Charges de copropriété : preuve de l’arriéré, intérêts légaux et amende civile pour résistance abusive

En application des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges communes et verser les provisions exigibles. La créance est établie par l’acte d’acquisition, le contrat de syndic, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale, le décompte et la mise en demeure. Le juge peut donc condamner au paiement de l’arriéré, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

L’article 1231-1 du code civil permet d’accorder des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire uniquement si le créancier démontre un préjudice indépendant du retard et une mauvaise foi. À défaut de justificatifs sur la réalité et l’étendue du préjudice, la demande est rejetée.

L’absence de comparution ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes, conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile. La résistance abusive peut également justifier une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du même code. La partie perdante supporte les dépens et peut être condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires obtient la condamnation d’une SCI au paiement de charges et provisions impayées, sur la base des pièces produites, notamment les appels de fonds, procès-verbaux et décompte. Les intérêts légaux, dépens, frais irrépétibles et une amende civile sont accordés. Les dommages et intérêts pour résistance abusive sont rejetés, faute de preuve d’un préjudice distinct.

Un syndicat de copropriétaires a assigné une société civile immobilière, propriétaire de deux lots, en paiement de charges et provisions impayées. La défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, était déjà concernée par deux condamnations antérieures relatives à des arriérés de charges.

Le syndicat produisait notamment l’acte d’acquisition, le contrat de syndic, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale, une mise en demeure et un décompte arrêté au 13 juillet 2026. Il sollicitait également des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le tribunal a retenu la créance, accordé les intérêts légaux et rejeté les dommages et intérêts faute de preuve d’un préjudice distinct. Il a condamné la défenderesse aux dépens, à une indemnité au titre des frais irrépétibles et à une amende civile en raison de son inertie répétée.

• Défendeur régulièrement assigné mais non comparant
• Demande régulière, recevable et suffisamment fondée
• Qualité de copropriétaire établie par l’acte d’acquisition
• Charges et provisions justifiées par un décompte et les appels de fonds
• Approbation des comptes et budgets par l’assemblée générale
• Absence de preuve de l’extinction de la dette
• Résistance répétée mobilisant abusivement le tribunal

• Acte d’acquisition des lots 201 et 202
• Contrat de syndic en cours d’exécution
• Décompte arrêté au 13 juillet 2026
• Appels de fonds et cotisations au fonds travaux
• Procès-verbal d’assemblée générale du 16 juin 2026
• Lettre de mise en demeure du 12 janvier 2026

Le syndicat obtient le paiement de l’arriéré, les intérêts légaux, les dépens et une indemnité au titre de l’article 700. La société civile immobilière supporte également une amende civile en raison de sa résistance répétée, tandis que les dommages-intérêts supplémentaires sont refusés faute de preuve d’un préjudice distinct.

• Recouvrement de 12 769,50 euros de charges
• Intérêts au taux légal à compter du 24 août 2026
• Prise en charge des dépens par la défenderesse
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700
• Amende civile de 3 000 euros
• Rejet des dommages-intérêts non justifiés

À faire

• Conserver l’acte d’acquisition des lots concernés
• Actualiser précisément le décompte des charges
• Joindre les appels de fonds et budgets votés
• Produire les procès-verbaux d’assemblée générale
• Adresser une mise en demeure documentée

À éviter

• Réclamer des charges sans justificatif comptable
• Omettre la preuve de l’exigibilité des provisions
• Confondre intérêts moratoires et dommages-intérêts
• Invoquer un préjudice distinct sans pièces justificatives
• Laisser se répéter les impayés sans action de recouvrement

La comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur le fond lorsque le défendeur ne comparaît pas, tout en n’accueillant la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Selon l’article 473, l’assignation délivrée par dépôt en étude et la décision susceptible d’appel permettent de rendre un jugement réputé contradictoire.

La preuve de la créance de charges de copropriété

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fondent l’obligation contributive. L’acte d’acquisition, le contrat de syndic, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale, la mise en demeure et le décompte ont suffi à établir la dette. L’absence de justification de son extinction a permis la condamnation au paiement.

La distinction entre intérêts moratoires et dommages-intérêts

L’article 36 du décret du 17 mars 1967 justifie les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. En application de l’article 1231-1 du code civil, des dommages-intérêts distincts supposent un préjudice indépendant du retard. Faute d’éléments établissant sa réalité et sa consistance, cette demande a été rejetée.

Articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article R 212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 1231-1 du code civil, Articles 32-1, 472, 473, 696 et 700 du code de procédure civile, Article 36 du décret du 17 mars 1967