Charges de copropriété impayées : condamnation solidaire et exclusion des frais d’avocat du recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l’approbation des comptes rend les créances de charges certaines, liquides et exigibles. La production du relevé de propriété, des appels de fonds, des états de répartition, des procès-verbaux d’assemblées générales et du décompte a permis de justifier les charges impayées. En l’absence de contestation utile, la condamnation solidaire des copropriétaires a été prononcée, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

L’article 10-1 de la même loi permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement, notamment les frais de mise en demeure, de relance et les droits et émoluments des actes de commissaire de justice. Toutefois, les honoraires d’avocat ont été qualifiés de frais irrépétibles et examinés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; leur remboursement n’a donc pas été retenu sur le fondement de l’article 10-1.

La demande indemnitaire fondée sur l’article 1231-6 du Code civil a été rejetée faute de preuve d’un préjudice distinct du retard. Les défendeurs non comparants restent exposés à une décision au fond en vertu de l’article 472 du Code de procédure civile. Les dépens et une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 ont été mis à leur charge, l’exécution provisoire étant de droit en application de l’article 514.

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Le syndicat des copropriétaires a produit les documents établissant les charges impayées, notamment le relevé de propriété, les appels de fonds, les états de répartition, les procès-verbaux d’assemblées générales, le décompte et le contrat de syndic. Le tribunal a retenu la dette, mais écarté les honoraires d’avocat liés au recouvrement ainsi que la demande de dommages-intérêts, faute de préjudice distinct établi.

Deux copropriétaires détenaient plusieurs lots dans une copropriété. Des charges étant restées impayées, le syndicat des copropriétaires a engagé une tentative préalable de conciliation, qui a échoué en l’absence du défendeur concerné.

Le syndicat a ensuite assigné les deux copropriétaires afin d’obtenir le paiement des charges, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts, d’une indemnité au titre des frais irrépétibles et des dépens. Régulièrement assignés, les défendeurs n’ont ni comparu ni été représentés.

Le syndicat a produit notamment le relevé de propriété, les appels de fonds, les états de répartition, les procès-verbaux d’assemblées générales, le décompte de la créance et le contrat de syndic. Le tribunal a retenu les charges impayées, mais a écarté les frais correspondant aux honoraires d’avocat du recouvrement ainsi que la demande indemnitaire, faute de preuve d’un préjudice distinct.

• Établir la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Produire les appels de fonds et états de répartition des charges
• Justifier l’approbation des comptes par les assemblées générales
• Présenter un décompte précis, arrêté à une date déterminée
• Établir une créance certaine, liquide et exigible
• Distinguer les frais nécessaires de recouvrement des honoraires d’avocat
• Prouver un préjudice indépendant des intérêts moratoires

• Relevé de propriété des lots détenus par les copropriétaires
• Décompte de créance arrêté au 2 mars 2026
• Appels de fonds et états de répartition des exercices 2022 à 2024
• Procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2025
• Contrat de syndic et procès-verbal de non-conciliation

Les copropriétaires sont solidairement tenus des charges retenues, avec intérêts au taux légal, et in solidum des dépens et de l’indemnité de procédure. Le syndicat obtient le paiement des charges mais ne récupère pas les honoraires d’avocat comme frais nécessaires au recouvrement et ne reçoit aucune indemnisation distincte du retard.

• Paiement solidaire de 7 165,20 euros de charges
• Application des intérêts à compter de la signification de l’assignation
• Rejet de 1 585 euros d’honoraires au titre de l’article 10-1
• Rejet des dommages-intérêts faute de préjudice distinct
• Paiement in solidum des dépens et de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier le relevé de propriété des copropriétaires
• Établir un décompte arrêté à une date précise
• Joindre les appels de fonds et répartitions
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes
• Individualiser les frais nécessaires de recouvrement

À éviter

• Inclure des honoraires d’avocat dans l’article 10-1
• Réclamer des dommages-intérêts sans préjudice distinct
• Confondre intérêts moratoires et réparation indemnitaire
• Négliger la preuve de l’approbation des comptes
• Présenter un décompte insuffisamment détaillé

La force probante des comptes approuvés

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges selon l’utilité des services et la quote-part des parties communes. L’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible. La production des appels de fonds, états de répartition, procès-verbaux d’assemblées générales et du décompte a suffi à établir la dette, aucune contestation utile n’étant apportée.

L’imputation des frais nécessaires au recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée, notamment les mises en demeure, relances et actes de commissaire de justice. Les sommes réclamées correspondaient toutefois à des honoraires d’avocat. Elles ont donc été qualifiées de frais irrépétibles et examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, non de l’article 10-1.

La preuve d’un préjudice distinct du retard

Selon l’article 1231-6 du Code civil, des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires supposent un préjudice indépendant causé par la mauvaise foi du débiteur en retard. Faute de justifier la nature, le principe et l’étendue d’un tel préjudice, la demande indemnitaire a été rejetée.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 446-2 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile