Recouvrement de charges de copropriété : preuve de la créance et rejet des dommages-intérêts distincts

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges communes et aux charges liées aux services collectifs selon les règles de répartition prévues par le règlement de copropriété. L’article 1353 du Code civil fait peser sur le syndicat la preuve de l’obligation et sur le copropriétaire se prétendant libéré celle du paiement ou de l’extinction de la dette. La production du règlement, des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, des appels de fonds, des mises en demeure et d’un décompte permet d’établir la créance.

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Le syndicat des copropriétaires a obtenu la condamnation d’une copropriétaire défaillante au paiement de 10 155,29 euros de charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Les dommages et intérêts supplémentaires ont été rejetés faute de préjudice distinct. Une indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 et les dépens ont également été accordés.

Un syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné une copropriétaire en paiement de charges impayées arrêtées au 7 janvier 2026. Il réclamait également des dommages-intérêts pour résistance abusive, une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La copropriétaire, défaillante, n’a pas comparu. Le syndicat a produit le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, les appels de fonds, les mises en demeure et un décompte des sommes dues.

Le tribunal a condamné la copropriétaire au paiement de 10 155,29 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Il a rejeté les dommages-intérêts supplémentaires, faute de preuve d’un préjudice distinct du retard de paiement, et a accordé 1 200 euros au titre de l’article 700, outre les dépens.

• Établir l’obligation de paiement conformément à l’article 1353 du Code civil
• Produire le règlement de copropriété applicable
• Justifier l’approbation des comptes par les assemblées générales
• Produire les appels de fonds et les mises en demeure
• Présenter un décompte précis des sommes dues
• Établir un préjudice distinct du retard et une mauvaise foi pour obtenir davantage que les intérêts légaux

• Règlement de copropriété
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes
• Appels de fonds
• Mises en demeure
• Décompte des charges arrêté au 7 janvier 2026

Le syndicat obtient le paiement des charges justifiées, les intérêts au taux légal, une indemnité de procédure et le remboursement des dépens. La copropriétaire supporte la dette principale, mais les dommages-intérêts supplémentaires sont refusés faute de préjudice distinct démontré.

• Recouvrement de 10 155,29 euros de charges
• Intérêts légaux à compter du 4 mars 2026
• Rejet des dommages-intérêts pour résistance abusive
• Paiement de 1 200 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par la copropriétaire

À faire

• Conserver le règlement de copropriété applicable
• Réunir les procès-verbaux approuvant les comptes
• Documenter chaque appel de fonds impayé
• Adresser une mise en demeure régulière
• Établir un décompte arrêté et vérifiable

À éviter

• Réclamer des charges sans justificatifs comptables
• Omettre les comptes approuvés par l’assemblée générale
• Confondre intérêts moratoires et préjudice distinct
• Alléguer une résistance abusive sans preuve concrète
• Négliger la preuve d’un paiement ou d’une extinction

La preuve des charges de copropriété impayées

Le syndicat doit établir l’obligation conformément à l’article 1353 du Code civil. La production du règlement de copropriété, des procès-verbaux approuvant les comptes, des appels de fonds, des mises en demeure et du décompte arrêté permet de justifier la créance. Le copropriétaire qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou l’extinction de l’obligation.

La répartition des charges entre copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose la participation aux charges communes et aux services collectifs selon l’utilité ou les valeurs relatives des parties privatives, conformément au règlement de copropriété. La créance est admise lorsque les documents produits permettent de rattacher les sommes réclamées aux charges approuvées et aux appels de fonds.

Les dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires

Selon l’article 1231-6 du Code civil, le retard dans le paiement d’une somme d’argent est réparé par l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Des dommages-intérêts supplémentaires supposent un préjudice indépendant causé par la mauvaise foi du débiteur. L’absence de justification d’un tel préjudice entraîne le rejet de cette demande.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi du 10 juillet 1965, Article L. 1331-29 du Code de la santé publique, Article L. 129-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1353 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile