Recouvrement des charges de copropriété : exclusion des frais de dossier avocat et condamnation accélérée du copropriétaire défaillant

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent verser les provisions correspondant au budget prévisionnel, exigibles selon les échéances fixées. L’article 19-2 de cette loi permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions ultérieures non échues, sous réserve du vote du budget et de l’établissement de la déchéance du terme.

La juridiction vérifie d’office la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande lorsque le défendeur ne comparaît pas, conformément à l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile. En l’absence de remise de la citation à personne et compte tenu du montant du litige, la décision est rendue par défaut et en dernier ressort selon l’article 473 du même code.

Le décompte, le procès-verbal d’assemblée générale, le contrat de syndic et la mise en demeure ont établi la créance. Les frais de constitution du dossier avocat ne constituent toutefois pas des charges recouvrables et doivent être sollicités au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La condamnation est donc limitée aux charges et cotisations justifiées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Une indemnité est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

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Les charges et cotisations justifiées ont été retenues, à l’exclusion des frais de constitution du dossier avocat. Le copropriétaire a été condamné au paiement de 3 509,64 euros avec intérêts, ainsi qu’à 300 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, malgré l’absence de comparution et la remise de la citation à étude.

Un copropriétaire, propriétaire de deux lots, n’a pas réglé les charges appelées par le syndicat des copropriétaires malgré une mise en demeure. Le syndicat, représenté par son syndic, l’a assigné selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement de l’arriéré, des intérêts et des frais de procédure.

Le défendeur n’a pas comparu et la citation n’a pas été remise à personne. Le syndicat produisait notamment le contrat de syndic, le procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget, un décompte arrêté au 30 juillet 2026 et la mise en demeure avec accusé de réception.

La juridiction a retenu les charges et cotisations justifiées, mais a exclu les frais de constitution du dossier avocat figurant dans le décompte. Elle a condamné le copropriétaire au paiement de 3 509,64 euros avec intérêts, de 300 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

• Vote préalable du budget par l’assemblée générale
• Provisions exigibles au titre de l’article 14-1
• Mise en demeure adressée au copropriétaire
• Absence de règlement pendant plus de trente jours
• Décompte établissant les charges et cotisations réellement dues
• Exclusion des frais de procédure du montant des charges

• Contrat de syndic
• Procès-verbal d’assemblée générale du 18 juin 2026
• Décompte de charges arrêté au 30 juillet 2026
• Mise en demeure du 5 juin 2026
• Accusé de réception de la mise en demeure

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges justifiées, les intérêts légaux et une indemnité procédurale. Le copropriétaire défaillant supporte également les dépens, tandis que les frais de dossier avocat ne sont pas intégrés aux charges recouvrées.

• Condamnation au paiement de 3 509,64 euros
• Intérêts légaux à compter du 5 juin 2026
• Exclusion de 103,20 euros de frais de dossier
• Condamnation supplémentaire de 300 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des entiers dépens

À faire

• Vérifier le vote du budget prévisionnel
• Établir un décompte détaillé et actualisé
• Adresser une mise en demeure avec accusé de réception
• Justifier l’écoulement du délai de trente jours
• Exclure les frais de dossier des charges réclamées

À éviter

• Inclure des frais d’avocat dans le décompte de charges
• Réclamer des provisions sans preuve du budget voté
• Négliger la preuve de la réception de la mise en demeure
• Présenter une créance non ventilée
• Supposer que la non-comparution dispense du contrôle judiciaire

La vérification judiciaire en cas de non-comparution du défendeur

Le défaut de comparution n’autorise pas l’accueil automatique des demandes. En application de l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge doit vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande. La citation n’ayant pas été délivrée à personne et le litige étant inférieur à 5 000 euros, la décision est rendue par défaut et en dernier ressort conformément à l’article 473.

Les conditions d’exigibilité des provisions de copropriété

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation de verser les provisions du budget prévisionnel. Selon l’article 19-2, après une mise en demeure restée infructueuse plus de trente jours, les provisions non échues deviennent immédiatement exigibles. La juridiction relève le vote du budget et la déchéance du terme avant de retenir la créance.

L’exclusion des frais de dossier avocat du décompte des charges

Les frais de procédure ne constituent pas des charges dues par le copropriétaire défaillant. Les 103,20 euros correspondant à la constitution du dossier avocat sont exclus du décompte. Ils ne peuvent être recouvrés que sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, tandis que les frais non compris dans les dépens relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile.

Article 659 du Code de procédure civile, Article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965