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Partage et vente d’un bien immobilier en indivision : droits et obligations des co-propriétaires.
La propriété indivise est régie par les dispositions des articles 815 et suivants du Code civil, qui établissent le principe de l’indivision et les droits des co-indivisaires. Selon l’article 815, « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision », ce qui permet à un co-indivisaire de demander le partage de l’indivision. En l’espèce, la demande de partage formulée par [R] [K] est fondée sur ce principe, car il n’existe aucune convention ou jugement ayant suspendu le partage.
Concernant la vente de l’immeuble, l’article 815-5 alinéa 1 du Code civil stipule que chaque co-indivisaire peut vendre sa part, mais que la vente de l’immeuble indivis nécessite l’accord de tous les co-indivisaires, sauf en cas de séparation des parties depuis plus de trois ans, ce qui est le cas ici. La demande d’autorisation de vendre seule est justifiée par la situation financière de la demanderesse et le risque de saisie immobilière, caractérisant ainsi un péril pour l’intérêt commun.
L’indemnité d’occupation est régie par l’article 815-9 du Code civil, qui prévoit que le co-indivisaire occupant doit indemniser les autres co-indivisaires pour l’occupation privative des lieux. Le montant de cette indemnité est déterminé en fonction de la valeur locative du bien, ajustée par un abattement pour le caractère précaire de l’occupation.
Enfin, la procédure de licitation est encadrée par les articles 1377 et suivants du Code de procédure civile, qui permettent au juge de fixer les conditions de l’adjudication en cas de vente forcée, notamment en déterminant la mise à prix et les modalités de la vente. Ces articles visent à garantir que la vente se déroule dans des conditions favorables pour les co-indivisaires et les enchérisseurs.
L’Essentiel : La propriété indivise est régie par les articles 815 et suivants du Code civil, établissant le principe de l’indivision et les droits des co-indivisaires. Selon l’article 815, un co-indivisaire peut demander le partage de l’indivision. Concernant la vente de l’immeuble, l’article 815-5 alinéa 1 stipule que chaque co-indivisaire peut vendre sa part, mais nécessite l’accord de tous, sauf en cas de séparation des parties depuis plus de trois ans. L’indemnité d’occupation est régie par l’article 815-9.
Résumé de l’affaire :
FAITS ET PROCÉDURE
Le 21 mars 2021, un couple en concubinage, composé d’un emprunteur et d’un co-emprunteur, a contracté un emprunt immobilier de 115 924,01 € à un taux fixe de 1,64 %, remboursable en 300 mensualités, avec 36 mensualités d’anticipation. Le 1er avril 2021, ils ont acquis un bien immobilier pour un montant de 90 000 € en indivision à parts égales. Le 11 août 2021, l’emprunteur a signé un bail d’habitation pour un autre logement. Le 25 janvier 2024, l’emprunteur a assigné le co-emprunteur devant le juge aux affaires familiales, demandant l’ouverture des opérations de comptes, la liquidation et le partage de l’indivision, ainsi que d’autres mesures concernant la vente du bien immobilier.
PRÉTENTIONS, MOYENS ET ARGUMENTS
L’emprunteur a fondé sa demande sur plusieurs articles du code civil et du code de procédure civile. Le co-emprunteur a été assigné conformément aux dispositions légales, mais n’a pas comparu. La clôture des débats a été prononcée le 15 février 2024, et l’affaire a été inscrite à l’audience du 17 septembre 2024, avec un délibéré prévu pour le 19 novembre 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
I :
Le partage
Le juge a constaté que les deux parties demeurent propriétaires indivis du bien acquis. N’ayant pas été prouvé qu’un partage ait été suspendu, la demande de partage a été accueillie.
II :
La vente de l’immeuble
A/
La vente de gré à gré
Le juge a rappelé que la vente de gré à gré est un droit inhérent à la propriété et n’exige pas de décision judiciaire. Cependant, la demande de l’emprunteur de vendre seule a été examinée. Étant donné que les parties sont séparées depuis plus de trois ans et que l’emprunteur a des impayés, il a été décidé d’autoriser la vente seule de gré à gré. Une évaluation notariée a été produite, indiquant que le bien pourrait être vendu entre 80 000 et 90 000 €.
B/
La licitation
Si la vente de gré à gré échoue, le juge a ordonné la licitation de l’immeuble, en fixant un délai pour favoriser la vente amiable.
III :
L’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation a été fixée à 328 € par mois, à compter du 30 août 2021, en raison de l’occupation privative par le co-emprunteur.
IV :
La désignation d’un notaire
Le juge a décidé que les parties pourraient choisir un notaire pour gérer la liquidation de l’indivision, sans nécessiter de désignation judiciaire.
Le co-emprunteur, ayant succombé dans l’instance, a été condamné à supporter les dépens et à régler des frais d’avocat.
PAR CES MOTIFS
Le juge a ouvert les opérations de comptes, autorisé l’emprunteur à vendre seule le bien immobilier, fixé des mises à prix pour une éventuelle licitation, et a condamné le co-emprunteur à une indemnité d’occupation. Les demandes de désignation d’un notaire et de frais d’avocat ont également été traitées.
Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de partage de l’indivision selon l’article 815 du code civil ?
La demande de partage de l’indivision est fondée sur l’article 815 du code civil, qui stipule que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ».
Dans cette affaire, la demanderesse a justifié que les parties demeurent propriétaires indivis de l’immeuble acquis le 1er avril 2021.
Aucun jugement ou convention n’ayant suspendu le partage, la demande de partage doit être accueillie.
Ainsi, l’article 815 permet à tout co-indivisaire de demander le partage de l’indivision, ce qui est le cas ici.
Quelles sont les implications de la vente de gré à gré selon l’article 815-5 du code civil ?
L’article 815-5 alinéa 1 du code civil précise que « lorsque les parties sont séparées depuis plus de trois ans, l’un des co-indivisaires peut demander à vendre l’immeuble ».
Dans cette affaire, la demanderesse a démontré que les parties sont séparées depuis plus de trois ans et qu’elle fait face à des impayés de l’emprunt.
Le silence du défendeur est interprété comme un refus, ce qui permet à la demanderesse d’être autorisée à vendre seule de gré à gré.
Cette disposition vise à protéger les intérêts des co-indivisaires en cas de séparation prolongée.
Comment est déterminée l’indemnité d’occupation selon l’article 815-9 du code civil ?
Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été calculée sur la base d’un loyer théorique, tenant compte d’un abattement pour le caractère précaire de l’occupation.
Le bien a été évalué à 105 000 €, et un loyer mensuel théorique de 438 € a été déterminé, avec un abattement de 25%, aboutissant à une indemnité d’occupation de 328 € par mois.
Cette indemnité est due à l’indivision et commence à courir à partir de la date à laquelle la demanderesse a laissé la jouissance privative au défendeur.
Quelles sont les conditions de désignation d’un notaire selon l’article 1364 du code de procédure civile ?
Dans cette affaire, le juge a constaté que la situation était simple et ne nécessitait pas la désignation d’un notaire.
Les parties ayant des droits égaux sur l’indivision, elles peuvent gérer la liquidation et le partage sans recourir à un notaire commis.
Ainsi, la demanderesse est libre de choisir le notaire de son choix pour les opérations de partage.
Quelles sont les conséquences des dépens et frais irrépétibles selon les articles 696 et 700 du code de procédure civile ?
Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que « la partie perdante supporte les dépens » et « le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais irrépétibles ».
Dans cette affaire, le défendeur a été déclaré perdant, ce qui entraîne sa condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.
De plus, conformément à l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, le défendeur doit également régler une somme au titre de l’aide juridictionnelle.
Ces dispositions visent à garantir que la partie qui succombe dans ses prétentions supporte les conséquences financières de la procédure.
JUGEMENT DU JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES
EN DATE DU 19 NOVEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
Madame [R] [K]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-86194-2023-4214 du 24/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)
DEFENDEUR :
Monsieur [C] [L]
demeurant [Adresse 7]
non comparant
LE :
Copie simple à :
– Me DE LA ROCCA
Copie exécutoire à :
– Me DE LA ROCCA
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES : Carole BARRAL, Vice-président
GREFFIER : Thibaut PAQUELIN
Audience sans débat du 17 Septembre 2024.
FAITS et PROCÉDURE
PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS
Le 21.3.2021, alors qu’ils vivaient en concubinage, [R] [K] et [C] [L] ont souscrit un emprunt immobilier de 115 924,01 € au taux fixe de 1,64 % amortissable en 300 mensualités outre 36 d’anticipation.
Le 01.4.2021, ils ont acquis l’immeuble cause de cet emprunt au prix de 90 000 € en indivision à parts égales.
Le 11.8.2021, [R] [K] a souscrit à son nom un bail d’habitation pour un autre logement.
Le 25.01.2024, elle a assigné [C] [L] devant le juge aux affaires familiales de Poitiers statuant en matière patrimoniale auquel elle demande :
– d’ordonner les opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre le défendeur et elle,
– y désigner Maître [X], notaire associé à [Localité 9],
– l’autoriser à vendre le bien indivis situé [Adresse 6] à [Localité 8] seule, sans l’accord du défendeur,
– fixer à la charge de celui-ci une indemnité d’occupation de 700 € par mois à compter du 01.7.2021,
– ordonner que les parties pourront procéder à la vente dudit immeuble de gré à gré,
– ordonner la licitation du bien immobilier chez le notaire sur la mise à prix de 110 000 € avec faculté de baisse,
– condamner le défendeur à lui régler 2 000 € au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle outre les dépens.
Elle fonde son action sur les articles 384, 815, 1686 du code civil, 1360 et suivants, 1377 du code de procédure civile.
[C] [L] a été assigné selon les prévisions des articles 656 et suivants du code de procédure civile.
Il ne comparaît pas.
Le 15.02.2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire inscrite à l’audience du 17.9.2024 puis le délibéré fixé par mise à disposition au greffe le 19.11.2024, date à laquelle le présent jugement est rendu.
La demanderesse justifie que le défendeur et elle demeurent actuellement propriétaires indivis de l’immeuble acquis le 01.4.2021.
Nul ne prétendant qu’il ait été sursis au partage par jugement ou convention, la demande à cet effet doit être accueillie.
II : la vente de l’immeuble
A/ la vente de gré à gré
La faculté de vendre de gré à gré est inhérente au droit de propriété et ne nécessite dès lors aucune décision de Justice. La demande d’ordonner que les parties pourront y procéder est dès lors sans objet.
Il en va différemment de la demande d’autorisation de la demanderesse de vendre seule, de gré à gré ou par voie de licitation.
Les parties sont séparées depuis plus de trois ans et la demanderesse justifie d’impayés de l’emprunt sur lesquels la banque a attiré son attention les 10 et 14.10.2023. Elle ne justifie pas de sa situation financière mais le bureau d’aide juridictionnelle a retenu, dans sa décision du 24.8.2023, que son revenu fiscal de référence était de 12 345 € ce qui, étant relativement modeste, permet de conclure que le meilleur moyen de désintéresser le prêteur est de lui remettre le prix de vente de l’immeuble sauf à risquer une saisie immobilière, ce qui caractérise le péril de l’intérêt commun.
Le silence du défendeur s’analysant en refus, la demanderesse sera autorisée à vendre seule de gré à gré.
La demanderesse produit une récente évaluation notariée des biens selon laquelle la propriété pourrait être vendue en deux lots à un prix de 80 000 à 90 000 € pour trois de ses quatre parcelles et 30 000 € pour l’autre.
Afin de favoriser cette vente, le prix minimum sera fixé en deçà de ces valeurs ce qui n’empêche bien entendu pas de vendre à meilleur prix.
B/ la licitation
Pour l’hypothèse où cette vente de gré à gré n’aboutirait pas, la cession de l’immeuble étant nécessaire, il y aurait lieu de le liciter.
Cette demande doit dès lors être accueillie mais à l’issue d’un délai minimum afin de laisser ses chances à la vente de gré à gré.
En vertu de l’article 1377 du code de procédure civile, la juridiction détermine les conditions de l’adjudication qu’elle ordonne.
Le coût de mise en oeuvre d’une telle vente étant élevé et son rapport moindre, il convient d’attirer les enchérisseurs qui doivent y trouver un intérêt en regard du marché ordinaire. La mise à prix de départ sera en conséquence fixée à un montant bien inférieur.
À défaut d’éléments produits en défense, l’immeuble sera considéré avoir la valeur médiane de l’évaluation notariée susdite, soit 105 000 €.
L’indemnité d’occupation se dégage d’un loyer assorti d’un abattement causé par le caractère précaire de l’occupation hors contrat.
Le taux moyen de rendement des biens situés en Vienne hors chef-lieux étant d’environ 5%, le bien dont s’agit peut théoriquement dégager un loyer mensuel de 438 €. À défaut de précision sur la consistance du bien, qui a été acquis à l’effet d’y réaliser des travaux, il sera retenu un abattement moyen de 25%, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 328 €.
La demanderesse justifie avoir souscrit un bail d’habitation le 11.8.2021 à effet du 30.8.2021. C’est dès lors à cette date qu’elle sera considérée avoir laissé au défendeur la jouissance privative des lieux et que l’indemnité d’occupation à la charge de ce dernier courra.
IV : la désignation d’un notaire
En l’état du débat, l’actif brut indivis ne sera composé que du reliquat du produit de la vente immobilière après désintéressement du prêteur de deniers ainsi que de l’indemnité d’occupation. Quant au passif, il ne sera composé que de l’éventuel reliquat de dette à l’égard du prêteur de deniers.
Les parties ayant des droits égaux sur l’indivision, leurs lots seront composés de la moitié de l’actif net (ou passif net) et celui du défendeur diminué de l’indemnité d’occupation.
Cette situation est simple et dépourvue de la complexité requise par l’article 1364 du code de procédure civile au soutien de la commise judiciaire d’un notaire, la demanderesse demeurant libre de s’adresser au notaire de son choix.
V : les dépens et les frais irrépétibles
L’issue de l’instance caractérisant la succombance du défendeur, celui-ci supportera les dépens et les frais irrépétibles en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile ainsi que 37 de la loi 91-647 du 10.7.1991.
PAR CES MOTIFS
le juge aux affaires familiales,
statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement réputé contradictoire, exécutoire par provision et susceptible d’appel,
ouvre les opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre [R] [K] et [C] [L],
autorise [R] [K] à vendre seule, sans l’accord de [C] [L], tout ou partie de l’ensemble immobilier sis situé [Adresse 6] à [Localité 8] (Vienne) aux prix minimum de :
– 65 000 € net vendeur pour les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4],
– 20 000 € net vendeur pour la parcelles cadastrée AH [Cadastre 1],
étant rappelé qu tout prix supérieur est autorisé,
pour l’hypothèse où la vente de gré à gré de cet immeuble ne serait pas réalisée dans les six mois de la signification du présent jugement, ordonne sa licitation aux soins du notaire du choix de la demanderesse,
fixe la mise à prix initiale à :
– 55 000 € pour les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4],
– 15 000 € pour la parcelles cadastrée AH [Cadastre 1],
dit qu’en cas d’absence d’enchères, il sera procédé à la baisse de mise à :
– 40 000 € pour les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4],
– 10 000 € pour la parcelles cadastrée AH [Cadastre 1],
dit qu’en cas d’absence persistante d’enchères, il sera procédé à la baisse de mise à :
– 30 000 € pour les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4],
– 8 000 € pour la parcelles cadastrée AH [Cadastre 1],
pour l’établissement du procès-verbal de description, des diagnostics et des visites des potentiels acquéreurs, le commissaire de Justice mandaté par Maître [E] avertira l’occupant des lieux de sa visite 10 jours au moins au préalable par lettre recommandée avec accusé de réception,
pour le cas où il lui serait fait obstacle d’accéder aux lieux, l’autorise à y pénétrer avec, si besoin, le concours de la force publique et un serrurier,
dit que la publicité préalable à cette vente aura lieu comme en matière de saisie immobilière,
pour le surplus des modalités de cette vente, renvoie les parties à la lecture des articles 1275, 1277 à 1279 du code de procédure civile,
dit que, quelle que soit la nature de la vente, de gré à gré ou forcée, le reliquat du prix de vente ne sera remis à [R] [K] et/ou [C] [L] que sur leur accord réciproque à cet effet ou bien sur décision judiciaire,
et qu’à défaut d’un tel accord ou d’une telle décision, le notaire instrumentaire consignera ce produit à la Caisse des Dépôts et Consignations,
fixe à la charge de [C] [L] une indemnité d’occupation 328 € par mois à compter du 30.8.2021 et jusqu’au premier des deux termes suivants :
– l’attribution de la pleine propriété de l’immeuble à un tiers par l’effet de la vente ou à [C] [L] s’il justifie de la capacité financière à l’acquérir,
– la libération complète des lieux par [C] [L],
rappelle que cette indemnité est due dans son entièreté à l’indivision,
rejette la demande de commise d’un notaire,
condamne [C] [L] aux dépens ainsi qu’à régler à Maître de la Rocca, avocat au Barreau de Poitiers, 2 000 € au titre de 37 de la loi 91-647 du 10.7.1991 sous condition pour cette dernière de renoncer à l’indemnité de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.
En foi de quoi, le juge signe avec le greffier.
le greffier, le juge aux affaires familiales,
