Contestation des résolutions de copropriété : rejet d’une interdiction des locations saisonnières et validation d’une cession de combles à la majorité des deux tiers

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires opposants ou défaillants d’agir dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Le tribunal a jugé l’action recevable, la contestation ayant été engagée dans ce délai.

Au regard des articles 8 et 9 de la même loi, le règlement de copropriété autorisait la location des appartements et les activités commerciales sous réserve de nuisances. Faute de preuve de troubles à la tranquillité, de nuisances sonores ou olfactives, ou d’un risque particulier lié aux occupants, le rejet de la résolution visant l’interdiction des locations saisonnières n’a pas été annulé.

Les articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 permettent l’adoption, à la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix, d’un acte d’acquisition immobilière et de la modification corrélative de la répartition des charges. Les résolutions relatives à la cession de combles ont été validées, les caractéristiques essentielles de l’opération étant connues et aucune preuve de sous-évaluation ou d’atteinte à la structure de l’immeuble n’étant produite. L’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n’a pas davantage été méconnu.

La partie perdante a été condamnée aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Un copropriétaire contestait le rejet d’une proposition d’interdiction des locations saisonnières et l’autorisation de céder des combles communs à une copropriétaire. Le tribunal a relevé l’absence de preuve de nuisances, de sous-évaluation du prix ou de fragilisation de l’immeuble. L’ensemble des demandes d’annulation a été rejeté, et le demandeur condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Un copropriétaire a demandé l’annulation de quatre résolutions adoptées lors d’une assemblée générale. La première résolution, qu’il avait proposée, rejetait l’interdiction des locations saisonnières. Les trois autres autorisaient la cession de 25 mètres carrés de combles, parties communes, à une copropriétaire, ainsi que la signature des actes nécessaires et la modification de la répartition des charges.

Le copropriétaire soutenait notamment que la location saisonnière portait atteinte à la tranquillité de l’immeuble et que la cession des combles avait été consentie à un prix insuffisant, sans garanties suffisantes pour la structure de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires sollicitait le rejet de ces demandes.

Le tribunal a rejeté l’ensemble des contestations. Il a retenu l’absence de preuve de nuisances, de sous-évaluation ou de fragilisation de l’immeuble. Le copropriétaire a été condamné aux dépens et au paiement de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Action introduite dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal
• Existence d’une restriction aux droits justifiée par la destination de l’immeuble
• Preuve concrète de nuisances ou d’atteinte à la tranquillité des copropriétaires
• Adoption de la cession par une majorité représentant au moins deux tiers des voix
• Information suffisante sur le bien cédé, le prix et les frais
• Absence de preuve d’une sous-évaluation ou d’une fragilisation de l’immeuble

• Règlement de copropriété autorisant la location des appartements
• Procès-verbal de l’assemblée générale et résultats des votes
• Notification du procès-verbal établissant le point de départ du délai
• Absence de justificatifs sur la valeur des combles cédés
• Absence de pièces probantes démontrant une fragilisation structurelle
• Constat d’une fissure insuffisant pour établir un risque structurel

Le copropriétaire contestant les résolutions supporte le rejet de toutes ses demandes, les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires conserve les décisions relatives aux locations saisonnières et à la cession des combles.

• Maintien du rejet de l’interdiction des locations saisonnières
• Maintien de la cession des combles et du mandat donné au syndic
• Modification possible de la répartition des charges
• Paiement de 2 000 euros au syndicat au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par le copropriétaire perdant

À faire

• Notifier le procès-verbal d’assemblée générale
• Calculer le délai de contestation de deux mois
• Vérifier la majorité applicable à chaque résolution
• Documenter les nuisances invoquées par des pièces objectives
• Produire les éléments de valeur et de faisabilité des combles

À éviter

• Contester hors du délai de l’article 42
• Alléguer des nuisances sans preuve concrète
• Invoquer une sous-évaluation sans estimation immobilière
• Confondre cession de parties communes et autorisation de travaux
• Se fonder sur une simple fissure pour établir un risque structurel

Le délai de contestation des décisions d’assemblée générale

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose une action des copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Le tribunal a retenu que l’assignation avait été délivrée dans ce délai, tant pour la résolution proposée que pour celles auxquelles le copropriétaire s’était opposé.

La conformité des locations saisonnières au règlement de copropriété

Les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ont été appliqués avec le règlement de copropriété. Celui-ci autorisait la location des appartements et les activités commerciales, sous réserve de l’absence de nuisances. L’annulation du rejet de l’interdiction nécessitait la preuve de troubles à la tranquillité, de bruits ou d’odeurs gênants, d’une atteinte à la bonne tenue de l’immeuble ou d’un risque établi concernant les occupants. Cette preuve n’a pas été rapportée.

La majorité applicable à la cession de parties communes

Les articles 11 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permettent l’acquisition immobilière et la modification nécessaire des charges à la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix. Les résolutions ont obtenu 745/1001 tantièmes. Le prix, le bien cédé et les frais étaient connus ; aucune preuve de sous-évaluation, de nécessité de conservation des combles ou de fragilisation structurelle n’a été produite.

Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 8, 9, 11 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 324-1-1 du code du tourisme, Article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 455 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile