Occupation sans droit ni titre : expulsion ordonnée avec délai complémentaire de 12 mois et indemnités

Le juge des contentieux de la protection est compétent pour ordonner l’expulsion des occupants sans droit ni titre d’un logement, même en présence d’une contestation sérieuse, en application des articles L213-4 du code de l’organisation judiciaire et 835 du code de procédure civile. L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l’expulsion. Le transfert du bail est strictement encadré par l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui limite ce transfert à certaines catégories de personnes vivant avec le locataire depuis au moins un an, et soumis à conditions spécifiques pour les logements conventionnés. En l’espèce, les occupants ne remplissaient pas ces conditions, ce qui a conduit à la constatation de la résiliation du bail et à l’expulsion ordonnée. Le délai légal de deux mois pour quitter les lieux ne peut être supprimé que si la mauvaise foi ou l’entrée par voie de fait est démontrée, ce qui n’était pas le cas ici. Le juge a accordé un délai complémentaire de douze mois tenant compte des démarches de relogement et de la situation médicale des occupants, conformément aux articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Enfin, une indemnité d’occupation provisionnelle a été fixée, et la demande d’astreinte rejetée, illustrant la pondération du juge entre droit de propriété et protection des occupants.

Le juge des contentieux de la protection peut ordonner l’expulsion des occupants sans droit ni titre, même en cas de contestation sérieuse. Le transfert du bail est strictement encadré et limité à certaines personnes. En l’espèce, les conditions n’étaient pas remplies, conduisant à la résiliation du bail et à l’expulsion. Le délai légal de deux mois ne peut être supprimé sans preuve de mauvaise foi ou voie de fait. Un délai complémentaire de douze mois a été accordé pour relogement, tenant compte de la situation médicale.

L’Office Public de l’Habitat GRAND LYON HABITAT a donné un bail à un locataire pour un appartement et deux places de stationnement. Après un congé donné par les locataires, des membres de la famille du locataire ont occupé le logement sans droit ni titre. Le bailleur a assigné ces occupants en référé pour expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. Les occupants ont contesté l’expulsion, invoquant notamment leur bonne foi, la présence prolongée dans le logement, des démarches pour régulariser leur situation, des travaux réalisés, et des raisons de santé. Le juge a constaté que le bail avait été résilié et que les occupants n’avaient pas droit au transfert du bail. L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. Le délai légal de deux mois pour quitter les lieux a été maintenu, la mauvaise foi des occupants n’étant pas suffisamment établie. Un délai complémentaire de douze mois a été accordé pour quitter les lieux, compte tenu des circonstances. Les occupants ont été condamnés à verser une indemnité d’occupation provisionnelle et aux dépens, ainsi qu’à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire par provision.

• Compétence du juge des contentieux de la protection pour connaître des actions d’expulsion d’occupants sans droit ni titre.
• Constatation de la résiliation du bail et absence de transfert du bail aux occupants.
• Occupation sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite.
• Absence de preuve de mauvaise foi ou d’entrée par manœuvres, menaces ou voies de fait.
• Application des délais légaux de deux mois pour quitter les lieux, sans suppression ni réduction.
• Accord d’un délai complémentaire de douze mois tenant compte de la situation familiale et médicale des occupants.
• Condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle et rejet de la compensation avec travaux non autorisés.

• Actes sous seing privé de bail du 5 et 27 octobre 2021
• Courrier de dédit du 28 février 2025
• Courrier de notification de refus de transfert de bail
• Sommation de quitter les lieux du 23 octobre 2025
• Dossier de plaidoirie visé par le greffe
• Écritures et observations orales des parties

Le bailleur GRAND LYON HABITAT obtient l’expulsion de Monsieur W et Madame S, occupants sans droit ni titre, avec maintien du délai légal pour quitter les lieux. Un délai complémentaire d’un an est accordé en raison de leur situation personnelle, et une indemnité d’occupation provisionnelle est fixée.

• Ordonnance d’expulsion avec assistance de la force publique
• Maintien du délai légal de deux mois pour quitter les lieux
• Accord d’un délai complémentaire de douze mois
• Condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle
• Rejet de la demande d’astreinte
• Condamnation au paiement des dépens et frais irrépétibles
• Respect des procédures pour le sort des meubles

À faire

• Envoyer un commandement de quitter les lieux
• Constituer un dossier d’expulsion complet
• Informer les occupants des conditions légales
• Demander un délai complémentaire si situation médicale
• Prévoir la remise des meubles conformément à la loi

À éviter

• Ne pas expulser sans respecter le délai légal
• Éviter d’ignorer les démarches de régularisation des occupants
• Ne pas omettre la notification à la préfecture
• Ne pas appliquer d’astreinte sans justification
• Ne pas négliger la prise en compte des frais irrépétibles

Quelle est la compétence du juge des contentieux de la protection pour connaître d’une action en expulsion d’occupants sans droit ni titre et sur quel fondement textuel repose-t-elle ?

La juridiction se fonde sur l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, qui attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître, à charge d’appel, des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En l’espèce, le juge constate que le bail consenti aux locataires initiaux a été résilié par l’effet du congé et que les défendeurs se maintiennent dans les lieux sans bénéficier d’un transfert de bail. Ils sont donc qualifiés d’occupants sans droit ni titre, ce qui justifie la compétence du juge des contentieux de la protection pour statuer sur la demande d’expulsion.

Quels sont les pouvoirs du juge des référés en matière de trouble manifestement illicite au regard de l’article 835 du code de procédure civile ?

L’article 835 du code de procédure civile est rappelé : le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut également, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, y compris une obligation de faire.

Le juge définit le trouble manifestement illicite comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique constituant une violation évidente de la règle de droit. Il rappelle que le droit de propriété, de valeur constitutionnelle, a un caractère absolu et qu’une occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite, rendant l’obligation de quitter les lieux non sérieusement contestable.

En l’espèce, après avoir constaté la résiliation du bail et l’absence de transfert, le juge qualifie l’occupation des défendeurs de trouble manifestement illicite et ordonne leur expulsion en référé.

Quelles sont les conditions légales du transfert de bail en cas d’abandon du domicile ou de décès du locataire selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et pourquoi la juridiction refuse-t-elle le transfert ?

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est reproduit : en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du conjoint, des descendants vivant avec lui depuis au moins un an, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ou des ascendants, concubin notoire ou personnes à charge vivant avec lui depuis au moins un an. En cas de décès du locataire, le contrat est transféré aux mêmes catégories de personnes. À défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat est résilié de plein droit par le décès ou l’abandon du domicile.

La juridiction précise qu’en matière de logement conventionné, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute deux conditions cumulatives : le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements conventionnés et le logement doit être adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, le juge constate que les défendeurs, frère et belle-sœur de la locataire en titre, ne figurent pas parmi les personnes visées par l’article 14, qu’il n’est pas établi que les locataires aient abandonné le domicile ou soient décédés, et qu’aucune preuve n’est rapportée du respect des conditions spécifiques aux logements conventionnés. Il en déduit que les défendeurs ne peuvent bénéficier d’un transfert de bail et que le contrat est résilié de plein droit à défaut de personnes remplissant les conditions légales.

Pourquoi le juge des référés refuse-t-il de statuer sur le litige relatif au refus d’attribution d’un logement social ou au transfert de bail ?

La juridiction rappelle qu’il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur le transfert du bail, ce qui impliquerait de trancher une question de fond qui excède sa compétence en référé. Il peut en revanche constater la résiliation d’un bail à défaut de transfert lorsque cette résiliation n’est pas sérieusement contestée.

Le juge souligne également que le juge judiciaire n’est pas compétent pour connaître des litiges relatifs au refus d’attribution d’un logement par un bailleur social, ces litiges relevant d’un autre ordre de juridiction.

En conséquence, il se limite à constater la résiliation du bail pour défaut de transfert et à qualifier les défendeurs d’occupants sans droit ni titre, sans se prononcer sur la légalité du refus de transfert ou d’attribution du logement social.

Comment la juridiction apprécie-t-elle le caractère proportionné de la mesure d’expulsion au regard de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme ?

Le juge rappelle qu’il lui appartient d’apprécier souverainement si la mesure d’expulsion est nécessaire et proportionnée pour mettre fin au trouble manifestement illicite, en opérant un contrôle de proportionnalité lorsque des droits de valeur identique entrent en conflit.

Il indique que, dans le cas d’occupants sans droit ni titre, le droit de propriété du bailleur entre en conflit avec le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, ainsi qu’avec l’intérêt supérieur de l’enfant.

En l’espèce, le juge prend en compte la durée de l’occupation, la présence d’enfants et l’état de santé précaire de l’une des défenderesses et d’un enfant handicapé. Il considère toutefois que ces éléments ne suffisent pas à écarter l’expulsion, qui demeure la seule mesure permettant de mettre fin au trouble manifestement illicite. La proportionnalité est prise en compte au stade de l’octroi de délais pour quitter les lieux, et non pour refuser l’expulsion.

Dans quelles conditions le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution peut-il être supprimé ou réduit, et pourquoi la juridiction le maintient-elle ?

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit qu’en cas d’expulsion d’un lieu habité, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certains cas, notamment lorsque la procédure de relogement prévue par l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas abouti du fait du locataire, ou lorsque la procédure porte sur un lieu habité dans le cadre du dispositif de protection de locaux vacants.

Le deuxième alinéa de l’article L412-1 prévoit que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il appartient à celui qui invoque la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le juge constate que les défendeurs sont entrés régulièrement dans le logement, hébergés par leur famille, sans manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le bailleur n’apporte aucun élément concret établissant une mauvaise foi patente, se bornant à des affirmations générales. Les défendeurs justifient en outre de démarches de régularisation, de travaux réalisés et d’une assurance souscrite, ainsi que de difficultés de santé.

La juridiction en conclut que la mauvaise foi n’est pas suffisamment caractérisée et rejette la demande de suppression ou de réduction du délai de deux mois, qui demeure applicable.

Quelles sont les conditions d’octroi de délais complémentaires pour quitter les lieux en application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et comment le juge les met-il en œuvre ?

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi du 27 juillet 2023, permet au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée, lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais ne s’appliquent pas lorsque les occupants sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L412-4 fixe la durée de ces délais entre un mois et un an et énumère les critères à prendre en compte : bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, situations respectives du propriétaire et de l’occupant (âge, état de santé, situation de famille ou de fortune, etc.), diligences accomplies pour le relogement, droit à un logement décent et indépendant, délais liés aux recours en matière de logement social et délai prévisible de relogement.

En l’espèce, les défendeurs justifient de démarches anciennes et répétées pour obtenir un logement social (première demande en 2018, sollicitations de présentation en commission d’attribution, demandes de régularisation de bail), ainsi que de graves difficultés de santé de l’une des défenderesses et du handicap d’un enfant nécessitant des soins réguliers. Ils démontrent également avoir entretenu le logement et l’avoir assuré.

Au regard de ces éléments, le juge estime qu’une expulsion sans délai complémentaire serait disproportionnée et accorde un délai maximal de douze mois pour quitter les lieux, en plus du délai légal de deux mois.

Sur quel fondement la juridiction refuse-t-elle d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte ?

Le juge se réfère à l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, et que le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances le justifient.

En l’espèce, la juridiction considère qu’aucune circonstance particulière ne justifie l’ajout d’une astreinte, compte tenu des délais importants accordés pour quitter les lieux et du caractère déjà contraignant de la procédure d’expulsion, qui peut être exécutée avec le concours de la force publique.

Elle rejette donc la demande d’astreinte, estimant que la mesure d’expulsion elle-même suffit à garantir l’exécution de la décision.

Comment la juridiction fonde-t-elle la condamnation à une indemnité d’occupation provisionnelle et selon quels critères en fixe-t-elle le montant ?

Le juge se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile, qui lui permet d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et sur l’article 1240 du code civil, qui impose la réparation du dommage causé par une faute.

Il rappelle que l’occupation indue d’un bien et l’impossibilité de le relouer causent nécessairement un préjudice au propriétaire. Les défendeurs reconnaissent devoir une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges, y compris pour les emplacements de stationnement.

La juridiction retient le montant de 7 982,48 euros reconnu par les défendeurs au titre des indemnités d’occupation jusqu’en mars 2026, ainsi qu’une indemnité mensuelle de 662,66 euros pour le logement et 63,02 euros pour les stationnements à compter d’avril 2026, avec indexation selon les contrats de bail, jusqu’à libération effective des lieux. Elle rejette la demande de compensation avec le coût des travaux, faute d’autorisation du bailleur et de preuve du paiement effectif de la facture.

Selon quels critères la juridiction statue sur les dépens et les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

Pour les dépens, le juge applique l’article 696 du code de procédure civile, qui impose la condamnation de la partie perdante aux dépens, sauf décision motivée contraire. Constatant que les défendeurs succombent sur l’essentiel des demandes (expulsion et indemnité d’occupation), la juridiction les condamne in solidum aux entiers dépens, tout en rappelant que, en cas d’aide juridictionnelle, le recouvrement des dépens obéit aux règles spécifiques.

S’agissant des frais irrépétibles, le juge se réfère à l’article 700 du code de procédure civile, qui lui permet de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme au titre des frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la juridiction estime qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité de ses frais irrépétibles et condamne les défendeurs in solidum à lui verser 500 euros sur ce fondement.

Quel est le régime de l’exécution provisoire applicable à l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection ?

Le juge rappelle l’article 514 du code de procédure civile, selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, sauf notamment lorsqu’il statue en référé.

En l’espèce, la juridiction souligne qu’elle statue en référé, de sorte qu’elle ne peut écarter l’exécution provisoire de droit. Elle indique donc que l’ordonnance est exécutoire par provision et ordonne sa notification à la préfecture en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Article 14, Article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Articles 835, Article 700 du code de procédure civile, Article L613-1 du code de la construction et de l’habitation, ils font valoir que monsieur [W] [U] est le frère de madame [M] [A] et qu’ils ont établi leur résidence principale dans le logement avec leurs enfants depuis plus de quatre ans avec l’accord des locataires en titre, Article 8, Article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître, à charge d’appel à charge d’appel, des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre, Article 835, Article 1751 du code civil, Article 40, Article 14-1, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution suivant modification par la loi Kasbarian n°2023-668 du 27 juillet 2023, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, Article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation (offre de relogement correspondant aux besoins du locataire et à ses possibilités en cas de non-respect de la jouissance paisible du logement) n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ou lorsque la procédure porte sur un lieu habité en vertu du dispositif régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires), Article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution Code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023,  » Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, Article L412-4, Article L. 412-3, Articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés, Article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,  » Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, Articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Article 1240 du code civil,  » Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer « , Article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie, Article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, Article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, Article 514-1, L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, GRAND LYON HABITAT fait valoir que l’occupation du logement par monsieur [W] [U] et madame [S] [L] constitue un trouble manifestement illicite, L613-1 du code de la construction et de l’habitation, ils font valoir que monsieur [W] [U] est le frère de madame [M] [A] et qu’ils ont établi leur résidence principale dans le logement avec leurs enfants depuis plus de quatre ans avec l’accord des locataires en titre, L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître, à charge d’appel à charge d’appel, des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre, L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution suivant modification par la loi Kasbarian n°2023-668 du 27 juillet 2023, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation (offre de relogement correspondant aux besoins du locataire et à ses possibilités en cas de non-respect de la jouissance paisible du logement) n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ou lorsque la procédure porte sur un lieu habité en vertu du dispositif régi par l’Article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires), L412-3 du code des procédures civiles d’exécution Code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023,  » Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, L412-4, L. 412-3, L. 441-2-3, L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés, L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,  » Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, L 433-1, loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, décret n°2019-1333

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