Contestation de résolutions de copropriété autorisant une action contre la location saisonnière : absence d’abus de majorité

L’action en contestation d’une décision d’assemblée générale doit être engagée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, conformément à l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La notification doit intervenir dans le mois de l’assemblée. Une notification postée dans ce délai préserve la régularité de la procédure.

L’abus de majorité suppose que la résolution soit contraire à l’intérêt collectif ou prise dans le seul intérêt des copropriétaires majoritaires, au détriment d’une minorité. La preuve de l’abus et du préjudice incombe aux copropriétaires qui l’invoquent. Le juge ne contrôle pas l’opportunité de la décision lorsque celle-ci respecte le règlement de copropriété et les pouvoirs de l’assemblée.

Les résolutions autorisant le syndic à agir judiciairement contre les activités de location saisonnière sans autorisation, applicables à tout copropriétaire concerné, ne caractérisent pas en elles-mêmes un abus. L’adoption selon l’article 25-1 est valable lorsque le projet recueille au moins un tiers des voix, puis est soumis immédiatement à la majorité de l’article 24. L’article 55 du décret du 17 mars 1967 fonde l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic.

Les demandeurs perdants sont condamnés in solidum aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et à 1 800 euros au titre de l’article 700. Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Deux copropriétaires demandaient l’annulation de résolutions autorisant une procédure contre des locations saisonnières non autorisées, un constat de commissaire de justice et une provision. Le procès-verbal ayant été notifié dans le délai légal, et l’action engagée à temps, le tribunal a rejeté les contestations. Les résolutions, conformes à l’intérêt collectif et dépourvues d’abus de majorité, ont été maintenues.

Deux copropriétaires, propriétaires d’un lot dans un immeuble, ont contesté deux résolutions adoptées lors d’une assemblée générale du 7 mai 2024. Ces résolutions autorisaient le syndic à engager une procédure judiciaire contre les copropriétaires exerçant une activité de location saisonnière sans autorisation, prévoyaient un constat de commissaire de justice et une provision destinée à la procédure.

Les copropriétaires demandaient l’annulation des résolutions, invoquant notamment un abus de majorité et les conditions de notification du procès-verbal. Le syndicat des copropriétaires et le syndic sollicitaient le rejet de ces demandes.

Le tribunal a retenu que le procès-verbal avait été envoyé dans le délai légal d’un mois et que l’action avait été engagée dans le délai de deux mois. Il a considéré que les résolutions, générales et conformes à l’intérêt collectif, ne caractérisaient aucun abus de majorité. Les demandes d’annulation ont été rejetées. Les copropriétaires ont été condamnés solidairement aux dépens et à verser 1 800 euros au syndicat au titre des frais irrépétibles.

• Notification du procès-verbal dans le mois de l’assemblée générale
• Action en contestation engagée dans les deux mois de la notification
• Preuve d’une résolution contraire à l’intérêt collectif
• Preuve d’une volonté de favoriser les copropriétaires majoritaires
• Preuve d’un préjudice injustement infligé à une minorité
• Obtention d’au moins un tiers des voix avant le second vote

• Enveloppe établissant l’expédition du procès-verbal le 7 juin 2024
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 7 mai 2024
• Résolution n°19 autorisant la procédure et le constat de commissaire de justice
• Résolution n°20 visant tout copropriétaire pratiquant une location saisonnière sans autorisation
• Courriers précédant l’engagement de l’action judiciaire

Le syndicat des copropriétaires peut engager une action judiciaire sur la base d’une autorisation générale régulièrement votée, sans que cette autorisation caractérise automatiquement un abus de majorité. Les copropriétaires contestant les résolutions supportent les conséquences financières de leur échec.

• Maintien des résolutions autorisant l’action du syndic
• Possibilité pour le syndicat de faire constater les nuisances ou infractions
• Charge de la preuve des manquements dans l’instance future
• Condamnation des copropriétaires aux dépens
• Paiement de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles

À faire

• Notifier le procès-verbal dans le délai légal d’un mois
• Vérifier le délai de contestation de deux mois
• Identifier la majorité applicable à chaque résolution
• Documenter l’intérêt collectif poursuivi par la résolution
• Conserver les courriers et preuves des nuisances alléguées

À éviter

• Contester une résolution sans établir un abus de majorité
• Confondre contrôle de légalité et contrôle d’opportunité
• Omettre la preuve d’un préjudice minoritaire
• Adopter une résolution ciblant exclusivement certains copropriétaires
• Engager l’action après expiration du délai de deux mois

Le délai de contestation des décisions d’assemblée générale

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose une action dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Le syndic doit effectuer cette notification dans le mois de l’assemblée. Une notification postée dans ce délai est suffisante ; les conditions de notification ne justifient alors pas l’annulation des résolutions.

Les critères de l’abus de majorité

L’abus suppose une résolution contraire à l’intérêt collectif ou adoptée dans le seul but de favoriser les copropriétaires majoritaires au détriment d’une minorité. Les copropriétaires minoritaires doivent prouver l’abus et le préjudice. Le juge ne substitue pas son appréciation à celle de la majorité et ne contrôle pas l’opportunité d’une résolution régulière.

La majorité applicable à l’autorisation d’agir en justice

L’autorisation donnée au syndic d’agir contre les activités de location saisonnière sans autorisation peut être adoptée selon l’article 25-1 lorsque le projet recueille au moins un tiers des voix, puis selon la majorité de l’article 24. Une autorisation générale, applicable à tous les copropriétaires concernés, ne révèle pas à elle seule un abus de majorité.

Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, Article L. 313-4-2 du Code de l’urbanisme, Article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 24-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article L. 272-2 du Code de la sécurité intérieure, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile