Vérification des créances : contestation sérieuse des loyers commerciaux fondée sur des manquements à l’obligation de délivrance

En application de l’article L. 624-2 du code de commerce, le juge-commissaire doit apprécier le caractère sérieux de la contestation du débiteur et son incidence sur l’existence ou le montant de la créance déclarée. Lorsque la contestation est sérieuse ou influe sur l’admission, il invite les parties à saisir le juge compétent, conformément à l’article R. 624-5 du même code, au lieu de statuer sur l’admission.

La poursuite de l’exploitation des locaux ne suffit pas à exclure le caractère sérieux de la contestation. En l’espèce, l’expertise judiciaire relevait des difficultés affectant la salle de restaurant, l’hôtel et la piscine : impossibilité d’utiliser simultanément deux étages, effluves nocives, non-conformité sanitaire et risques de sécurité. Ces éléments étaient susceptibles de caractériser des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et à ses obligations de travaux, avec une incidence tant sur le principe que sur le montant des loyers et charges.

La Cour de cassation valide donc le renvoi devant le juge compétent. L’article 1728 du code civil, invoqué par le créancier, ne permettait pas de neutraliser l’appréciation de la contestation sérieuse opérée par les juges du fond.

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La Cour de cassation rejette le pourvoi. Les désordres affectant les locaux loués, notamment les défauts structurels, les effluves nocives et les non-conformités sanitaires, pouvaient sérieusement remettre en cause le principe et le montant de la créance de loyers. La poursuite de l’exploitation ne suffisait pas à écarter cette contestation.

Un bailleur a donné à bail commercial des locaux destinés à l’exploitation d’un hôtel-restaurant. Après le placement du locataire en sauvegarde puis en redressement judiciaire, le bailleur a déclaré une créance correspondant à des loyers et charges impayés.

La créance a été contestée en raison de difficultés de jouissance affectant plusieurs parties des locaux. Une expertise judiciaire relevait notamment des défauts structurels du plancher, des effluves nocives liées à des fuites du réseau d’assainissement, ainsi que des non-conformités sanitaires et des risques de sécurité concernant la piscine et ses annexes.

Le juge-commissaire s’est déclaré incompétent et a invité le bailleur à saisir la juridiction compétente. La cour d’appel a confirmé cette orientation, considérant que la contestation pouvait affecter le principe et le montant de la créance. La Cour de cassation rejette le pourvoi, la poursuite de l’exploitation ne suffisant pas à écarter le caractère sérieux de la contestation.

• Identifier une contestation portant sur la créance déclarée.
• Apprécier le caractère sérieux de cette contestation.
• Vérifier son incidence sur le principe ou le montant de la créance.
• Examiner les manquements allégués à l’obligation de délivrance.
• Prendre en compte les travaux incombant au bailleur.
• Tenir compte des constatations objectives de l’expertise judiciaire.

• Rapport d’expertise judiciaire sur les difficultés de jouissance.
• Défauts structurels de la solive du plancher.
• Effluves nocives liées aux fuites du réseau d’assainissement.
• Non-conformité sanitaire de la piscine et de ses annexes.
• Risques de sécurité liés au local technique ouvert.

La créance de loyers et charges ne peut être admise par le juge-commissaire lorsque les manquements allégués rendent sa contestation sérieuse et peuvent modifier son principe ou son montant. Le créancier doit saisir le juge compétent, tandis que le débiteur peut faire examiner les conséquences financières des troubles de jouissance.

• Renvoi du litige devant le juge compétent
• Suspension de l’admission définitive de la créance contestée
• Examen des manquements à l’obligation de délivrance
• Évaluation de l’incidence sur le montant des loyers
• Prise en compte des constatations d’expertise judiciaire

À faire

• Produire le rapport d’expertise judiciaire
• Décrire précisément chaque difficulté de jouissance
• Relier les désordres aux obligations du bailleur
• Évaluer leur incidence sur les loyers
• Saisir le juge compétent dans le délai imparti

À éviter

• Assimiler la poursuite d’exploitation à une jouissance normale
• Déclarer une créance sans analyser sa contestation
• Écarter les risques sanitaires ou sécuritaires
• Confondre contestation sérieuse et simple désaccord financier
• Omettre les conséquences des travaux non réalisés

Le contrôle du caractère sérieux d’une contestation de créance

L’article L. 624-2 du code de commerce impose au juge-commissaire d’apprécier le caractère sérieux de la contestation et son incidence sur l’existence ou le montant de la créance. Si ces conditions sont réunies, il invite les parties à saisir le juge compétent, conformément à l’article R. 624-5 du même code.

Les manquements du bailleur affectant les loyers commerciaux

Les difficultés de jouissance résultant de manquements à l’obligation de délivrance et aux travaux incombant au bailleur peuvent affecter la créance de loyers et charges dans son principe et son quantum. La poursuite de l’exploitation ne suffit pas à exclure cette incidence.

La portée des constatations d’expertise judiciaire

L’expertise établissait des défauts structurels, des effluves nocives, une non-conformité sanitaire et des risques de sécurité. Ces constatations rendaient sérieuse la contestation portant sur les loyers, justifiant le renvoi devant le juge compétent.

Article L. 624-2 du code de commerce, Article R. 624-5 du code de commerce, Article 1728 du code civil, Article 700 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile