Résiliation du bail de la SA Habitat du Nord : suspension de la clause résolutoire et délais de paiement sur 36 mois

L’action en résiliation était recevable dès lors que le bailleur avait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et notifié celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire a été acquise après un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai contractuel de deux mois, conformément à l’article 24 I de cette loi. La dette locative a toutefois été réduite après exclusion de frais d’enquête sociale non précédés de la mise en demeure exigée par l’article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que de frais déjà compris dans les dépens.

Sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462, le juge a accordé 36 mensualités, en plus du loyer courant, et suspendu les effets de la clause résolutoire. Le respect intégral de l’échéancier rend la clause réputée ne jamais avoir joué. Un seul impayé peut entraîner sa reprise, après mise en demeure restée infructueuse quinze jours. Les dépens sont mis à la charge du locataire en application de l’article 696 du Code de procédure civile, mais aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700.

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Après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, le juge a réduit la dette en excluant certains frais, accordé au locataire un échéancier de 36 mensualités et suspendu les effets de la clause pendant son exécution. La clause reprendra effet en cas de nouvel impayé. Le locataire est condamné aux dépens, sans indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Une société bailleresse a donné à bail d’habitation un logement à un locataire en 2012. En raison d’impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a assigné afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette.

Le locataire, assigné à personne, n’a pas comparu. Le bailleur a actualisé sa créance et indiqué que le paiement du loyer courant avait repris. Il a accepté un règlement échelonné et demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge a retenu l’acquisition de la clause, mais a réduit la dette en excluant des frais d’enquête sociale et des frais déjà compris dans les dépens. Il a accordé 36 mensualités, suspendu les effets de la clause et prévu sa reprise en cas de nouvel impayé. Le locataire a été condamné aux dépens, sans indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Impayés demeurés insuffisamment réglés dans le délai contractuel
• Saisine préalable de la CCAPEX et notification de l’assignation au préfet
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience
• Capacité du locataire à régler la dette locative
• Respect des mensualités et du loyer courant pendant les délais

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 4 juin 2024
• Relevé de compte établissant l’insuffisance des paiements
• Justificatifs de saisine de la CCAPEX
• Justificatif de notification de l’assignation au préfet
• Décompte locatif actualisé au 24 juin 2026

Le locataire reste redevable de 1 663,12 euros, en plus du loyer et des charges courants, selon l’échéancier judiciaire. Le bailleur bénéficie d’une reprise automatique de la clause résolutoire en cas d’impayé non régularisé après mise en demeure, tandis que les frais non justifiés ou déjà compris dans les dépens sont exclus.

• Paiement de 35 mensualités de 46 euros puis du solde
• Maintien du paiement intégral du loyer et des charges courants
• Suspension de l’expulsion pendant l’exécution régulière de l’échéancier
• Reprise de la clause après un impayé et mise en demeure infructueuse
• Prise en charge des dépens par le locataire

À faire

• Vérifier le contenu et la date du commandement de payer
• Établir un décompte locatif actualisé et vérifiable
• Justifier la saisine préalable de la CCAPEX
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis
• Contrôler la reprise du loyer courant avant l’audience

À éviter

• Inclure des frais d’enquête sociale sans mise en demeure régulière
• Réclamer des frais déjà compris dans les dépens
• Oublier le délai contractuel du commandement de payer
• Accorder des délais sans vérifier la capacité de remboursement
• Engager l’expulsion avant l’impayé prévu et la mise en demeure

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et la notification de celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience satisfaisaient aux exigences de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’action du bailleur a donc été déclarée recevable.

L’acquisition de la clause résolutoire pour impayés

L’article 24 I de la loi n° 89-462 exige un commandement de payer demeuré infructueux après le délai applicable. Le bail prévoyait deux mois. Le relevé de compte établissait que les paiements effectués dans ce délai étaient insuffisants ; la clause a donc été acquise à son échéance.

Les conditions de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 permet l’octroi de délais jusqu’à trois ans lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut régler sa dette. Le juge a accordé 36 mensualités et suspendu la clause. Tout nouvel impayé fait reprendre ses effets après mise en demeure infructueuse.

Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1231-7 du Code civil, Article 1760 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023