Charges de copropriété impayées : recevabilité malgré l’absence de conciliation et rejet du préjudice distinct

En application de l’article 750-1 du Code de procédure civile, une demande inférieure à 5 000 euros doit en principe être précédée d’une tentative de résolution amiable. Le juge admet toutefois un motif légitime lorsque l’ancienneté de la dette et les démarches amiables persistantes rendent cette tentative infructueuse. La demande du syndicat est donc recevable.

Sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent contribuer aux charges selon la quote-part afférente à leurs lots. Les procès-verbaux d’assemblées générales, appels de fonds et extraits de compte établissent la créance, actualisée après imputation des paiements intervenus en cours d’instance. Les charges devenues exigibles jusqu’au jugement sont également dues.

L’article 1231-6 du Code civil permet une indemnisation distincte des intérêts moratoires si le retard, imputable à la mauvaise foi du débiteur, cause un préjudice autonome. La mauvaise foi ne suffit pas : le syndicat doit démontrer la nature, le principe et l’étendue de ce préjudice. À défaut, la demande indemnitaire est rejetée.

Le copropriétaire perdant supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et peut être condamné au titre de l’article 700. L’exécution provisoire demeure de droit conformément aux articles 514 et 514-1 du même code.

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Après des appels de fonds et une mise en demeure restés partiellement impayés, le syndicat des copropriétaires obtient la condamnation d’un copropriétaire au paiement de 637,94 euros, avec intérêts, ainsi que des charges exigibles postérieurement. Les dommages et intérêts sont rejetés faute de préjudice distinct, tandis qu’une indemnité de 500 euros est accordée au titre des frais irrépétibles.

Un copropriétaire possédait plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires lui a adressé des appels de fonds puis une mise en demeure pour des charges impayées. Faute de règlement, il l’a assigné en paiement.

Le copropriétaire, régulièrement cité, n’a pas comparu. En cours d’instance, des versements ont réduit l’arriéré initial. Le syndicat a actualisé sa demande et sollicité le paiement du solde, des charges devenues exigibles, de dommages et intérêts, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le tribunal a retenu la recevabilité de l’action en raison des démarches amiables antérieures. Il a fixé la dette à 637,94 euros, avec intérêts au taux légal, et a condamné le copropriétaire au paiement des charges postérieures. Il a rejeté les dommages et intérêts faute de preuve d’un préjudice distinct, mais a accordé 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Dette de charges exigible et rattachée aux lots détenus
• Quote-part déterminée conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965
• Appels de fonds et comptes approuvés par les assemblées générales
• Décompte individuel établissant le solde après imputation des paiements
• Démarches amiables persistantes caractérisant un motif légitime
• Préjudice distinct du retard démontré pour obtenir une indemnisation

• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes
• Appels de fonds trimestriels couvrant les périodes litigieuses
• Répartitions des charges et de la fuite de toiture
• Extrait de compte individuel arrêté au 15 juin 2026
• Dernier extrait de compte du 4 septembre 2026
• Justificatifs des versements de 400 euros et 241,14 euros

Le copropriétaire doit régler le solde actualisé, les charges devenues exigibles jusqu’au jugement, les intérêts légaux, les dépens et 500 euros au titre des frais irrépétibles. Le syndicat obtient le recouvrement de la créance mais échoue à obtenir une indemnisation supplémentaire faute de preuve d’un préjudice autonome.

• Recouvrement du solde de 637,94 euros
• Paiement des charges exigibles jusqu’au jugement
• Application des intérêts légaux depuis la mise en demeure
• Condamnation du débiteur aux dépens
• Allocation de 500 euros au titre de l’article 700
• Rejet de l’indemnisation pour préjudice distinct

À faire

• Conserver les procès-verbaux approuvant les comptes
• Établir les appels de fonds par période
• Actualiser le compte après chaque paiement
• Documenter les relances et mises en demeure
• Chiffrer séparément tout préjudice autonome

À éviter

• Engager l’action sans examiner l’article 750-1
• Négliger la preuve des tentatives amiables
• Réclamer un solde non actualisé
• Confondre intérêts moratoires et dommages-intérêts
• Alléguer un préjudice sans justificatifs financiers

La recevabilité des demandes inférieures à 5 000 euros

L’article 750-1 du Code de procédure civile impose en principe une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative. Le juge peut toutefois retenir un motif légitime. L’ancienneté de la dette, les appels de fonds, la mise en demeure et les démarches amiables persistantes ont établi l’échec des tentatives, rendant la demande recevable.

La preuve de la créance de charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire de contribuer aux charges selon la quote-part de ses lots. Les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, les appels de fonds, les répartitions et les extraits de compte ont démontré la dette. Les paiements intervenus ont été imputés, réduisant le solde à 637,94 euros.

Le préjudice distinct du retard de paiement

Selon l’article 1231-6 du Code civil, des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires exigent un préjudice indépendant causé par la mauvaise foi du débiteur. Malgré l’ancienneté de la carence et l’absence d’explications, le syndicat n’a démontré ni une situation financière délicate ni l’avance effective de sommes à ses créanciers. La demande indemnitaire a donc été rejetée.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 474 du Code de procédure civile, Article 750-1 du Code de procédure civile, Articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire, Article L.125-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile