Clause résolutoire du bail commercial : impayés locatifs, taxes récupérables et absence de sanction automatique du retard de reddition des charges

Sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner le délai légal et viser expressément la clause. La cour retient que les virements invoqués par la locataire s’imputaient sur des arriérés plus anciens et que des charges locatives demeuraient impayées.

L’article R. 145-36 du Code de commerce impose la communication d’un état récapitulatif annuel des charges. Toutefois, la décision relève qu’aucune sanction n’est prévue par l’article R. 145-37 en cas de retard : le bailleur peut réclamer les charges s’il en établit l’existence et le montant. Les avis d’imposition produits ont permis de justifier la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

La suspension de la clause résolutoire est refusée, le commandement n’étant ni déloyal ni fondé sur un décompte erroné. Les demandes relatives à la clause d’exclusivité sont rejetées en référé en raison d’une contestation sérieuse, conformément à l’article 835 du Code de procédure civile. La partie succombante supporte les dépens et l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après des impayés de loyers, une bailleresse a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire d’un bail commercial. La locataire contestait les paiements, la refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et invoquait un accord verbal ainsi qu’une violation de l’exclusivité commerciale. La cour confirme la résiliation, l’expulsion et les provisions, les contestations présentant un caractère sérieux.

Une société locataire a conclu un bail commercial portant sur un local destiné à une activité de restauration rapide et de débit de boissons. L’immeuble a ensuite été cédé à une société bailleresse.

Après plusieurs impayés allégués, la bailleresse a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire. La locataire a soutenu avoir réglé les loyers et contesté la refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, en invoquant également un accord verbal avec l’ancien bailleur.

Le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et accordé une provision au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation. La locataire a fait appel, en demandant notamment la suspension de la clause et la reconnaissance d’une violation de l’exclusivité commerciale. La cour confirme l’ordonnance et rejette les demandes reconventionnelles en raison de contestations sérieuses.

• Clause résolutoire stipulée dans le bail commercial
• Commandement visant expressément la clause et mentionnant le délai d’un mois
• Persistance d’arriérés locatifs au jour du commandement
• Imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes
• Preuve de l’existence et du montant des charges récupérables
• Absence de régularisation dans le délai légal
• Absence de contestation sérieuse justifiant la suspension de la clause

• Décompte locatif mentionnant un solde antérieur à la période des virements
• Justificatifs des virements produits par la locataire
• Relevés bancaires de la bailleresse
• Avis d’imposition établissant les taxes d’enlèvement des ordures ménagères
• Clause du bail mettant les taxes locatives à la charge du preneur
• Lettres recommandées de mise en demeure antérieures au commandement

La locataire demeure tenue des arriérés locatifs et des charges justifiées, tandis que la résiliation du bail et l’expulsion sont maintenues. La bailleresse conserve sa créance de charges malgré la reddition tardive, sous réserve d’en prouver l’existence et le montant.

• Maintien de la résiliation du bail commercial
• Expulsion de la locataire et des occupants de son chef
• Paiement des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation
• Prise en charge des dépens et frais irrépétibles
• Rejet des demandes indemnitaires fondées sur l’exclusivité

À faire

• Vérifier le contenu exact de la clause résolutoire
• Contrôler le délai d’un mois du commandement
• Rapprocher les virements des arriérés antérieurs
• Réunir les justificatifs fiscaux des charges récupérables
• Documenter toute contestation d’activité concurrente

À éviter

• Imputer automatiquement les paiements aux échéances récentes
• Réclamer des charges sans preuve de leur montant
• Omettre la mention du délai légal dans le commandement
• Invoquer un accord verbal non corroboré
• Présenter en référé une obligation sérieusement contestable

La mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial

L’article L. 145-41 du Code de commerce exige un commandement mentionnant la clause résolutoire et le délai d’un mois. La clause produit effet si le commandement demeure infructueux. Les virements invoqués étant imputés sur des dettes locatives plus anciennes, la locataire n’était pas à jour lors du commandement. La clause a donc été déclarée acquise à l’issue du délai.

La réclamation tardive des charges locatives

L’article R. 145-36 du Code de commerce prévoit la communication d’un état récapitulatif annuel. La cour relève toutefois qu’aucune sanction n’est expressément prévue par l’article R. 145-37 en cas de retard. Le bailleur conserve la faculté de réclamer les charges dès lors qu’il prouve leur existence et leur montant. Les avis d’imposition produits ont établi les taxes réclamées.

Les demandes reconventionnelles contestables en référé

Au regard de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés ne peut ordonner l’exécution d’une obligation que si son existence n’est pas sérieusement contestable. La demande d’injonction fondée sur la clause d’exclusivité et la demande indemnitaire supposaient de déterminer si l’activité louée était concurrente. Cette contestation sérieuse justifie le rejet des demandes en référé.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 906 du Code de procédure civile, Article L. 145-1 du Code de commerce, Article L. 145-40-2 du Code de commerce, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article R. 145-36 du Code de commerce, Article R. 145-37 du Code de commerce, Article 1103 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 32-1 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile