Charges d’ascenseur en copropriété : l’utilité objective suffit malgré le choix de ne pas utiliser l’équipement

L’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun selon l’utilité objective qu’ils présentent pour leur lot, lorsque ces charges ne sont pas individualisées.

L’utilité objective de l’ascenseur est caractérisée dès lors que les copropriétaires peuvent matériellement y accéder, notamment par le hall de l’immeuble avec leur badge et au moyen d’une clé pouvant être sollicitée auprès du syndic. Le choix de ne pas utiliser effectivement l’équipement est indifférent. La résolution mettant les lots de stationnement à contribution n’est donc pas annulée.

La Cour de cassation écarte également les griefs fondés sur les articles 4 et 455 du code de procédure civile : la cour d’appel n’a ni modifié l’objet du litige ni insuffisamment motivé sa décision. Les copropriétaires sont condamnés aux dépens et au paiement de 3 000 euros au syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Des copropriétaires de lots de stationnement contestaient leur participation au remplacement de l’ascenseur. La Cour de cassation rejette leur pourvoi : l’ascenseur présente une utilité objective pour les lots situés au premier sous-sol, dès lors que leurs occupants peuvent y accéder, indépendamment de l’utilisation effective choisie par les propriétaires.

Des copropriétaires possèdent des lots à usage de stationnement situés au premier sous-sol d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Ils ont demandé l’annulation d’une résolution d’assemblée générale les faisant participer au financement du remplacement de l’ascenseur.

La cour d’appel a rejeté leur demande. Elle a retenu que les copropriétaires pouvaient accéder à l’ascenseur desservant le premier sous-sol en passant par le hall de l’immeuble, accessible avec leur badge, et qu’ils pouvaient solliciter auprès du syndic la clé permettant de déverrouiller l’équipement.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère que l’ascenseur présente une utilité objective pour les lots concernés, indépendamment de l’utilisation effective choisie par leurs propriétaires.

• Charges d’équipement commun non individualisées
• Utilité objective de l’ascenseur pour les lots concernés
• Accès au hall de l’immeuble au moyen d’un badge
• Possibilité de solliciter la clé auprès du syndic
• Indifférence du choix de ne pas utiliser l’équipement
• Motivation suffisante de la décision sur les modalités d’accès

• Possession d’un badge permettant l’accès au hall de l’immeuble
• Possibilité d’emprunter l’ascenseur depuis le rez-de-chaussée
• Possibilité de solliciter la clé auprès du syndic
• Constatations de la cour d’appel sur la desserte du premier sous-sol

Les copropriétaires de lots de stationnement restent tenus de participer aux charges de remplacement de l’ascenseur, même s’ils choisissent de ne pas l’utiliser. Le syndicat conserve le bénéfice de la résolution et obtient une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Maintien de la contribution aux charges d’ascenseur
• Absence d’exonération fondée sur le non-usage volontaire
• Conservation de la résolution d’assemblée générale
• Condamnation des copropriétaires aux dépens
• Paiement de 3 000 euros au syndicat au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier l’utilité objective de chaque équipement commun
• Documenter les modalités d’accès au hall
• Identifier les badges et clés disponibles
• Solliciter formellement les clés auprès du syndic
• Contrôler l’absence d’individualisation des charges

À éviter

• Assimiler le non-usage à une absence d’utilité
• Contester une charge sans établir l’inaccessibilité réelle
• Omettre les modalités pratiques d’accès à l’équipement
• Fonder un moyen sur une simple convenance personnelle
• Négliger les conséquences des dépens et de l’article 700

La participation aux charges selon l’utilité objective de l’équipement

La participation aux charges d’un équipement commun dépend de l’utilité objective qu’il présente pour le lot, conformément à l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, lorsque les charges ne sont pas individualisées. L’utilité ne se confond pas avec l’usage effectivement choisi par le copropriétaire.

L’accessibilité potentielle de l’ascenseur pour les lots de stationnement

L’utilité objective est retenue lorsque les copropriétaires peuvent accéder à l’ascenseur par le hall de l’immeuble avec le badge dont ils disposent et obtenir auprès du syndic la clé nécessaire au déverrouillage. La possibilité concrète d’utiliser l’équipement suffit, même sans utilisation habituelle.

Le contrôle de la motivation et de l’objet du litige

La Cour de cassation écarte les griefs tirés des articles 4 et 455 du code de procédure civile : la cour d’appel n’a pas modifié l’objet du litige et a motivé sa constatation relative aux modalités d’accès à l’ascenseur.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 4 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile