Recouvrement des charges du syndicat principal : absence de qualité du syndicat secondaire sans mandat de l’assemblée générale

L’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 limite l’objet du syndicat secondaire à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de son bâtiment. Une extension de ses pouvoirs au recouvrement de charges dues au syndicat principal suppose une décision de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires, adoptée à la majorité de l’article 24.

L’article 29-1, I, de la même loi permet à l’administrateur provisoire de recevoir certains pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale et du conseil syndical pour liquider les dettes du syndicat dissous. Toutefois, sa mission ne peut excéder l’objet légal du syndicat secondaire. Il ne peut donc agir en paiement de charges du syndicat principal sans mandat régulièrement établi.

La Cour de cassation valide l’irrecevabilité de l’action, dès lors qu’aucune décision de l’assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire n’était produite. Les stipulations des règlements de copropriété relatives à la répartition des charges ne suffisaient pas à établir ce mandat. Le pourvoi était recevable sur le fondement des articles 606, 607 et 608 du Code de procédure civile, l’arrêt ayant mis fin à l’instance sur ce chef de demande.

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La Cour de cassation rejette le pourvoi. Un syndicat secondaire ne peut recouvrer les charges dues au syndicat principal sans mandat de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires. La désignation d’un administrateur provisoire chargé de la liquidation ne permet pas d’étendre sa mission au-delà de l’objet légal du syndicat secondaire.

Une résidence soumise au statut de la copropriété comprenait un syndicat principal et plusieurs syndicats secondaires, dont le syndicat de la résidence Hermine. L’assemblée générale du syndicat secondaire a décidé sa dissolution, puis un administrateur provisoire a été désigné pour les besoins de sa liquidation, avec des pouvoirs étendus.

Le syndicat secondaire, représenté par cet administrateur, a demandé à deux copropriétaires, respectivement usufruitière et nu-propriétaire, le paiement de charges communes générales dues au syndicat principal. Les défendeurs ont soulevé l’irrecevabilité de l’action, en contestant la qualité du syndicat secondaire pour recouvrer ces sommes.

La cour d’appel a déclaré l’action irrecevable. La Cour de cassation rejette le pourvoi : le syndicat secondaire ne pouvait recouvrer les charges du syndicat principal sans décision de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires lui conférant ce mandat. La désignation de l’administrateur provisoire ne permettait pas d’étendre sa mission au-delà de l’objet légal du syndicat secondaire.

• Vérifier que les charges sont dues au syndicat principal.
• Déterminer si le recouvrement excède l’objet légal du syndicat secondaire.
• Produire une décision de l’assemblée générale étendant ses pouvoirs.
• Vérifier que le mandat émane de l’ensemble des copropriétaires.
• Respecter les limites de la mission de l’administrateur provisoire.

• Règlement de copropriété du syndicat principal.
• Règlement de copropriété de la résidence Hermine.
• Ordonnance désignant l’administrateur provisoire.
• Constat de l’absence de décision d’assemblée générale habilitante.
• Décision d’assemblée générale prononçant la dissolution du syndicat secondaire.

Le syndicat secondaire ne peut obtenir judiciairement le paiement de charges revenant au syndicat principal sans habilitation spécifique. L’administrateur provisoire doit rester dans le périmètre de sa mission, tandis que les copropriétaires défendeurs peuvent opposer l’irrecevabilité de l’action.n

• Exclusion du recouvrement des charges du syndicat principal.
• Vérification préalable d’un mandat d’assemblée générale.
• Maintien de la distinction entre charges principales et secondaires.
• Possibilité d’opposer un défaut de qualité à agir.
• Condamnation du syndicat secondaire aux dépens.
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Identifier le syndicat titulaire de chaque charge.
• Vérifier l’objet légal du syndicat secondaire.
• Rechercher une décision d’assemblée générale habilitante.
• Contrôler l’étendue de la mission provisoire.
• Produire les règlements de copropriété applicables.

À éviter

• Recouvrer les charges principales sans mandat exprès.
• Assimiler la dissolution à une extension de pouvoirs.
• Dépasser la mission confiée à l’administrateur provisoire.
• Fonder le mandat sur les seuls règlements de copropriété.
• Négliger une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité.

La qualité du syndicat secondaire pour recouvrer les charges du syndicat principal

nL’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 limite l’objet du syndicat secondaire à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de son bâtiment. Seule une décision de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires peut lui confier le recouvrement, pour le compte du syndicat principal, des charges dues par ses membres. À défaut, il est irrecevable à agir.n

L’étendue de la mission de l’administrateur provisoire

nSelon l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, l’administrateur provisoire peut recevoir les pouvoirs du syndic et certains pouvoirs de l’assemblée générale pour liquider les dettes du syndicat dissous. Ces pouvoirs restent toutefois circonscrits à l’objet du syndicat secondaire et ne lui permettent pas d’exercer une action relevant du syndicat principal sans mandat spécifique.n

La recevabilité du pourvoi contre une fin de non-recevoir

nLes articles 606, 607 et 608 du Code de procédure civile permettent un pourvoi immédiat lorsque l’arrêt rendu en dernier ressort accueille une fin de non-recevoir et met fin à l’instance sur un chef de demande, même si la procédure se poursuit sur d’autres chefs. Le pourvoi était donc recevable.

Article 606 du Code de procédure civile, Article 607 du Code de procédure civile, Article 608 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1134 du Code civil, Article 1985 du Code civil, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 450 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile, Article 1021 du Code de procédure civile