Clause résolutoire d’un bail social : impayés, absence de reprise du loyer courant et expulsion sans délais

En application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet après l’expiration du délai contractuel de deux mois applicable aux baux en cours, lorsque le commandement de payer demeure infructueux. La demande d’expulsion était recevable, l’assignation ayant été dénoncée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ayant été saisie dans le délai requis par l’article 24 II et III.

Les locataires n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, et leur situation financière ne permettant pas le règlement de la dette, les conditions de l’article 24 V et VII n’étaient pas réunies pour accorder des délais ou suspendre la clause résolutoire. La dette locative, établie par le décompte produit, a été fixée à 44 062,31 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement.

La solidarité résultait des clauses contractuelles, conformément à l’article 1310 du Code civil. Une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges a été mise à la charge des locataires jusqu’à libération des lieux. La demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile a toutefois été rejetée au regard de l’équité et de la situation économique des parties.

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En raison d’impayés, le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire des baux, fixé la dette locative à 44 062,31 euros et ordonné l’expulsion de la locataire et de son conjoint. Les délais de paiement ont été refusés. Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux.

Une société d’HLM a donné à bail un appartement, puis un box de stationnement accessoire, à une locataire. Après son mariage, le conjoint est devenu cotitulaire des baux, qui comportaient une clause de solidarité.

Invoquant des impayés comprenant notamment un supplément de loyer de solidarité, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a demandé la résiliation des baux, l’expulsion et le paiement de la dette. La locataire a indiqué régler le loyer courant ainsi qu’une somme complémentaire, tout en faisant état de revenus limités, d’enfants à charge et d’une dette fiscale. Le conjoint, régulièrement cité, n’a pas comparu.

Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé la dette à 44 062,31 euros, refusé les délais de paiement et ordonné l’expulsion. Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux.

• Commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai contractuel applicable.
• Assignation dénoncée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience.
• Saisine préalable de la commission de prévention des expulsions.
• Reprise intégrale du loyer courant avant l’audience pour obtenir des délais.
• Capacité financière du locataire à régler la dette locative.
• Clause contractuelle établissant la solidarité des cotitulaires.

• Commandement de payer signifié le 4 juillet 2024.
• Contrats de bail comportant une clause de solidarité.
• Décompte locatif arrêté au 3 juin 2026.
• Justificatifs de dénonciation de l’assignation à la préfecture.
• Preuve de saisine de la commission de prévention des expulsions.

Le bailleur obtient la résiliation des baux, l’expulsion et la fixation d’une dette locative, tandis que les cotitulaires restent solidairement tenus. L’absence de reprise intégrale du loyer courant prive les locataires de délais et de la suspension de la clause résolutoire.

• Résiliation des baux au 5 septembre 2024
• Paiement solidaire de 44 062,31 euros
• Indemnité d’occupation jusqu’à restitution des lieux
• Expulsion après commandement de quitter les lieux
• Paiement des dépens, hors article 700

À faire

• Vérifier le délai prévu par la clause résolutoire
• Délivrer un commandement de payer régulier
• Saisir la commission de prévention des expulsions
• Dénoncer l’assignation à la préfecture
• Actualiser précisément le décompte locatif

À éviter

• Appliquer automatiquement le délai légal nouveau
• Demander des délais sans reprise du loyer courant
• Oublier la preuve des notifications administratives
• Inclure les frais non locatifs dans la dette
• Confondre solidarité contractuelle et solidarité présumée

La clause résolutoire des baux en cours

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose l’expiration du délai prévu avant l’effet de la clause. Pour les baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le délai contractuel de deux mois demeure applicable. Le commandement de payer étant resté infructueux plus de deux mois, les conditions d’acquisition étaient réunies.

Les conditions des délais et de la suspension

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 subordonnent les délais et la suspension à la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. Le décompte démontrait cette absence de reprise et la situation financière ne permettait pas de régler la dette. Les délais et la suspension ont donc été refusés.

La solidarité des cotitulaires du bail

Selon l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle résultait ici des clauses des deux baux. Le divorce, dépourvu d’attribution de la jouissance du logement à l’un des époux, n’a pas supprimé la solidarité relative aux dettes locatives.

Article 430 et suivants du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1310 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 alinéa 1 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, Articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution