Charges de copropriété du lot 221 : condamnation fondée sur le titre de propriété et exclusion des frais non justifiés

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges relatives aux services collectifs, aux équipements communs et à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Les comptes approuvés par l’assemblée générale et non contestés obligent au paiement de la quote-part correspondante. La juridiction retient ici le titre de propriété, les appels de charges et travaux, le relevé comptable et les décisions d’approbation des comptes pour établir la créance attachée au lot 221. La mutation invoquée ne concernant pas ce lot, la dette est admise.

L’article 10-1 de la même loi limite le remboursement aux frais nécessaires exposés après mise en demeure. Le coût du commandement de payer est retenu, tandis que les honoraires de contentieux, frais d’assignation, frais d’avocat, frais d’hypothèque et frais de mise en demeure non produits sont exclus. La demande indemnitaire est rejetée faute de préjudice spécifique démontré. L’article 700 du Code de procédure civile justifie l’allocation de 500 euros, les dépens étant mis à la charge du copropriétaire. L’exécution provisoire découle de l’article 514 du même code et la capitalisation des intérêts est ordonnée conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

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Le syndicat réclamait des charges et divers frais à un copropriétaire, qui invoquait un paiement transmis par un notaire et la vente des lots. Les pièces ont établi que le lot concerné par la dette était resté dans son patrimoine. Les charges justifiées ont été retenues, tandis que la plupart des frais et les dommages et intérêts ont été rejetés.

Le syndicat des copropriétaires a assigné un copropriétaire en paiement d’arriérés de charges, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le copropriétaire soutenait qu’un paiement transmis par un notaire n’avait pas été imputé et que les lots concernés avaient été vendus. Après réouverture des débats, les pièces ont établi que la mutation portait sur les lots 241, 220 et 521, tandis que la dette concernait le lot 221, resté dans son patrimoine. Le titre de propriété qualifiait ce lot d’atelier et non de cave.

La juridiction retient les charges justifiées, mais écarte la plupart des frais réclamés, faute de relever des frais nécessaires ou d’être suffisamment produits. Elle rejette également les dommages et intérêts faute de préjudice spécifique.

• Propriété établie du lot concerné par un titre de propriété
• Créance établie par un relevé comptable actualisé
• Appels de charges et travaux produits aux débats
• Comptes régulièrement approuvés et non contestés
• Frais exposés après mise en demeure et nécessaires au recouvrement
• Préjudice spécifique démontré pour obtenir des dommages et intérêts

• Titre de propriété du lot 221
• Relevé de compte arrêté au 1er juin 2026
• Appels de charges et travaux
• Procès-verbaux d’approbation des comptes et budgets
• Commandement de payer du 10 mars 2024
• Acte de mutation excluant le lot 221

Le copropriétaire doit régler les charges retenues, le coût du commandement de payer, l’indemnité procédurale et les dépens. Le syndicat des copropriétaires obtient une condamnation partielle, mais supporte le rejet des frais insuffisamment justifiés et de sa demande indemnitaire.

• Paiement de 3 714,35 euros de charges
• Paiement de 151,59 euros au titre de l’article 10-1
• Paiement de 500 euros au titre de l’article 700
• Exclusion des frais de contentieux et d’hypothèque
• Capitalisation des intérêts et exécution provisoire
• Condamnation aux dépens

À faire

• Vérifier le titre de propriété du lot concerné
• Rapprocher les mutations des numéros de lots
• Produire les relevés comptables actualisés
• Joindre les appels de charges et travaux
• Justifier chaque frais postérieur à la mise en demeure

À éviter

• Imputer un paiement à un lot différent
• Réclamer des frais de gestion courante du syndic
• Inclure des frais d’assignation parmi les frais nécessaires
• Produire des mises en demeure non vérifiables
• Demander des dommages et intérêts sans préjudice spécifique

Les charges de copropriété régulièrement justifiées

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose la participation aux charges communes. Les comptes approuvés et non contestés rendent exigible la quote-part du copropriétaire. La créance a été retenue grâce au titre de propriété du lot 221, au relevé actualisé, aux appels de charges et travaux et aux décisions d’approbation des comptes. La mutation produite ne concernait pas ce lot.

Les frais recouvrables au titre de l’article 10-1

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise seulement le remboursement des frais nécessaires exposés après mise en demeure. Le coût du commandement de payer a été admis. Les frais de contentieux du syndic, d’hypothèque, d’assignation, d’avocat et les mises en demeure non produites ont été exclus.

La preuve du préjudice spécifique indemnisable

La demande de dommages et intérêts est rejetée, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas l’existence d’un préjudice spécifique distinct du simple impayé.

Article 467 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Loi du 13 juillet 2006, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1343-2 du Code civil