Charges de copropriété : exclusion des frais de dossier avocat et réduction de la créance après décompte

En application des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions votées sont exigibles selon les échéances fixées et les provisions non échues deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours. La procédure accélérée au fond permet alors la condamnation du copropriétaire défaillant, sous réserve de la régularité, de la recevabilité et du bien-fondé de la demande, conformément à l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile.

La juridiction a retenu le budget voté, le décompte et la mise en demeure pour fixer la créance à 4 346,41 euros. Les frais de constitution du dossier avocat, d’un montant de 103,20 euros, ont été exclus des charges recouvrables : ils ne peuvent être réclamés qu’au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Une indemnité de 300 euros a été accordée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. La décision, rendue par défaut et en dernier ressort, est exécutoire de plein droit en application de l’article 481-1 du même code.

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La juridiction a retenu une créance de 4 346,41 euros au titre des charges et cotisations impayées, en excluant 103,20 euros de frais de constitution du dossier avocat. Le copropriétaire a été condamné à verser 300 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Un copropriétaire détenant plusieurs lots dans un ensemble immobilier n’a pas réglé les charges de copropriété aux échéances prévues, malgré une mise en demeure. Le syndicat des copropriétaires l’a assigné selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement des sommes impayées, des intérêts et une indemnité procédurale.

Le défendeur n’a pas comparu. Le syndicat a produit le contrat de syndic, le procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget, le décompte de charges et la mise en demeure avec son accusé de réception.

La juridiction a retenu une créance de 4 346,41 euros au titre des charges et cotisations appelées. Elle a exclu 103,20 euros correspondant aux frais de constitution du dossier avocat, puis a accordé 300 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

• Budget prévisionnel régulièrement voté par l’assemblée générale
• Provisions exigibles selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965
• Mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception
• Expiration d’un délai de plus de trente jours sans règlement
• Décompte établissant les charges et cotisations effectivement dues
• Exclusion des frais procéduraux non recouvrables au titre des charges

• Contrat de syndic produit par le syndicat des copropriétaires
• Procès-verbal d’assemblée générale du 5 mai 2026
• Décompte de charges arrêté au 30 juillet 2026
• Mise en demeure du 10 juin 2026 et son accusé de réception

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges justifiées, des intérêts, d’une indemnité procédurale et des dépens. Le copropriétaire défaillant reste tenu de la créance retenue, mais les frais de constitution du dossier avocat sont exclus du poste de charges.

• Condamnation du copropriétaire à 4 346,41 euros
• Intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure
• Exclusion de 103,20 euros de frais de dossier avocat
• Paiement de 300 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des entiers dépens
• Exécution de plein droit de la décision

À faire

• Vérifier le vote du budget prévisionnel
• Établir un décompte détaillé et actualisé
• Adresser une mise en demeure recommandée
• Conserver l’accusé de réception
• Exclure les frais non recouvrables des charges

À éviter

• Inclure les frais d’avocat dans le décompte de charges
• Négliger le délai de trente jours
• Réclamer des provisions sans budget voté
• Omettre la preuve de la réception de la mise en demeure
• Confondre charges exigibles et frais procéduraux

Les conditions d’exigibilité des provisions de copropriété

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose le versement des provisions correspondant au budget prévisionnel, exigibles au premier jour de chaque trimestre ou période fixée. Selon l’article 19-2, les provisions non échues deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure restée infructueuse plus de trente jours. La juridiction a constaté le vote du budget et la déchéance du terme.

La preuve de la créance de charges

Le syndicat devait établir la régularité de sa demande et le montant réellement dû. Le contrat de syndic, le procès-verbal d’assemblée générale, le décompte arrêté au 30 juillet 2026 et la mise en demeure ont permis de retenir 4 346,41 euros. Les frais de constitution du dossier avocat ont été écartés, faute de relever des charges recouvrables.

Le régime procédural du jugement non contradictoire

En application des articles 472, alinéa 2, et 473 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur n’autorisait la condamnation qu’après vérification de la régularité, de la recevabilité et du bien-fondé de la demande. Le litige étant inférieur à 5 000 euros et la citation n’ayant pas été délivrée à personne, la décision a été rendue par défaut et en dernier ressort.

Article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965