Résiliation du bail pour abandon du logement : opposition recevable, indemnité d’occupation réduite pour insalubrité

L’article 6 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011 rend recevable l’opposition formée dans le mois suivant la signification de l’ordonnance, l’exécution étant suspendue pendant ce délai et en cas d’opposition régulière.

L’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet de constater l’abandon lorsque le locataire ne répond pas à la mise en demeure délivrée par commissaire de justice et que le procès-verbal établit l’état des lieux ainsi que l’absence de valeur marchande des biens. La juridiction a retenu l’abandon, la résiliation du bail et la reprise des locaux.

La preuve de l’obligation et de son extinction relève de l’article 7 du code civil et l’article 1353 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions. L’indemnité d’occupation a toutefois été réduite en fonction de la surface et des désordres affectant le logement. Les intérêts sont dus au taux légal conformément à l’article 1231-7 du code civil. La partie perdante supporte les dépens et l’article 700 du code de procédure civile a été appliqué. L’article 514 du même code rappelle l’exécution provisoire de droit.

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Après un arrêté déclarant une chambre de service impropre à l’habitation, la locataire a quitté les lieux tout en conservant les clés et certains biens. Les constatations ont établi l’inoccupation du logement et l’absence de biens ayant une valeur marchande. Son opposition a été déclarée recevable, mais la résiliation du bail et la reprise des lieux ont été confirmées. L’indemnité d’occupation a été réduite en raison de l’état du logement.

Une propriétaire a donné à bail une chambre de service à une locataire. Après plusieurs congés pour vente restés sans effet, un arrêté préfectoral a déclaré le logement impropre à l’habitation et imposé la cessation de sa mise à disposition ainsi que le relogement de l’occupante.

La locataire a quitté les lieux en janvier 2023, tout en conservant les clés et en laissant des biens sur place. Un commissaire de justice a constaté l’inoccupation du logement, l’absence d’électricité, d’eau courante et de produits de la vie courante, ainsi que l’absence de valeur marchande des biens. La locataire a formé opposition à l’ordonnance ayant constaté la résiliation du bail et ordonné la reprise des lieux.

La juridiction a déclaré l’opposition recevable, confirmé la résiliation et la reprise, mais réduit l’indemnité d’occupation en raison de la faible surface et des désordres du logement. Elle a condamné la locataire au paiement d’une provision, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Mise en demeure du locataire de justifier l’occupation du logement.
• Absence de réponse dans le délai d’un mois suivant la signification.
• Procès-verbal de commissaire de justice constatant l’état d’abandon.
• Inoccupation prolongée et absence de services essentiels dans le logement.
• Biens laissés sur place dépourvus de valeur marchande.
• Évaluation de l’indemnité tenant compte de la surface et des désordres.

• Procès-verbal de constat d’abandon du 11 juin 2025.
• Constat d’absence d’électricité et d’eau courante.
• Constat d’absence de denrées et produits d’hygiène.
• Confirmation de l’abandon par le gardien et un voisin.
• Déclarations de la locataire sur son départ en janvier 2023.
• Évaluations locatives comparatives produites par la propriétaire.

La propriétaire obtient la résiliation du bail et la reprise des locaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation plafonnée selon l’état réel du logement. La locataire reste débitrice de la provision, des frais irrépétibles et des dépens, tandis que les biens laissés sur place suivent la procédure prévue pour les opérations de reprise.

• Reprise des locaux dès la signification du jugement.
• Paiement de 16 430 euros d’indemnités d’occupation.
• Application des intérêts au taux légal selon la décision.
• Prise en charge des dépens par la locataire.
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Signifier l’ordonnance ou le jugement au locataire.
• Respecter le délai d’opposition d’un mois.
• Faire délivrer la mise en demeure par commissaire de justice.
• Documenter précisément l’état d’abandon du logement.
• Inventorier les biens et évaluer leur valeur marchande.

À éviter

• Procéder à la reprise sans respecter la procédure applicable.
• Fixer l’indemnité sur une valeur locative non adaptée.
• Négliger les désordres affectant la valeur du logement.
• Omettre les éléments établissant l’absence d’occupation.
• Confondre conservation des clés et occupation effective.

La recevabilité de l’opposition à une ordonnance sur requête

L’article 6 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011 autorise le locataire ou l’occupant de son chef à former opposition dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance. Formée dans ce délai par courrier reçu au greffe, l’opposition est recevable et suspend l’exécution de l’ordonnance.

La preuve de l’abandon du logement locatif

L’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose une mise en demeure de justifier l’occupation, puis permet au commissaire de justice de constater l’état d’abandon après un mois. Le procès-verbal constatant l’inoccupation, l’absence de services essentiels et de biens ayant une valeur marchande établit l’abandon et justifie la résiliation du bail.

La fixation de l’indemnité d’occupation

La juridiction retient le principe d’une indemnité d’occupation, mais en réduit le montant lorsque la valeur locative invoquée ne tient pas compte de la surface moindre et des désordres affectant le logement, notamment l’écoulement des eaux usées et l’absence de ventilation. L’indemnité est ainsi fixée à 265 euros par mois.

Article 6 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011, Article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles L 142-1 et L 142-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 7 du Code civil, Article 1353 du Code de procédure civile, Articles R 451-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1231-7 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile