Charges de copropriété impayées de la SCI URBAN LIFE : réduction de la créance après exclusion des frais d’avocat

Les articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permettent de réclamer les provisions exigibles lorsque le budget a été voté et qu’une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours a entraîné l’exigibilité immédiate des provisions non échues. La production du contrat de syndic, du procès-verbal d’assemblée générale, du décompte et de la mise en demeure a permis d’établir une créance de 6 757,51 euros.

Les frais de constitution du dossier avocat ne constituent pas des charges récupérables et ne peuvent être réclamés que dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils ont donc été exclus du décompte. La condamnation a été assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 481-1 du Code de procédure civile. Une indemnité de 300 euros a été accordée au titre de l’article 700 du même code, outre les dépens.

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Le syndicat des copropriétaires l’a assignée selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement des charges impayées, des intérêts, une indemnité au titre des frais irrépétibles et les dépens. La défenderesse n’a pas comparu.

Le syndicat produisait notamment le contrat de syndic, le procès-verbal d’assemblée générale, le décompte et la mise en demeure avec accusé de réception. Le juge a écarté les frais de constitution du dossier avocat, puis fixé la créance de charges à 6 757,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

• Budget provisionnel voté par l’assemblée générale des copropriétaires.
• Provisions appelées conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
• Défaut de paiement à la date d’exigibilité.
• Mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Délai de trente jours écoulé sans régularisation.
• Décompte limité aux charges et cotisations relevant de la clé de répartition.
• Exclusion des frais d’avocat non recouvrables comme charges.

• Contrat de syndic établissant la représentation du syndicat.
• Procès-verbal d’assemblée générale du 18 juin 2026.
• Décompte des charges arrêté au 30 juillet 2026.
• Mise en demeure du 5 juin 2026 avec accusé de réception.

• Paiement de 6 757,51 euros de charges impayées.
• Application des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure.
• Versement de 300 euros au titre de l’article 700.
• Prise en charge des entiers dépens par la copropriétaire défaillante.
• Exclusion des 103,20 euros de frais de constitution du dossier avocat.

À faire

• Vérifier le vote du budget provisionnel.
• Établir un décompte conforme à la clé de répartition.
• Adresser une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
• Attendre l’écoulement du délai légal de trente jours.
• Produire le contrat de syndic et le procès-verbal d’assemblée générale.

À éviter

• Inclure les frais d’avocat dans les charges réclamées.
• Réclamer des provisions sans budget préalablement voté.
• Négliger la preuve de la date de présentation de la mise en demeure.
• Confondre charges collectives et frais de procédure.
• Tenir la non-comparution pour une reconnaissance de la dette.

La vérification judiciaire des demandes en cas de non-comparution

En application de l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur n’autorise le juge à accueillir la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Le juge doit donc vérifier la régularité de sa saisine et les éléments établissant la créance.

L’exigibilité des provisions de copropriété impayées

Les articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permettent de réclamer les provisions lorsque le budget a été voté et qu’une provision exigible demeure impayée. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles. L’exécution provisoire de plein droit résulte de l’article 481-1 du Code de procédure civile.

L’exclusion des frais de constitution du dossier avocat

Les frais de procédure ne constituent pas des charges dues par le copropriétaire défaillant. Ils ne peuvent être recouvrés que dans le cadre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le juge a donc déduit 103,20 euros du décompte et retenu uniquement les charges et cotisations appelées selon la clé de répartition applicable.