Acquisition de la clause résolutoire d’un contrat de résidence : suspension impossible et provision actualisée

En référé, les articles 834 et 835 du Code de procédure civile permettent de constater la résiliation de plein droit d’un contrat lorsque la mise en œuvre de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. La clause prévoyait la résiliation du titre d’occupation en cas de non-paiement, notamment lorsque trois termes consécutifs étaient impayés ou qu’une dette équivalente à deux mensualités subsistait. L’absence d’apurement dans le mois suivant le commandement a justifié l’acquisition de la clause et l’expulsion.

La cour écarte la demande de suspension fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de résidence n’étant pas soumis à cette loi et aucune disposition ne prévoyant une telle suspension pour ce type de contrat. L’article 835, alinéa 2, autorise l’allocation d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le décompte actualisé, intégrant les paiements établis, a permis de fixer la provision à 7 838,26 euros. Les délais de paiement prévus par l’article 1343-5 du Code civil ont été refusés, faute de démonstration d’une capacité d’apurement dans le délai maximal de deux ans.

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Après plusieurs impayés, la société Hénéo a obtenu la résiliation du contrat de résidence, l’expulsion du résident et une provision. La cour confirme l’acquisition de la clause résolutoire, la dette n’ayant pas été apurée dans le délai imparti. Elle actualise toutefois la provision à 7 838,26 euros en déduisant les paiements justifiés et refuse les délais de paiement, faute de capacité d’apurement démontrée.

Un résident a conclu avec la société Hénéo un contrat de résidence portant sur un logement meublé, renouvelable mensuellement, moyennant une redevance et des charges. Plusieurs échéances étant restées impayées, la société a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a saisi le juge des contentieux de la protection en référé afin d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et le paiement d’une provision.

Le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux et accordé une provision. Le résident a interjeté appel en sollicitant des délais de paiement et la suspension de la clause, en invoquant sa situation financière et la reprise d’un emploi.

La cour confirme l’expulsion et la résiliation, considérant que la dette n’a pas été apurée dans le délai imparti. Elle actualise toutefois la provision à 7 838,26 euros, en tenant compte des paiements justifiés, et refuse les délais faute de capacité d’apurement démontrée.

• Clause résolutoire stipulée dans le contrat de résidence
• Impayés atteignant le seuil contractuellement prévu
• Commandement de payer régulièrement délivré
• Absence d’apurement dans le délai d’un mois
• Absence de contestation sérieuse sur la dette
• Capacité d’apurement non démontrée pour obtenir des délais

• Contrat de résidence contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer du 19 décembre 2024
• Décompte des redevances impayées depuis février 2024
• Décomptes successifs établissant l’augmentation de la dette
• Paiements justifiés des mois de juillet à octobre 2025

Le résident devient sans droit ni titre et doit libérer les lieux, tandis que la société obtient l’expulsion et le paiement provisionnel de la dette actualisée. La demande de suspension et les délais de paiement sont rejetés, et le résident supporte les frais de la procédure d’appel.

• Expulsion après libération volontaire ou commandement de quitter
• Paiement provisionnel de 7 838,26 euros
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération effective
• Intérêts au taux légal à compter de l’arrêt
• Condamnation aux dépens et à 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier le seuil d’impayés prévu par la clause
• Contrôler la délivrance du commandement de payer
• Établir un décompte actualisé et documenté
• Imputer précisément les paiements justifiés
• Démontrer concrètement toute capacité d’apurement

À éviter

• Invoquer l’article 24 de la loi de 1989 sans vérifier le contrat
• Contester une dette sans éléments comptables précis
• Négliger le délai d’un mois suivant le commandement
• Produire des paiements non justifiés
• Solliciter des délais sans échéancier crédible

Les conditions d’acquisition d’une clause résolutoire contractuelle

La résiliation peut être constatée en référé sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile lorsqu’aucune contestation sérieuse n’est opposée. La clause prévoyait notamment trois échéances impayées ou une dette au moins égale à deux mensualités. Le commandement n’ayant pas été apuré dans le mois, la clause a produit effet.

La suspension de la clause résolutoire d’un contrat de résidence

La demande fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est rejetée : le contrat de résidence n’est pas soumis à cette loi. La cour relève en outre qu’aucune disposition légale ne prévoit la suspension des effets d’une clause résolutoire insérée dans un tel contrat.

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

Selon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le décompte actualisé, intégrant les paiements justifiés, établissait la dette à 7 838,26 euros. Les délais de paiement de l’article 1343-5 du Code civil ont été refusés faute de capacité d’apurement démontrée.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil