Charges de copropriété impayées : exigibilité anticipée et exclusion des frais de mise en demeure

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles certaines provisions non échues et les sommes restant dues au titre d’exercices antérieurs approuvés. La créance doit toutefois être établie par les pièces comptables et justificatives produites.

Le syndicat a justifié les charges par le contrat de syndic, les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de fonds, les mises en demeure et le décompte. Les frais de mise en demeure de 50 euros ont été déduits, faute d’intégrer le montant retenu au titre des charges impayées. La condamnation porte ainsi sur 9 222,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 avril 2026.

Le retard de paiement peut également caractériser un préjudice financier propre à la copropriété lorsque la trésorerie dépend des règlements des copropriétaires. Une indemnité de 500 euros a été accordée à ce titre. Le copropriétaire défaillant supporte enfin les dépens, incluant le coût des mises en demeure, ainsi qu’une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Un syndicat de copropriétaires réclamait le paiement de charges impayées. Le copropriétaire, défaillant, ne contestait ni sa qualité ni la dette. Après exclusion de 50 euros de frais de mise en demeure, la juridiction a fixé la créance à 9 222,62 euros, avec intérêts, 500 euros de dommages-intérêts, 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Un syndicat de copropriétaires a assigné un copropriétaire selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement de charges impayées. Le décompte arrêté au 1er avril 2026 faisait apparaître une dette de 9 272,62 euros, comprenant 50 euros de frais de mise en demeure.

Le copropriétaire, régulièrement assigné mais défaillant, n’a contesté ni sa qualité de propriétaire ni le montant de la dette. Le syndicat produisait notamment le contrat de syndic, plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de fonds et deux mises en demeure.

La juridiction a retenu une créance de 9 222,62 euros, après exclusion des frais de mise en demeure, avec intérêts au taux légal. Elle a également accordé 500 euros pour le préjudice financier, 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

• Existence de provisions ou sommes dues au titre des charges de copropriété
• Exigibilité des sommes selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
• Mise en demeure restée infructueuse
• Production d’un décompte précis établissant le solde débiteur
• Justification des appels de fonds et de leur approbation
• Retard de paiement générant un trouble de gestion et des frais pour la copropriété

• Contrat de syndic
• Procès-verbaux des assemblées générales des 21 novembre 2023, 2 décembre 2024 et 29 avril 2025
• Appels de fonds des années 2024, 2025 et 2026
• Décompte des charges arrêté au 1er avril 2026
• Mises en demeure des 23 octobre 2025 et 8 avril 2026

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges justifiées, des intérêts et d’une indemnité pour le préjudice financier. Le copropriétaire défaillant supporte les condamnations principales, les dépens et les frais irrépétibles, tandis que les frais de mise en demeure ne sont pas intégrés aux charges retenues.

• Paiement de 9 222,62 euros de charges impayées
• Application des intérêts au taux légal dès le 8 avril 2026
• Versement de 500 euros pour le préjudice financier
• Prise en charge des dépens et des mises en demeure
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Établir un décompte actualisé et détaillé des charges
• Réunir les procès-verbaux approuvant les comptes
• Produire les appels de fonds concernés
• Adresser une mise en demeure précisant la dette
• Conserver la preuve de réception de la mise en demeure

À éviter

• Inclure automatiquement les frais de mise en demeure dans les charges
• Réclamer des sommes sans justificatif comptable
• Négliger le délai de trente jours après mise en demeure
• Omettre la justification de l’exigibilité des provisions
• Confondre charges impayées et préjudice financier distinct

Les conditions d’exigibilité anticipée des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, certaines provisions non échues et les sommes dues au titre d’exercices antérieurs approuvés deviennent immédiatement exigibles. La créance doit être justifiée par les pièces produites.

La preuve de la créance de charges impayées

Le contrat de syndic, les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de fonds, les mises en demeure et le décompte ont établi la dette. Les frais de mise en demeure de 50 euros ont été exclus du montant retenu au titre des charges.

Le préjudice financier de la copropriété

Le retard de paiement trouble la gestion de la copropriété et génère des frais lorsque sa trésorerie dépend des charges versées par les copropriétaires. Ce préjudice a justifié l’allocation de 500 euros de dommages et intérêts, outre les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, Article 36 du décret du 17 mars 1967, Article 450 du Code de procédure civile, Article 656 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile