Résiliation du bail pour impayés : suspension de la clause résolutoire par délais de paiement liés au surendettement

L’action en résiliation était recevable, le bailleur ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et notifié celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire a été acquise après un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai contractuel de deux mois, en application de l’article 24 I de cette loi. La dette locative a toutefois été recalculée après exclusion de frais d’enquête sociale non précédés de la mise en demeure exigée par l’article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que d’une somme déjà comprise dans les dépens.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462, le juge a accordé un échéancier et suspendu les effets de la clause résolutoire, le loyer courant ayant été repris et la dette étant réglable. Le plan de surendettement se substitue aux modalités antérieures conformément à l’article L. 714-1 du Code de la consommation. Tout impayé entraîne la reprise des effets de la clause, l’exigibilité immédiate du solde et la possibilité d’expulser le locataire.

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Malgré la recevabilité d’un dossier de surendettement et la reprise du loyer courant, la clause résolutoire a été déclarée acquise. La dette locative a été fixée après déductions, puis un échéancier a été accordé, suspendant les effets de la clause pendant son respect. La locataire a été condamnée aux dépens, sans indemnité au titre de l’article 700.

Un bailleur social a donné à bail un logement et un garage à une locataire moyennant un loyer et une provision sur charges. Après des impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré. Le bailleur a ensuite demandé la résiliation du bail, le paiement de l’arriéré et l’expulsion.

La locataire a indiqué qu’un dossier de surendettement avait été déclaré recevable et qu’un plan prévoyait le remboursement de la dette par mensualités, tandis que le paiement du loyer courant avait repris. Elle a toutefois signalé une baisse ultérieure de ses revenus.

La juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé la dette locative après déductions, puis accordé un échéancier suspendant les effets de cette clause. Elle a condamné la locataire aux dépens, sans allouer d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de règlement dans le délai contractuel
• Saisine préalable de la commission de prévention des expulsions
• Notification de l’assignation au préfet dans le délai requis
• Reprise du paiement intégral du loyer courant
• Capacité du locataire à régler la dette selon un échéancier
• Respect des mensualités et des loyers courants pendant les délais

• Acte de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 12 juin 2025
• Relevé de compte établissant l’absence de paiement dans le délai
• Décompte locatif arrêté au 9 juin 2026
• Justificatifs de saisine de la commission et de notification au préfet
• Éléments relatifs au plan de surendettement et à la reprise des loyers

Le bailleur obtient la fixation de sa créance et conserve la possibilité d’expulser en cas de nouvel impayé. La locataire bénéficie d’une suspension de la clause résolutoire, sous réserve du respect intégral de l’échéancier et du paiement courant.

• Remboursement de 6 092,03 euros selon l’échéancier judiciaire
• Paiement simultané du loyer et des charges courants
• Suspension temporaire des effets de la clause résolutoire
• Reprise de la clause après un seul impayé
• Exigibilité immédiate du solde en cas de défaillance
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux

À faire

• Vérifier le contenu et la date du commandement de payer
• Contrôler les délais de saisine de la commission compétente
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis
• Actualiser le décompte en excluant les frais irréguliers
• Suivre chaque paiement du loyer et de l’échéancier

À éviter

• Inclure des frais d’enquête sans mise en demeure préalable
• Confondre dette locative et frais déjà compris dans les dépens
• Négliger la reprise effective du loyer courant
• Omettre de signaler une modification du plan de surendettement
• Engager l’expulsion avant la constatation d’un nouvel impayé

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’action est recevable lorsque le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et avoir notifié celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

La clause résolutoire produit effet après un commandement de payer visant la clause, demeuré infructueux pendant le délai applicable. Le relevé de compte établissait l’absence de paiement dans le délai contractuel de deux mois ; la clause a donc été acquise à la date retenue par la juridiction, conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La suspension de la clause résolutoire par les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 permet d’accorder des délais lorsque le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant. La juridiction a retenu ces conditions et appliqué l’article L. 714-1 du Code de la consommation : le plan de surendettement applicable se substitue aux modalités antérieures. Un seul impayé fait reprendre effet à la clause.

Article 24 I, II, V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1343-5 du Code civil, Article L. 714-1 du Code de la consommation, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et 515 du Code de procédure civile, Articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1153 alinéa 4 du Code civil