Requalification d’une sous-location temporaire en bail d’habitation : primauté du prêt à usage et exclusion de la loi du 6 juillet 1989

L’association bénéficiait d’un commodat l’autorisant expressément à loger des personnes démunies. Le contrat conclu avec l’occupant était temporaire, conclu pour un an et renouvelable par tacite reconduction. Ces éléments ont permis de retenir une sous-location temporaire, sans application du régime protecteur des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989.

La Cour écarte également le grief de dénaturation : les stipulations du prêt à usage permettaient seulement de loger des personnes démunies et ne justifiaient pas la requalification sollicitée. L’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile a permis de ne pas motiver spécialement le rejet du second moyen. Le pourvoi est rejeté, avec condamnation aux dépens et au paiement de 1 500 euros à chacune des deux défenderesses au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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L’association a ensuite conclu avec un occupant un contrat intitulé « contrat de sous-location », pour un an, renouvelé par neuf avenants successifs. Elle l’a informé de la restitution envisagée du logement et l’a assigné afin de faire constater la fin du contrat, obtenir son expulsion et une indemnité d’occupation.

Le propriétaire a également demandé la résiliation du prêt à usage et l’expulsion de l’association. L’occupant a sollicité la requalification de son contrat en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. La cour d’appel a rejeté cette demande, constaté l’absence de titre d’occupation après le terme contractuel et ordonné l’expulsion. La Cour de cassation rejette le pourvoi.

• Existence d’un prêt à usage portant sur le logement
• Autorisation expresse de loger des personnes démunies
• Convention d’occupation conclue pour une durée d’un an
• Renouvellement prévu par tacite reconduction
• Absence de droit locatif propre de l’occupant intermédiaire
• Interprétation non dénaturante des stipulations contractuelles

• Contrat de prêt à usage conclu entre le propriétaire et l’association
• Clause autorisant le logement de personnes démunies
• Contrat intitulé « contrat de sous-location »
• Neuf avenants successifs d’une durée temporaire
• Clause de tacite reconduction par périodes de trois ans
• Clause de congé par lettre recommandée avec avis de réception

• Exclusion du régime de la loi du 6 juillet 1989
• Constat de l’absence de titre d’occupation après le terme
• Maintien de la mesure d’expulsion
• Paiement d’une indemnité d’occupation selon la décision
• Condamnation aux dépens
• Paiement de 1 500 euros à chacune des défenderesses au titre de l’article 700

À faire

• Qualifier précisément le contrat principal
• Vérifier l’autorisation de loger des occupants
• Documenter la durée et les renouvellements
• Respecter la clause de congé prévue
• Conserver les contrats et avenants signés

À éviter

• Assimiler automatiquement prêt à usage et bail
• Présenter une sous-location sans vérifier le contrat principal
• Ignorer le terme de la convention temporaire
• Dénaturer les stipulations contractuelles
• Omettre les conséquences financières de l’occupation sans titre

La qualification juridique de la mise à disposition temporaire

La convention conclue pour un an, renouvelable par tacite reconduction, portait sur la mise à disposition d’un logement. L’association ne disposait elle-même que d’un prêt à usage, autorisant expressément le logement de personnes démunies. La Cour en déduit que la convention n’a pas à être requalifiée en bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions d’application de la loi du 6 juillet 1989

Les articles 2 et 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne justifient pas la requalification lorsque le contrat d’occupation s’inscrit dans le cadre d’un prêt à usage et présente une durée temporaire. Les articles 1717 et 1875 du code civil invoqués ne conduisent pas à une solution différente.

Le contrôle de la dénaturation du contrat

La Cour retient que les juges du fond ont exactement interprété le prêt à usage : celui-ci autorisait l’association à loger des personnes démunies et prévoyait une durée ainsi qu’une résiliation anticipée par congé. La dénaturation n’est donc pas caractérisée.