Exclusion de garantie d’assurance confirmée pour promoteur condamné pour manœuvres dolosives

L’exclusion de garantie d’une assurance responsabilité civile professionnelle pour faute intentionnelle ou dolosive suppose que l’assuré ait voulu causer le dommage tel qu’il est survenu ou ait eu conscience de son caractère inéluctable. En l’espèce, un promoteur-vendeur a été condamné pour manœuvres dolosives ayant vicie le consentement des acquéreurs, notamment par dissimulation d’informations essentielles sur la saturation du marché locatif et la proximité d’éléments défavorables (logements sociaux, voie ferrée). La Cour de cassation a confirmé que cette faute dolosive exclut la garantie de l’assureur, la société assurée ayant eu conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables. Cette solution rappelle que la garantie ne couvre pas les conséquences des dols caractérisés, même si le dommage résulte d’une perte de chance ou d’une dépréciation économique liée à l’investissement. Elle souligne également l’importance pour les professionnels de respecter leur devoir d’information et de transparence dans les opérations immobilières.

L’exclusion de garantie d’une assurance responsabilité civile professionnelle pour faute intentionnelle suppose que l’assuré ait voulu causer le dommage ou en ait eu conscience. Un promoteur-vendeur condamné pour manœuvres dolosives a vu la garantie exclue, la société assurée ayant eu conscience des conséquences. La garantie ne couvre pas les dols caractérisés, même en cas de perte de chance ou dépréciation économique. Cette décision souligne l’importance du devoir d’information et de transparence des professionnels.

La société [8], promoteur-vendeur, a construit un ensemble immobilier commercialisé dans le cadre d’une opération de défiscalisation. Plusieurs acquéreurs ont saisi la justice pour obtenir l’annulation des ventes ou des dommages-intérêts, invoquant des manœuvres dolosives et des violations du code de la consommation. Les tribunaux ont reconnu le dol commis par la société [8] et son mandataire, la société [9], en dissimulant des informations essentielles sur la localisation et la saturation du marché locatif, ce qui a vicié le consentement des acquéreurs. La société [8] a assigné son assureur de responsabilité civile, la société [6], pour obtenir la garantie des condamnations. Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que les exclusions de garantie pour faute dolosive et litiges relatifs au prix de vente s’appliquaient. La cour d’appel a confirmé ce jugement, mais la Cour de cassation a cassé partiellement l’arrêt, estimant que le litige ne relevait pas du prix de vente. La société [8] a saisi à nouveau la cour d’appel pour faire valoir la garantie de l’assureur. La cour a confirmé le rejet de la garantie, estimant que la société [8] avait commis une faute dolosive en connaissance des conséquences dommageables, et a condamné la société [8] aux dépens et au paiement de frais irrépétibles. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive de la société [8] a été rejetée.

• Existence d’un dol caractérisé par des manœuvres dolosives ayant vicié le consentement des acquéreurs
• Connaissance par la société [8] du caractère inéluctable des conséquences dommageables
• Exclusion de garantie pour faute intentionnelle ou dolosive applicable
• Non-applicabilité de l’exclusion pour litiges relatifs au prix de vente des constructions
• Responsabilité civile professionnelle exclue pour les dommages résultant du dol
• Confirmation des condamnations en réparation des préjudices subis par les acquéreurs
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles pour la partie perdante

• Jugements du tribunal de grande instance d’Albi des 23 mai 2013 et 25 juin 2019
• Arrêts de la cour d’appel de Toulouse du 24 novembre 2014 et du 4 avril 2022
• Arrêt de la Cour de cassation du 7 novembre 2024
• Correspondances et actes d’huissier des parties
• Pièces d’expertise et rapports d’expertise
• Contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle

Le promoteur vendeur est condamné à indemniser les acquéreurs pour les préjudices liés aux manœuvres dolosives ayant vicié leur consentement. L’assureur refuse la garantie en raison de l’exclusion pour faute dolosive, confirmée par la Cour de cassation.

• Exclusion de garantie pour faute dolosive
• Indemnisation des acquéreurs pour dépréciation et perte de défiscalisation
• Rejet des demandes de la société [8] contre son assureur
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles
• Appel et cassation avec renvoi devant la cour d’appel

À faire

• Conserver preuves des manœuvres dolosives
• Respecter décisions judiciaires et appels
• Documenter exclusions de garantie
• Suivre jurisprudence sur faute dolosive
• Informer parties des conséquences juridiques

À éviter

• Ignorer preuves de dol et manœuvres
• Contester exclusions sans fondement
• Minimiser préjudices subis par acquéreurs
• Omettre respect des procédures d’assurance
• Confondre litiges relatifs au prix et dol

Quelle est la portée de la cassation intervenue et quel point de droit la Cour de cassation a-t-elle tranché concernant la clause d’exclusion relative aux litiges sur le prix de vente ?

La Cour de cassation, par arrêt du 7 novembre 2024, a cassé et annulé l’arrêt du 4 avril 2022 « sauf en ce qu’il a donné acte à la société [6] (Europe) de son intervention volontaire et mis hors de cause la société [6] ». Elle a jugé que la cour d’appel avait violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, en appliquant la clause d’exclusion de garantie visant « les dommages consécutifs à des litiges relatifs au prix de vente des constructions réalisées par l’assurée ».

La Cour de cassation a relevé que la cour d’appel constatait que l’assurée avait été condamnée à indemniser les acquéreurs pour un préjudice résultant de la perte de valeur des biens et de leur moindre rentabilité, ce qui ne constituait pas un litige relatif au prix de vente. Il en résultait que la clause d’exclusion relative au prix de vente ne pouvait recevoir application. La cassation a donc limité la portée de cette exclusion, renvoyant l’affaire devant la cour d’appel autrement composée pour réexaminer la garantie à la lumière des autres clauses et de l’article 1134.

Quelle est la nature des fautes retenues à l’encontre de la société assurée et comment la cour qualifie-t-elle ces fautes au regard de l’exclusion pour faute intentionnelle ou dolosive ?

Les six arrêts de la cour d’appel de Toulouse du 24 novembre 2014 ont retenu que le consentement des acquéreurs avait été « vicié de manière déterminante par les manoeuvres dolosives » de la société [8] et de son mandataire. Les décisions de première instance, confirmées sur ce point, avaient relevé un silence et une dissimulation sur des éléments essentiels : proximité de logements HLM, voie ferrée, saturation du marché locatif, occultation de la voie ferrée sur le plan de ville, présentation publicitaire inexacte et rassurante.

La cour de renvoi rappelle la définition jurisprudentielle de la faute intentionnelle et de la faute dolosive, en se référant à un arrêt de la troisième chambre civile du 30 mars 2023 (n° 21-21.084) :

– le caractère intentionnel d’une faute implique la volonté de son auteur de créer le dommage tel qu’il est survenu ;
– la faute dolosive s’entend d’un acte délibéré de l’assuré, commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables.

Elle constate que le promoteur-vendeur, professionnel, connaissait la saturation du marché local et les inconvénients propres au bien (HLM, voie ferrée) et qu’il a néanmoins dissimulé ces éléments pour obtenir la conclusion des ventes, alors même que la location effective et la rentabilité étaient des qualités essentielles de l’opération de défiscalisation. Elle en déduit que la société [8] avait conscience du caractère inéluctable de l’échec de l’investissement et des conséquences dommageables (dépréciation, moindre rentabilité, perte de chance de défiscaliser, tracas liés à l’échec d’une opération présentée comme sans risque).

La cour qualifie ainsi le comportement de la société [8] de faute dolosive au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances et de la clause contractuelle excluant « les dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ».

Comment la cour interprète-t-elle la clause d’exclusion de garantie pour faute intentionnelle ou dolosive au regard de l’article L. 113-1 du code des assurances ?

Le contrat d’assurance responsabilité civile stipule, à l’article 2.1 des conditions générales, que sont exclus de la garantie « les dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré », reprenant les dispositions d’ordre public de l’article L. 113-1 du code des assurances.

La cour rappelle que, selon la jurisprudence, l’assureur ne peut se prévaloir de l’exclusion pour faute intentionnelle ou dolosive que si l’assuré a voulu le dommage tel qu’il est survenu (faute intentionnelle) ou a agi en ayant conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables (faute dolosive). Elle examine les motifs des décisions antérieures (tribunal et cour d’appel de 2014) pour déterminer si ces conditions sont réunies.

Constatant que la société [8] a sciemment dissimulé des éléments déterminants pour la rentabilité locative et fiscale de l’investissement, dans un marché saturé, et que les préjudices indemnisés (perte de valeur, moindre rentabilité, perte de chance de défiscaliser, tracas) sont la conséquence directe et prévisible de ces dissimulations, la cour juge que l’assurée avait conscience du caractère inéluctable de ces conséquences. Elle en conclut que la clause d’exclusion pour faute dolosive est applicable et fait obstacle à la garantie.

Pourquoi la cour écarte-t-elle l’argument tiré de l’absence de pourvoi incident de l’assureur sur la faute dolosive ?

La société assurée soutenait que, faute de pourvoi incident de l’assureur contre l’arrêt du 4 avril 2022 ayant écarté l’exclusion pour faute dolosive, cette question serait définitivement tranchée. La cour répond que l’assureur n’avait aucun intérêt à former un pourvoi contre un arrêt qui rejetait les demandes de l’assurée à son encontre, même en écartant un des moyens de non-garantie.

Elle souligne surtout que l’arrêt du 4 avril 2022 a été annulé « en toutes ses dispositions », sauf en ce qu’il a donné acte de l’intervention volontaire de la société [6] (Europe) et mis hors de cause la société [6]. Dès lors, la question de l’application de l’exclusion pour faute dolosive est entièrement rouverte devant la cour de renvoi, qui peut l’examiner à nouveau sans être liée par l’appréciation antérieure.

Comment la cour qualifie-t-elle le lien entre les manoeuvres dolosives et les préjudices indemnisés, et pourquoi cela est-il déterminant pour l’application de l’exclusion ?

Les arrêts de 2014 ont décrit les préjudices indemnisés comme nés :

– de « la dépréciation résultant de la perte de valeur du bien acquis et de la rentabilité moindre » ;
– de « la perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l’opération de défiscalisation qui supposait une affectation effective à la location laquelle n’avait pas été possible en raison de la faible demande de location » ;
– des « tracas résultant de l’échec d’une opération financière présentée comme sans aucun risque ».

La cour relève que ces préjudices sont la conséquence directe de la situation de marché (saturation de l’offre locative, absence de demande suffisante) et des caractéristiques défavorables du site (HLM, voie ferrée), que la société [8] connaissait et a dissimulées. Elle insiste sur le fait que la qualité première du bien, dans une opération de défiscalisation, est l’assurance de la location, et que la publicité et les documents remis, en plein accord avec le mandataire, étaient fondés sur la sécurité et la faisabilité de l’opération, comportant des informations erronées sur cette qualité essentielle.

En jugeant qu’« il est certain que le bien n’aurait pas été acquis » sans ces manoeuvres, la cour d’appel de 2014 a établi que la conclusion du contrat et les préjudices qui en découlent sont indissociables du dol. La cour de renvoi en déduit que la société [8] ne pouvait ignorer que l’investissement serait voué à l’échec et que les préjudices indemnisés étaient inéluctables, ce qui justifie l’application de l’exclusion pour faute dolosive.

Pourquoi la cour considère-t-elle que les condamnations prononcées contre la société assurée n’entrent pas dans le champ de la garantie responsabilité civile ?

La cour rappelle que le contrat d’assurance a pour objet de garantir « les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber » à l’assurée du fait des dommages causés aux tiers à l’occasion de ses activités. Elle constate que la responsabilité de la société [8] a été retenue sur le fondement de manoeuvres dolosives ayant vicié le consentement des acquéreurs.

Compte tenu de la qualification de faute dolosive et de l’application de la clause d’exclusion pour « dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré », la cour juge que les condamnations prononcées à l’encontre de la société [8] n’entrent pas dans le champ de la garantie. Elle confirme donc le jugement du 25 juin 2019 en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de la société [8] contre l’assureur, et précise que ces demandes ne peuvent davantage prospérer contre la société [6] (Europe), à laquelle le contrat a été transféré.

Comment la cour apprécie-t-elle la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par la société assurée contre l’assureur ?

La société [8] sollicitait une indemnité pour résistance abusive, reprochant à l’assureur d’avoir refusé sa garantie. La cour rappelle que l’assureur a le droit de se défendre en justice et de contester la mise en jeu de sa garantie, et que seule une faute dans l’exercice de ce droit pourrait justifier une condamnation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Elle constate qu’en l’espèce, l’assureur a invoqué des clauses d’exclusion prévues au contrat et a obtenu gain de cause sur l’exclusion pour faute dolosive. Elle en déduit qu’il n’a nullement abusé de son droit de se défendre et rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, tout en précisant que cette demande est recevable en appel au regard de l’article 566 du code de procédure civile, mais infondée.

Sur quels critères la cour statue-t-elle sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ?

La cour constate que la société [8] succombe tant en première instance qu’en appel, ses demandes de garantie et de dommages-intérêts étant rejetées. Elle confirme le jugement en ce qu’il a mis à la charge de la société [8] les dépens de première instance et l’a condamnée à verser à l’assureur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En appel, elle condamne également la société [8] aux dépens et lui ordonne de verser à la société [6] (Europe) une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en application de l’article 700. La demande de la société [8] fondée sur le même article est rejetée, faute de succès de ses prétentions.

Comment la cour articule-t-elle la qualification de dol civil retenue par les juridictions précédentes avec la notion de faute dolosive au sens du droit des assurances ?

La cour part du constat, issu des jugements de 2013 et des arrêts de 2014, que la société [8] a commis un dol civil au sens des articles 1109 et suivants du code civil (anciens), en dissimulant des informations déterminantes pour le consentement des acquéreurs. Elle relève que le dol civil ne coïncide pas automatiquement avec la faute dolosive au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances, qui exige la conscience du caractère inéluctable du dommage.

Elle examine donc concrètement les circonstances : saturation du marché locatif connue du promoteur, dissimulation de la voie ferrée et des logements HLM, présentation publicitaire exagérément rassurante, garantie locative temporaire donnant une « illusoire impression de sécurité ». Elle en déduit que la société [8] ne s’est pas contentée de manquements d’information ou de négligences, mais a délibérément organisé une présentation trompeuse d’une opération qu’elle savait structurellement vouée à l’échec.

Cette analyse permet de franchir le seuil entre le dol civil (vice du consentement) et la faute dolosive au sens du droit des assurances (acte délibéré avec conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables), justifiant l’exclusion de garantie.

Pourquoi la cour considère-t-elle que la clause d’exclusion pour publicité mensongère n’a pas à être examinée pour statuer sur la garantie ?

L’assureur invoquait, « à titre superfétatoire », une clause excluant les dommages provoqués par une publicité mensongère. La cour relève que le tribunal comme la première cour d’appel avaient déjà écarté cette exclusion, au motif que la société [8] n’avait pas été condamnée sur le fondement de l’article L. 121-1 du code de la consommation (publicité mensongère) mais pour dol.

Devant la cour de renvoi, l’assureur concentre son argumentation sur l’exclusion pour faute intentionnelle ou dolosive. La cour, ayant retenu l’applicabilité de cette dernière et jugé que les condamnations n’entrent pas dans le champ de la garantie, n’a pas besoin d’examiner la clause relative à la publicité mensongère pour rejeter la demande de garantie. L’exclusion pour faute dolosive suffit à fonder la décision, rendant l’analyse de l’autre clause sans incidence sur la solution.

Article L.121-3 du Code de la consommation, Article L.121-5 du Code de la consommation, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1134 du Code civil, Article 906 du Code de procédure civile, Article 1037-1 du Code de procédure civile, Article 1134, Article L.121-1 du Code de la consommation, Article L.121-2 du Code de la consommation, Article 2, Article L.113-1 du Code des assurances, Article 566 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile

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