Charges de copropriété impayées : preuve des appels de fonds et imputation des frais au copropriétaire défaillant

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation de participer aux charges de copropriété, aux travaux votés et aux cotisations du fonds de travaux. Le syndicat doit établir la qualité de copropriétaire, l’approbation des comptes et budgets, les appels de fonds ainsi que l’exigibilité des sommes. Les procès-verbaux d’assemblées générales et le décompte actualisé ont été retenus comme éléments déterminants.

Les frais complémentaires ne sont imputables que s’ils sont directement rattachés au copropriétaire défaillant et justifiés par le mandat ou les contrats de syndic. La juridiction a exclu l’arriéré déjà couvert par un paiement antérieur, affecté prioritairement à la dette la plus ancienne, puis a fixé la créance au montant restant dû.

Les intérêts au taux légal courent à compter du jugement. Les dépens sont mis à la charge du copropriétaire condamné sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, tandis que l’article 700 justifie l’allocation d’une indemnité de 3 000 euros. L’exécution provisoire est de droit.

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Le syndicat a produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, les budgets prévisionnels et les réserves du fonds de travaux, ainsi que les appels de fonds, le mandat de syndic et les justificatifs des frais imputés.

La SCI, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat ni comparu. L’examen du décompte a révélé qu’une somme correspondant à une ancienne condamnation devait être regardée comme réglée par imputation prioritaire d’un chèque. Le solde des charges, travaux et frais justifiés a été fixé à 9 593,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. La SCI a également été condamnée aux dépens et au paiement de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir la qualité de copropriétaire et le lot concerné
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes, budgets et travaux
• Justifier les appels de fonds transmis et leur exigibilité
• Établir l’absence de paiement malgré les mises en demeure
• Justifier contractuellement les frais imputés au copropriétaire
• Déduire les paiements affectés à une dette antérieure

• Procès-verbaux des assemblées générales des 12 juillet 2022 à 26 juin 2026
• Appels de fonds transmis au copropriétaire
• Sommation de payer et mises en demeure restées sans réponse
• Mandat de syndic et contrats antérieurs
• Décompte actualisé de la créance
• Chèque encaissé de 941,43 euros

• Condamnation du copropriétaire au paiement du solde retenu
• Exclusion de l’arriéré déjà apuré par imputation du chèque
• Prise en charge des dépens par le copropriétaire
• Allocation de 3 000 euros au titre de l’article 700
• Application des intérêts au taux légal dès le jugement
• Exécution provisoire de plein droit de la condamnation

À faire

• Conserver les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Documenter chaque appel de fonds transmis
• Justifier les mises en demeure et leur réception
• Vérifier les frais prévus par les contrats de syndic
• Actualiser le décompte et imputer les paiements antérieurs

À éviter

• Inclure une dette déjà réglée dans le décompte
• Réclamer des frais sans justificatif contractuel
• Négliger l’approbation des comptes par l’assemblée générale
• Omettre les paiements affectés à une dette ancienne
• Présenter une créance sans établir son exigibilité

La portée de la non-comparution du défendeur

nLa non-comparution n’empêche pas le jugement au fond. Selon l’article 472 du Code de procédure civile, la juridiction ne peut accueillir la demande qu’après avoir vérifié sa régularité, sa recevabilité et son bien-fondé. La charge de produire les éléments établissant la créance demeure donc sur le demandeur, malgré l’absence de contestation du défendeur.n

Les conditions de recouvrement des charges de copropriété

nL’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire de participer aux charges selon les règles applicables à son lot. La condamnation repose sur la preuve de la propriété, l’approbation des comptes et budgets par les assemblées générales, les appels de fonds transmis et l’exigibilité des sommes. Les charges, travaux votés et frais directement imputables ont été retenus.n

La déduction d’un paiement affecté à une dette antérieure

nLe décompte incluait 465 euros issus d’un précédent jugement. La juridiction a considéré qu’un chèque encaissé de 941,43 euros devait être affecté prioritairement à cette dette plus ancienne. Cette imputation a conduit à exclure cette somme du solde finalement retenu, tandis que les frais restants ont été admis lorsqu’ils étaient justifiés par les contrats de syndic.