Charges de copropriété impayées : solidarité des copropriétaires, intérêts légaux et rejet du préjudice distinct

En application des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges communes et aux provisions exigibles. La créance est établie par le règlement de copropriété, le relevé de compte, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale et les relances adressées aux débiteurs. Les frais nécessaires de recouvrement peuvent être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1.

L’article 36 du décret du 17 mars 1967 fait courir les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. L’article 1343-2 du code civil permet la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière lorsqu’elle est demandée. La solidarité entre copropriétaires résultait en outre du règlement de copropriété.

La demande indemnitaire complémentaire a été rejetée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice distinct des intérêts moratoires. Les débiteurs défaillants ont été condamnés solidairement aux charges, aux frais nécessaires de recouvrement, aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le tribunal retient la créance du syndicat contre deux copropriétaires, ainsi que leur solidarité prévue par le règlement de copropriété. Les charges, frais nécessaires, intérêts légaux avec capitalisation, dépens et indemnité au titre de l’article 700 sont accordés. Les dommages et intérêts sont rejetés, aucune mauvaise foi ni aucun préjudice distinct n’étant démontré.

Le syndicat des copropriétaires a assigné deux copropriétaires en paiement de charges relatives à plusieurs lots. Il réclamait les sommes figurant dans un décompte arrêté au 8 juin 2026, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, ainsi que le remboursement de frais irrépétibles.

Les défendeurs, régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat. Le syndicat produisait notamment le règlement de copropriété, le contrat de syndic, le relevé de propriété, le compte des copropriétaires, les appels de fonds, les relances, la mise en demeure et les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, les budgets et des travaux.

Le tribunal a retenu l’existence de la créance et la solidarité prévue par le règlement de copropriété. Il a accordé les charges, les frais nécessaires, les intérêts légaux avec capitalisation, les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a rejeté les dommages et intérêts faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice distinct.

• Créance de charges établie par des pièces comptables et le règlement de copropriété
• Appels de fonds correspondant aux charges et travaux votés
• Absence de preuve de l’extinction de la dette
• Solidarité prévue par le règlement de copropriété
• Mise en demeure régulièrement adressée aux copropriétaires
• Frais de recouvrement nécessaires et prévus par le contrat de syndic
• Préjudice distinct non démontré par une mauvaise foi établie

• Règlement de copropriété prévoyant notamment la solidarité
• Relevé de compte arrêté au 8 juin 2026
• Appels de fonds relatifs aux charges et aux travaux
• Relances et mise en demeure avec accusé de réception
• Procès-verbal d’assemblée générale approuvant comptes, budgets et travaux

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement solidaire des charges, des frais nécessaires, des intérêts et des frais de procédure. Les copropriétaires défaillants restent tenus des sommes principales et accessoires, tandis que la demande de réparation supplémentaire est écartée faute de preuve suffisante.

• Paiement solidaire des charges arrêtées au décompte
• Imputation des frais nécessaires de relance et recouvrement
• Application des intérêts légaux à compter des mises en demeure
• Capitalisation annuelle des intérêts échus
• Prise en charge des dépens et de l’article 700

À faire

• Vérifier le règlement de copropriété applicable
• Établir un décompte détaillé et actualisé
• Joindre les appels de fonds exigibles
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et travaux
• Conserver les preuves de mise en demeure

À éviter

• Réclamer des frais non justifiés comme nécessaires
• Omettre la preuve de l’exigibilité des sommes
• Confondre intérêts moratoires et préjudice distinct
• Invoquer une mauvaise foi sans éléments probants
• Négliger les règles de solidarité du règlement

La qualification du jugement en cas de non-comparution du défendeur

L’article 474 du code de procédure civile permet de statuer par jugement réputé contradictoire lorsque l’assignation a été délivrée personnellement ou selon les modalités prévues et que la décision est susceptible d’appel. En vertu de l’article 472, le juge statue au fond mais n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Les conditions de preuve des charges de copropriété exigibles

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fondent l’obligation contributive et l’imputation des frais nécessaires de recouvrement. Le règlement de copropriété, le relevé de compte, les appels de fonds, les relances, la mise en demeure et les procès-verbaux d’assemblée générale ont suffi à établir la créance, faute de preuve de son extinction.

La preuve du préjudice distinct du retard de paiement

Selon l’article 1231-1 du code civil, les intérêts légaux réparent le retard. Des dommages et intérêts supplémentaires supposent la preuve d’une mauvaise foi du débiteur et d’un préjudice indépendant. Ces éléments n’étant pas établis, la demande indemnitaire a été rejetée.

Articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article R. 212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Articles 474, 472, 700 et 696 du Code de procédure civile, Article 36 du décret du 17 mars 1967, Article 1343-2 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil