Clause résolutoire d’un bail commercial : délais de paiement de 24 mois et suspension des effets de la résiliation

Sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire lorsque le commandement de payer reproduit le délai légal d’un mois et demeure infructueux. La résiliation a donc été constatée, le commandement n’ayant pas été réglé dans le délai requis.

Les articles 834 et 835 du code de procédure civile permettent respectivement de constater la clause résolutoire et d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La somme de 12 906,82 euros a été retenue au vu des décomptes et des acomptes versés.

En application de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement de 24 mois ont été accordés compte tenu du caractère conjoncturel des impayés, des documents comptables et de la poursuite de l’activité. Les effets de la clause résolutoire et les procédures d’exécution sont suspendus pendant ce délai, sans déchéance du terme pour les loyers courants.

Les pénalités, intérêts de retard, majorations et conservation du dépôt de garantie ont été écartés, leur qualification de clauses pénales et leur éventuel caractère excessif relevant du juge du fond. La capitalisation des intérêts est ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

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Après le commandement de payer resté infructueux, le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire et fixe la provision locative à 12 906,82 euros. Un échéancier de 24 mois est accordé, avec suspension des effets de la clause pendant son exécution. Les demandes relatives aux pénalités et à la conservation du dépôt de garantie sont exclues du référé.

La société SCI Aireps a donné à bail commercial des locaux à la société SARL GB Coiffure [X], selon un contrat renouvelé en 2023 et complété par avenant en 2024.

Après des loyers et charges impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Les sommes n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois, le bailleur a saisi le juge des référés afin de faire constater la résiliation, obtenir une provision et demander l’expulsion.

Le locataire a sollicité le rejet de ces demandes et des délais de paiement. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé la provision à 12 906,82 euros et accordé un échéancier de 24 mois. Les effets de la clause ont toutefois été suspendus pendant l’exécution de cet échéancier. Les pénalités et la conservation du dépôt de garantie ont été exclues du référé.

• Commandement visant la clause résolutoire et mentionnant le délai légal d’un mois
• Absence de règlement des causes du commandement dans le délai imparti
• Obligation de paiement établie sans contestation sérieuse
• Situation financière du locataire justifiée par ses documents comptables
• Caractère conjoncturel des impayés et capacité de poursuivre l’activité
• Bonne foi du locataire et ancienneté de l’exécution du bail

• Commandement de payer du 17 décembre 2025
• Reproduction du délai légal d’un mois dans le commandement
• Décomptes d’arriéré tenant compte des acomptes versés
• Documents comptables établissant les ressources du locataire
• État relatif aux privilèges et publications du fonds de commerce

Le bailleur obtient la constatation de la résiliation, une provision et le remboursement des frais, mais l’exécution de la clause résolutoire est suspendue pendant l’échéancier. Le locataire conserve temporairement les locaux sous réserve du paiement régulier de la dette et du loyer courant ; un seul défaut réactive l’exigibilité et les mesures d’expulsion.

• Versement de 23 mensualités de 537 euros
• Paiement du solde lors de la 24e mensualité
• Maintien du paiement du loyer courant
• Suspension des procédures d’exécution pendant l’échéancier
• Réactivation de la clause et expulsion en cas d’impayé

À faire

• Vérifier la régularité du commandement de payer
• Contrôler le respect du délai légal d’un mois
• Établir un décompte actualisé des sommes dues
• Produire les documents comptables du locataire
• Surveiller chaque échéance et le loyer courant

À éviter

• Réclamer au référé des pénalités non établies
• Confondre provision et fixation définitive de la dette
• Omettre les acomptes versés du décompte
• Demander une déchéance du terme non justifiée
• Engager l’expulsion avant un défaut d’échéance

La clause résolutoire du bail commercial

L’article L. 145-41 du code de commerce exige un commandement demeuré infructueux pendant un mois et mentionnant ce délai à peine de nullité. Le commandement reproduisait le texte applicable et précisait le délai légal. Les causes n’ayant pas été réglées, la clause résolutoire a produit effet à l’expiration du délai.

Les délais de paiement du débiteur locataire

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut échelonner les sommes dues dans la limite de deux années, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Les impayés étaient conjoncturels, les documents comptables établissaient la capacité de poursuivre l’activité et l’exécution du bail depuis 25 ans démontrait la bonne foi du locataire. Un délai de 24 mois a donc été accordé.

La provision en référé et les clauses pénales

L’article 835 du code de procédure civile permet une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les décomptes et acomptes établissaient une dette de 12 906,82 euros. En revanche, la conservation du dépôt de garantie, les intérêts de retard et les majorations relevaient de clauses pénales dont l’appréciation appartient au juge du fond.

Article L. 145-41 du code de commerce, Article 1343-5 du code civil, Article 834 du code de procédure civile, Article 835 du code de procédure civile, Article 1343-2 du code civil, Articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du code de procédure civile