Charges de copropriété : exclusion des frais de constitution du dossier et exigibilité après mise en demeure infructueuse

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent verser les provisions correspondant au budget prévisionnel, exigibles selon les échéances fixées. L’article 19-2 de cette loi permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non encore échues. La juridiction a retenu la régularité de la demande au regard des articles 472, alinéa 2, et 473 du Code de procédure civile, la citation ayant été délivrée à personne. La créance a été établie par le contrat de syndic, le procès-verbal d’assemblée générale, le décompte et l’accusé de réception de la mise en demeure. Les frais de constitution du dossier avocat ont été exclus des charges recouvrables, leur récupération relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire a donc été condamné au paiement du solde de charges justifié, avec intérêts au taux légal, ainsi qu’à une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. La décision est exécutoire de plein droit en application de l’article 481-1 du même code.

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La juridiction a fixé à 3 510,18 euros la créance de charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Les frais de constitution du dossier avocat ont été écartés. Le copropriétaire a également été condamné à verser 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Un copropriétaire possédant plusieurs lots dans un ensemble immobilier n’a pas réglé les provisions de charges aux échéances prévues, malgré une mise en demeure adressée le 8 juin 2026. Le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement de l’arriéré, des intérêts et des frais de procédure. Le copropriétaire, régulièrement cité à personne, n’a comparu ni constitué avocat.

Le syndicat a produit le contrat de syndic, un procès-verbal d’assemblée générale, un décompte arrêté au 30 juillet 2026 et l’accusé de réception de la mise en demeure. La juridiction a écarté les frais de constitution du dossier avocat, considérés comme des frais de procédure, puis a fixé la créance de charges à 3 510,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ont également été accordés.

• Budget prévisionnel voté par l’assemblée générale des copropriétaires
• Provisions exigibles au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965
• Mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception
• Absence de règlement pendant plus de trente jours
• Décompte distinguant les charges et les frais de procédure
• Justification des appels de fonds par la clé de répartition applicable

• Contrat de syndic
• Procès-verbal d’assemblée générale
• Décompte de charges arrêté au 30 juillet 2026
• Mise en demeure du 8 juin 2026
• Accusé de réception de la mise en demeure

Le copropriétaire doit régler les charges retenues, les intérêts au taux légal, l’indemnité de procédure et les dépens. Le syndicat obtient une condamnation immédiatement exécutoire, mais ne peut intégrer directement les frais de constitution du dossier avocat dans les charges réclamées.

• Exclusion des 103,20 euros de frais de constitution du dossier
• Condamnation au paiement de 3 510,18 euros de charges
• Application des intérêts au taux légal dès la mise en demeure
• Allocation de 500 euros au titre de l’article 700
• Condamnation aux entiers dépens

À faire

• Vérifier le vote du budget prévisionnel
• Établir un décompte par appels de fonds
• Adresser une mise en demeure avec accusé de réception
• Attendre le délai légal de trente jours
• Produire le contrat de syndic et le procès-verbal

À éviter

• Inclure les frais d’avocat dans les charges
• Confondre charges exigibles et frais de procédure
• Omettre la preuve de la délivrance de la mise en demeure
• Réclamer des provisions sans budget voté
• Négliger la distinction entre article 10-1 et article 700

La régularité du jugement en cas de non-comparution

La citation délivrée à personne rend le jugement réputé contradictoire selon l’article 473 du Code de procédure civile. En application de l’article 472, alinéa 2, le juge doit néanmoins vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande, même lorsque le défendeur ne comparaît pas.

L’exigibilité des provisions de copropriété

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose le versement des provisions correspondant au budget prévisionnel. Selon l’article 19-2, après une mise en demeure restée infructueuse plus de trente jours, les provisions non échues deviennent immédiatement exigibles. La juridiction a retenu le budget voté, la déchéance du terme et les pièces comptables produites.

L’exclusion des frais de constitution du dossier

Les frais de constitution du dossier avocat ne constituent pas des charges de copropriété recouvrables au titre des provisions. La juridiction les a exclus du décompte et a retenu uniquement les charges et cotisations appelées selon la clé de répartition. Leur récupération relève, le cas échéant, de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965