Bail commercial renouvelé : fixation à la valeur locative après douze ans et un jour de prolongation tacite

En application de l’article L. 145-10 du code de commerce, le preneur peut demander le renouvellement du bail à tout moment pendant sa tacite prolongation, sans que cette demande mette immédiatement fin au bail. Selon l’article L. 145-12, le bail renouvelé prend effet le premier jour du trimestre civil suivant la demande, sauf accord contraire des parties.

La durée du bail expiré s’apprécie jusqu’à la veille de cette prise d’effet. En l’espèce, la demande ayant conduit à une prise d’effet au 1er juillet 2012, le bail précédent a couru jusqu’au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. La condition d’une durée excédant douze ans étant caractérisée, le plafonnement prévu par l’article L. 145-34 n’était pas applicable et le loyer devait être fixé à la valeur locative.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Le preneur est condamné aux dépens et à payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande adverse fondée sur l’article 628 du même code est rejetée.

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La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la locataire. Le bail renouvelé prenant effet le 1er juillet 2012, le bail précédent avait duré plus de neuf ans. Le plafonnement du loyer n’était donc pas applicable, le prix devant être fixé à la valeur locative. Le juge des loyers commerciaux était compétent pour statuer sur cette fixation.

Une société exploitait un local commercial appartenant à une bailleresse dans le cadre d’un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000. Avant l’expiration du bail, la locataire a demandé son renouvellement. La bailleresse a accepté le principe du renouvellement, mais a saisi le juge des loyers commerciaux afin d’obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, en raison de la durée du bail expiré.

Le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent, une contestation portant sur la date de renouvellement relevant du tribunal judiciaire. La cour d’appel a fixé la prise d’effet du bail renouvelé au 1er juillet 2012 et retenu que le bail précédent avait duré douze ans et un jour. Elle en a déduit que le plafonnement du loyer n’était pas applicable et que le prix devait correspondre à la valeur locative. La locataire a formé un pourvoi, rejeté par la Cour de cassation.

• Demande de renouvellement formulée pendant la tacite prolongation
• Absence d’accord des parties sur une autre date d’effet
• Prise d’effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande
• Expiration du bail précédent la veille de cette prise d’effet
• Durée du bail expiré supérieure à douze ans
• Fixation corrélative du loyer à la valeur locative

• Bail renouvelé prenant effet le 30 juin 2000
• Demande de renouvellement signifiée avant la prise d’effet du nouveau bail
• Calcul de la date du 1er juillet 2012
• Constat d’une durée du bail expiré jusqu’au 30 juin 2012 inclus

Le bail renouvelé est soumis à la valeur locative lorsque la durée du bail expiré dépasse douze ans à la date déterminée par l’article L. 145-12. La locataire supporte les dépens et une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Fixation du loyer renouvelé à la valeur locative
• Écartement du plafonnement prévu par l’article L. 145-34
• Maintien de la prise d’effet au 1er juillet 2012
• Condamnation de la locataire aux dépens
• Paiement de 3 000 euros à la bailleresse

À faire

• Vérifier la date exacte de demande de renouvellement
• Calculer le premier jour du trimestre civil suivant
• Déterminer la veille comme date d’expiration du bail
• Contrôler si la durée dépasse douze ans
• Évaluer le loyer selon la valeur locative

À éviter

• Assimiler la demande à une fin immédiate du bail
• Retenir la date de signification comme date d’effet
• Appliquer automatiquement le plafonnement du loyer
• Omettre un accord portant sur une autre date
• Négliger les dépens et frais irrépétibles

Le renouvellement du bail pendant la tacite prolongation

L’article L. 145-10 du code de commerce permet au preneur de demander le renouvellement à tout moment pendant la tacite prolongation. Cette demande ne met pas fin au bail à sa date de signification. Le nouveau bail prend effet selon les règles de l’article L. 145-12.

La date de prise d’effet du bail renouvelé

En cas de tacite prolongation, le bail renouvelé prend effet le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, sauf accord contraire des parties. Le bail précédent expire la veille de cette date. La durée retenue s’étendait donc jusqu’au 30 juin 2012 inclus, pour une prise d’effet au 1er juillet 2012.

Le plafonnement du loyer après douze ans

La durée du bail expiré ayant atteint douze ans et un jour, le loyer renouvelé devait être fixé à la valeur locative. Le plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce n’était donc pas applicable.

Article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, Article L. 145-10 du code de commerce, Article L. 145-12 du code de commerce, Article L. 145-34 du code de commerce, Article L. 135-34 du code de commerce, Article 628 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, Article 456 du code de procédure civile, Article 1021 du code de procédure civile