Charges de copropriété : rejet d’une créance insuffisamment justifiée et exclusion des frais de recouvrement

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires doit établir la réalité, le montant et le bien-fondé de la créance invoquée. Les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 fondent l’obligation de participation aux charges, mais ne dispensent pas le syndicat de produire des décomptes cohérents, les appels de fonds et les éléments permettant de contrôler les paiements et soldes antérieurs.

La discordance entre les décomptes, l’absence de justificatifs pour l’année 2021 et l’impossibilité d’identifier certains soldes antérieurs ont empêché la vérification de la créance. Le paiement des appels de travaux contestés, intervenu après leur ratification par l’administrateur provisoire, a également privé le syndicat d’une créance établie sur ce poste.

Au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et régulièrement documentés peuvent être imputés au copropriétaire. Les relances, mises en demeure et frais d’huissier non produits ou non justifiés ont donc été écartés. Les honoraires d’avocat relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile et non des frais de recouvrement.

La demande principale, les dommages-intérêts et les frais ont été rejetés. Le syndicat, partie perdante, a été condamné aux dépens et au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire étant maintenue.

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Le tribunal a relevé des discordances entre les montants réclamés, l’absence de justificatifs détaillés pour 2021, l’insuffisance de preuve des soldes antérieurs et l’absence de justification de plusieurs frais. La créance du syndicat n’étant pas établie, ses demandes en paiement et indemnitaires ont été rejetées. Il a été condamné aux dépens ainsi qu’au versement de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par un administrateur provisoire, a assigné une SCI propriétaire d’un lot afin d’obtenir le paiement de charges, d’appels de fonds pour travaux, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts.

La SCI avait contesté certains appels liés à des travaux de mise aux normes de sécurité, puis réglé les vingt appels concernés après leur ratification par l’administrateur provisoire. Elle soutenait également que les décomptes comportaient des incohérences et que certains paiements n’étaient pas correctement pris en compte.

Le tribunal a relevé des discordances entre les montants réclamés, l’absence de justificatifs détaillés pour l’année 2021, l’insuffisance de preuve concernant les soldes antérieurs et l’absence de justification de plusieurs frais. La créance n’étant pas établie, les demandes principales et indemnitaires ont été rejetées. Le syndicat a été condamné aux dépens et à verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Établir la qualité de copropriétaire et l’obligation contributive
• Produire des décomptes cohérents et arrêtés à une date identifiable
• Justifier les appels de fonds et leur nature
• Détailler les soldes antérieurs et intégrer les paiements effectués
• Établir les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée
• Tenir compte du paiement des appels de travaux contestés

• Extrait de matrice cadastrale établissant la propriété du lot
• Décompte au 31 octobre 2025 produit par le syndicat
• Tableau des sommes réclamées dans les conclusions
• Extrait de compte de l’ancien syndic
• Grand Livre et justificatifs des paiements effectués
• Compte rendu de l’administrateur provisoire sur les frais abusifs

Le syndicat des copropriétaires ne recouvre ni les charges réclamées ni les frais et dommages-intérêts, faute de preuve suffisante. Le copropriétaire obtient le rejet des demandes, mais reste tenu par les conséquences de l’exécution provisoire et bénéficie d’une indemnité procédurale.

• Rejet de la créance principale de charges et travaux
• Exclusion des frais de recouvrement insuffisamment documentés
• Rejet de la demande de dommages-intérêts
• Condamnation du syndicat aux dépens
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Maintien de l’exécution provisoire du jugement

À faire

• Produire les appels de fonds par exercice
• Rapprocher chaque paiement du décompte détaillé
• Justifier séparément les soldes antérieurs
• Documenter chaque relance et mise en demeure
• Vérifier le paiement des appels contestés

À éviter

• Présenter des décomptes arrêtés aux mêmes dates mais discordants
• Réclamer une année sans appels de fonds détaillés
• Inclure des frais non justifiés ou étrangers au litige
• Confondre honoraires d’avocat et frais de recouvrement
• Négliger les paiements portés au crédit du compte

La charge de la preuve de la créance de copropriété

Le syndicat doit prouver la réalité et le bien-fondé de la créance, conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile. Les décomptes contradictoires, l’absence d’appels de fonds pour 2021 et l’insuffisance de justification des soldes antérieurs ne permettent pas d’établir la créance.

Les conditions d’imputation des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée. Les relances, mises en demeure et frais d’huissier non produits ou non justifiés sont exclus. Les honoraires d’avocat relèvent seulement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les effets du paiement des appels de travaux contestés

Le paiement des vingt appels de travaux par le copropriétaire, après leur ratification par l’administrateur provisoire, a supprimé la contestation correspondante. La créance globale demeurait toutefois insuffisamment établie en raison des autres incohérences et lacunes probatoires.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 54 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 1343-5 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile