cas de nouvel impayé.

Une société bailleresse, venant aux droits de la société ayant conclu le bail, loue un local d’habitation à une locataire. Des loyers et charges étant demeurés impayés, la bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a assignée en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement provisionnel de l’arriéré.

La locataire, citée à étude, n’a pas comparu. La bailleresse a toutefois indiqué à l’audience accepter un plan d’apurement de 30 euros par mois. La locataire avait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Le juge a retenu un arriéré de 2 416,18 euros, accordé un échelonnement sur trente-six mois et suspendu les effets de la clause résolutoire. La résiliation et l’expulsion restent prévues en cas de défaut de paiement d’une échéance ou du loyer courant.

• Clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail.
• Commandement de payer demeuré infructueux dans le délai applicable.
• Formalités de dénonciation et d’information prévues par l’article 24 respectées.
• Obligation locative suffisamment établie et non sérieusement contestable.
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
• Capacité du locataire à régler la dette selon un échéancier.
• Respect continu des mensualités et des loyers courants.

• Contrat de bail comportant une clause résolutoire.
• Commandement de payer délivré le 10 février 2026.
• Décomptes locatifs établissant l’arriéré et sa diminution.
• Accusé de réception de la dénonciation à la préfecture.
• Justificatif d’information de la CAF.
• Décompte établissant la reprise du loyer courant.

La locataire bénéficie d’un échéancier et de la suspension de la clause résolutoire, sous réserve du paiement régulier de l’arriéré et du loyer courant. La bailleresse conserve une garantie d’expulsion et d’indemnité d’occupation en cas de défaillance.

• Paiement de 30 euros pendant trente-cinq mois, puis du solde.
• Règlement simultané des loyers et charges courants.
• Imputation prioritaire des paiements sur les échéances courantes.
• Exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux.
• Paiement d’une indemnité d’occupation de 574,81 euros mensuels.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Contrôler le décompte actualisé de la dette.
• Documenter la reprise du loyer courant.
• Respecter chaque échéance du plan d’apurement.
• Conserver les justificatifs de tous les paiements.

À éviter

• Oublier une mensualité de l’échéancier.
• Accumuler un nouvel impayé de loyer courant.
• Contester sans preuve le décompte locatif.
• Négliger les formalités de dénonciation requises.
• Attendre l’expulsion avant de régulariser la dette.

La recevabilité de la demande de résiliation locative

La demande est recevable lorsque l’assignation a été dénoncée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience et que la CAF a été avisée au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La juridiction relève que ces formalités ont été accomplies.

La provision pour arriérés locatifs impayés

En application des articles 835 du Code de procédure civile et 7 de la loi du 6 juillet 1989, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les décomptes produits établissent une dette de 2 416,18 euros, correspondant aux loyers et charges échus au 14 août 2026.

La suspension des effets de la clause résolutoire

Les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du Code civil permettent des délais lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut apurer sa dette. Le non-paiement d’une échéance ou du loyer courant rend le solde immédiatement exigible et réactive la clause.

Article 454 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 544 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023